Ο καθοριστικός παράγοντας για την επιτυχία ή την αποτυχία της δεύτερης φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα

Ο καθοριστικός παράγοντας για την επιτυχία ή την αποτυχία της δεύτερης φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα

Οι τιμές των ακινήτων στο Βιετνάμ όχι μόνο «χορεύουν» στην αγορά, αλλά «αλλάζουν» και σε χαρτί και βιβλία. Όταν οι αριθμοί είναι ασυνεπείς, θα είναι δύσκολο να φορολογηθεί αποτελεσματικά η δεύτερη ακίνητη περιουσία.

Όλο και περισσότεροι άνθρωποι έχουν στην κατοχή τους δεύτερες κατοικίες. (ενδεικτική φωτογραφία)

Πρώιμη δημιουργία εθνικής βάσης δεδομένων για τα ακίνητα

Ο δεύτερος φόρος ακίνητης περιουσίας εξακολουθεί να έχει πολλές απόψεις σχετικά με τον φορολογικό συντελεστή, τα εφαρμοστέα θέματα, το εύρος επιρροής... Ωστόσο, υπάρχει ένα ζήτημα στο οποίο συμφωνούν οι περισσότερες επιχειρήσεις και ειδικοί, το οποίο είναι η ανάγκη για μια εθνική βάση δεδομένων για την αγορά ακινήτων. Αυτός θα είναι ο καθοριστικός παράγοντας για την επιτυχία ή την αποτυχία της φορολογικής πολιτικής και πρέπει να δοθεί προτεραιότητα.

Ο Δρ. Tran Xuan Luong (Εθνικό Οικονομικό Πανεπιστήμιο) επιβεβαίωσε ότι χωρίς ένα σύστημα βάσεων δεδομένων αγοράς, οι φορολογικές πολιτικές δεν θα είναι αποτελεσματικές και θα προκαλέσουν ακόμη και κοινωνική ανισορροπία και αστάθεια.

«Οι διαφανείς πηγές δεδομένων από το κράτος θα αποτελέσουν τη βάση για αντικειμενική και ακριβή αποτίμηση ακινήτων, από την οποία η νέα φορολογία θα στοχεύσει στα σωστά υποκείμενα και θα επιτύχει τον στόχο της ρύθμισης της αγοράς», δήλωσε ο κ. Luong.

Αυτός ο εμπειρογνώμονας τόνισε επίσης ότι μια χώρα που θέλει να διαχειριστεί την οικονομία της πρέπει να διαθέτει ένα σύστημα βάσεων δεδομένων με πληροφορίες σχετικά με το εισόδημα και τα περιουσιακά στοιχεία των ανθρώπων. Αυτό εφαρμόζεται εδώ και πολύ καιρό στον κόσμο .

Η δημιουργία μιας εθνικής βάσης δεδομένων για την αγορά ακινήτων θα είναι ο αποφασιστικός παράγοντας για την επιτυχία ή την αποτυχία της δεύτερης πολιτικής για τη φορολογία ακινήτων.

«Για την υλοποίηση του εθνικού συστήματος βάσεων δεδομένων στην αγορά ακινήτων, απαιτείται η ταυτόχρονη συμμετοχή πολλών υπουργείων και τμημάτων. Αυτό δεν αποτελεί μόνο ευθύνη του Υπουργείου Κατασκευών , αλλά και καθήκον της Γενικής Στατιστικής Υπηρεσίας (Υπουργείο Σχεδιασμού και Επενδύσεων), του Υπουργείου Οικονομικών, του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος...», πρόσθεσε ο κ. Luong.

Ο Δρ. Nguyen Tri Hieu, Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας και Ανάπτυξης Παγκόσμιων Χρηματοοικονομικών Αγορών και Αγορών Ακινήτων, δήλωσε επίσης ότι η αποτίμηση ακινήτων στο Βιετνάμ εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές ελλείψεις. Εάν δεν μπορεί να προσδιοριστεί η τυπική τιμή, η φορολόγηση είναι σχεδόν αδύνατη.

Ομοίως, ο κ. Tran Vu, Διευθυντής Επιχειρήσεων της DHCONS Construction Joint Stock Company, σχολίασε ότι η κορυφαία προτεραιότητα που πρέπει να εφαρμόσουν τα υπουργεία και οι κλάδοι είναι η δημιουργία ενός εθνικού συστήματος βάσεων δεδομένων για την αγορά ακινήτων. Αυτό δεν επηρεάζει μόνο τη φορολογική πολιτική, αλλά αποτελεί και έναν θεμελιώδη παράγοντα που καθορίζει τη σκοπιμότητα μιας σειράς άλλων κανονισμών, συμπεριλαμβανομένου του τιμοκαταλόγου γης - ένα «πρόβλημα» που προκαλεί πονοκεφάλους στον κλάδο των ακινήτων.

«Η εθνική βάση δεδομένων για την αγορά ακινήτων μπορεί να θεωρηθεί «έργο του αιώνα». Εάν ολοκληρωθεί, το Βιετνάμ θα είναι μία από τις λίγες χώρες της Νοτιοανατολικής Ασίας που θα μπορέσουν να το κάνουν», υποστήριξε ο κ. Tran Vu.

Δυσκολεύεται να συλλέξει δεδομένα

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Tri Hieu, στο Βιετνάμ, η τιμή αγοράς κατοικίας στο συμβόλαιο και η πραγματική τιμή συναλλαγής είναι δύο διαφορετικοί αριθμοί «σαν τον ουρανό και τη γη». Αυτό είναι το εντελώς αντίθετο σε σύγκριση με τις ΗΠΑ - όπου οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές πώλησης είναι σχεδόν αδύνατο να «μαγειρευτούν».

