El Sr. Vuong Dinh Hue sugirió que el Comité de Redacción incluya principios y métodos para determinar los precios de la tierra en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) para que la Asamblea Nacional y los votantes puedan comentarlo.
En la mañana del 9 de junio, durante el debate en grupos en la Asamblea Nacional sobre el proyecto de ley revisada de tierras, el presidente de la Asamblea Nacional, Vuong Dinh Hue, afirmó que la Resolución 18 del Comité Central sobre política de desarrollo territorial exige un método para determinar los precios de las tierras según los principios del mercado. Sin embargo, al leer el proyecto de ley, los delegados encontraron difícil su debate, ya que solo establecía que el Gobierno proporcionaría una normativa detallada.
Según el Sr. Hue, en la financiación de tierras, lo más difícil es el precio de la tierra. Por lo tanto, la ley debe regular específicamente el precio de la tierra, desde los principios hasta los métodos de determinación, para que la Asamblea Nacional pueda pronunciarse al respecto. "Muchos expertos y usuarios de tierras afirman que cuantos más métodos se utilizan para determinar el precio de la tierra, más difícil es su aplicación. Una vez aplicado, la gente preguntará por qué se utiliza este método y no otro", analizó el presidente de la Asamblea Nacional, Vuong Dinh Hue.
Señaló que, en el proyecto de resolución sobre la implementación piloto de un mecanismo especial para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, la ciudad ha propuesto insistentemente aplicar el método del coeficiente K para garantizar la transparencia y la facilidad de implementación. De esta manera, los inversionistas conocerán los costos de insumos que deben pagarse una vez y anualmente en el plan financiero, y, al mismo tiempo, será fácil de aplicar para las autoridades.
El presidente de la Asamblea Nacional, Vuong Dinh Hue, habla en un debate grupal en la Asamblea Nacional la mañana del 9 de junio. Foto: Hoang Phong
El problema más difícil a la hora de determinar los precios de la tierra, según el presidente de la Asamblea Nacional, es la zona fronteriza dentro de una provincia o entre dos provincias. Un lado es una zona urbana especial y el otro es una zona urbana normal, por lo que los precios de la tierra serán diferentes, lo que generará quejas. "Entonces, si el Gobierno regula específicamente los precios de la tierra, ¿cómo puede la Asamblea Nacional tener la seguridad de aprobarlos?", preguntó el Sr. Hue, sugiriendo que el Comité de Redacción incluya en el proyecto de ley los principios y métodos para determinar los precios de la tierra, para que la Asamblea Nacional y los votantes puedan aportar sus opiniones.
Coincidiendo con el Sr. Hue, el delegado Le Thanh Van (miembro titular del Comité de Finanzas y Presupuesto) afirmó que el proyecto de ley debe establecer un método coherente para determinar los precios de los terrenos. "Se dice que los precios de los terrenos se determinan según los principios del mercado, pero ¿qué método es ese? Si el precio del terreno catastral en el lugar real es superior al de lista, ¿cómo se resolverá?", se preguntó el Sr. Van.
Según él, en lugares donde no se puede determinar el precio actual del terreno, se puede utilizar el precio promedio de los últimos 5 años. En zonas remotas, donde se determina el precio del terreno por primera vez, este se puede calcular con base en el valor de la producción y factores que afectan al terreno, como el tráfico y el suelo.
El coeficiente de ajuste del precio del suelo debe ser estable
En el grupo de Quang Ninh, el Sr. Nguyen Xuan Thang, director de la Academia Nacional de Política de Ho Chi Minh y presidente del Consejo Teórico Central, afirmó que el borrador que establece "fijación de precios de la tierra según los principios del mercado" es insuficiente. "Somos un mercado de orientación socialista; no todo se rige por el mercado", afirmó, sugiriendo que se establezcan regulaciones de precios para cada tipo de terreno para garantizar la transparencia y la ciencia.
La base de valoración del borrador incluye diversos aspectos, como el nivel de precios vigente, las condiciones locales y regionales, y los terrenos con infraestructura. Sin embargo, el Sr. Thang afirmó que el precio de los terrenos residenciales debe ser diferente al de los terrenos destinados a la producción y los negocios. "La valoración de los terrenos debe basarse en un coeficiente de ajuste acorde a la realidad, que cumpla con los criterios de estabilidad, evitando un precio hoy y otro mañana, para que las empresas se sientan seguras al invertir", afirmó el Sr. Thang.
Sr. Nguyen Xuan Thang. Foto: Medios de la Asamblea Nacional
El director de la Academia Nacional de Política de Ho Chi Minh sugirió que el comité de redacción elaborara un método de valoración que garantizara una estabilidad relativa para que las empresas y las personas desarrollaran planes de producción y negocios. Si alguna empresa no produce, sino que solo especula, el terreno debe ser recuperado.
Previamente, el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Dang Quoc Khanh, presentó un informe en el que se afirma que el proyecto de Ley de Tierras establece un método de valoración de tierras basado en principios de mercado, conforme a los procedimientos adecuados, garantizando la publicidad, la transparencia y la independencia del consejo de valoración. El proyecto propone que el Gobierno detalle la determinación de los precios de las tierras; el contenido y las condiciones para la aplicación de los métodos de valoración; el desarrollo y la aplicación de listas de precios de tierras y la valoración específica de tierras; la inspección y supervisión de su implementación; y la prestación de servicios de consultoría en materia de valoración de tierras.
Según el Decreto Gubernamental de 2014, existen cinco métodos de valoración de terrenos. El primero consiste en la comparación directa mediante el análisis del precio de terrenos baldíos similares en cuanto a uso, rentabilidad, ubicación, condiciones de infraestructura, forma y superficie. El segundo consiste en la deducción, que consiste en la valoración de terrenos con activos adheridos, excluyendo el valor de los activos del valor total del inmueble.
El tercero consiste en recopilar y valorar la tierra mediante la relación entre el ingreso neto anual promedio por unidad de superficie y la tasa de interés anual promedio para el ahorro. El cuarto consiste en utilizar la tierra excedente y valorarla con parcelas con potencial urbanizable según la planificación o con posibilidad de modificar su uso para el máximo aprovechamiento. El quinto consiste en utilizar el coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K) multiplicado por el precio de la tierra indicado en la lista de precios provincial.
Viet Tuan - Son Ha
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