«Όταν οι Αμερικανοί δανείζονται χρήματα για να αγοράσουν ένα σπίτι, οι ασφαλιστικές εταιρείες και οι εκτιμητές θα ερευνήσουν προσεκτικά τη νομιμότητα και την αξία του ακινήτου. Τα δεδομένα θα παρέχονται στη συνέχεια στην τράπεζα για περαιτέρω επαλήθευση και στη συνέχεια θα ακολουθήσει το βήμα της εκταμίευσης. Αφού περάσουν από τόσα πολλά φίλτρα, είναι πολύ δύσκολο να παραποιηθεί η τιμή του σπιτιού», δήλωσε ο κ. Hieu.

Σε περίπτωση που κάποιος αγοράσει σπίτι με διαθέσιμα χρήματα, πρέπει να το δηλώσει στην εφορία. Αυτή η μονάδα θα στείλει κάποιον για να επανεκτιμήσει την αξία του ακινήτου, ώστε να διασφαλίσει ότι ο φόρος καταβάλλεται σωστά και πλήρως.

Βασικά, στις συναλλαγές ακινήτων στις ΗΠΑ, υπάρχει πάντα ένα τρίτο μέρος που καταγράφει και καθορίζει την αξία ανεξάρτητα. Αυτό αποτρέπει την απάτη στις τιμές και βοηθά στην ενημέρωση των πληροφοριών για το εθνικό σύστημα βάσεων δεδομένων.

Στο Βιετνάμ, η συλλογή πληροφοριών για την αγορά, ιδίως των τιμών πώλησης, αποτελεί την πιο δύσκολη πρόκληση για την ολοκλήρωση της εθνικής βάσης δεδομένων. Ακόμη και επιχειρήσεις με πολυετή εμπειρία στην αποτίμηση γης δυσκολεύονται.

Μοιράζοντας μια πραγματική ιστορία, ο κ. Ngo Gia Cuong, Διευθυντής της Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), δήλωσε ότι στη δευτερογενή αγορά, οι περισσότερες από τις τιμές που αναφέρονται στο συμβόλαιο είναι πάντα χαμηλότερες από την πραγματική αξία και χαμηλότερες από τον τιμοκατάλογο γης. Αυτός είναι ένας τρόπος για τους πωλητές να μειώσουν τις οικονομικές υποχρεώσεις, και συγκεκριμένα τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Όταν οι αριθμοί που καταγράφονται στη σύμβαση είναι ως επί το πλείστον «εικονικοί». Οι πηγές συλλογής και παροχής πληροφοριών για την αγορά είναι μόνο λίγα κανάλια, όπως το Γραφείο Κτηματολογίου, μονάδες και οργανισμοί που διεξάγουν πλειστηριασμούς δικαιωμάτων χρήσης γης, μονάδες και οργανισμοί που πλειστηριάζουν περιουσιακά στοιχεία, αίθουσες συναλλαγών, επιχειρήσεις ακινήτων...

Στην πραγματικότητα, οι πηγές πληροφοριών για τις τιμές των ακινήτων μπορούν να συλλεχθούν μόνο από το Γραφείο Κτηματολογίου. Ωστόσο, αυτές οι μονάδες δεν διαθέτουν ψηφιοποιημένα δεδομένα, επομένως η αναζήτηση είναι κυρίως χειροκίνητη και το προσωπικό είναι ως επί το πλείστον έμπειρο. Επομένως, η επεξεργασία απαιτεί πολύ χρόνο και έχει πολλά πιθανά σφάλματα.

Ο κ. Vo Anh Tuan, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Εγγραφής Γης και Πληροφοριακών Δεδομένων (Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος), δήλωσε ότι από τον Σεπτέμβριο του 2024, η βάση δεδομένων γης που δημιουργήθηκε από την Κεντρική Κυβέρνηση έχει ολοκληρώσει 4 στοιχεία δεδομένων, συμπεριλαμβανομένων δεδομένων για το πλαίσιο τιμών γης. Όσον αφορά τις τοπικές κοινότητες, επί του παρόντος μόνο 300/705 μονάδες σε επίπεδο περιφέρειας έχουν ολοκληρώσει την κατασκευή της βάσης δεδομένων τιμών γης.

Σχολιάζοντας την πρόοδο της δημιουργίας μιας βάσης δεδομένων γης σε εθνικό επίπεδο, ο κ. Tuan δήλωσε ότι το σύστημα πληροφοριών δεν έχει ολοκληρωθεί και δεν έχει ανταποκριθεί στις απαιτήσεις όπως ορίστηκαν από την κυβέρνηση.

Προηγουμένως, η κυβέρνηση εξέδωσε το ψήφισμα αριθ. 37/NQ-CP, στο οποίο δηλώνεται ο στόχος της ολοκλήρωσης της κατασκευής μιας ψηφιακής βάσης δεδομένων και ενός εθνικού συστήματος πληροφοριών γης που θα είναι κεντρικό, ενιαίο, σύγχρονο, πολυχρηστικό και διασυνδεδεμένο έως το 2025.

Ο δεύτερος φόρος ακίνητης περιουσίας θα συμβάλει στην οικοδόμηση μιας υγιούς, σταθερής και διαφανούς αγοράς. Αυτό είναι δύσκολο, αλλά όχι αδύνατο, εάν τα θεμέλια βασίζονται σε μια εθνική βάση δεδομένων.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html