En la rueda de prensa socioeconómica celebrada el 14 de mayo en Ciudad Ho Chi Minh, el Departamento de Turismo de la ciudad presentó una serie de recomendaciones para reforzar la gestión de los alquileres de apartamentos a corto plazo. En particular, propusieron que la explotación de apartamentos turísticos solo se permita con el consentimiento de la junta directiva o de los residentes correspondientes.
Airbnb experimentó un auge tras la COVID-19.
Según el Sr. Le Truong Hien Hoa, subdirector del Departamento de Turismo de Ciudad Ho Chi Minh, el desarrollo de plataformas de reserva en línea es una tendencia inevitable en el contexto de la economía digital y la integración internacional. Especialmente tras la pandemia de Covid-19, las necesidades de alojamiento de los turistas han cambiado significativamente; muchas personas optan por estancias más largas, combinando turismo y teletrabajo. Este grupo de turistas suele priorizar espacios privados y flexibles con todas las comodidades, como cocinas, lavadoras, salas de estar, etc., en lugar de los hoteles tradicionales. "El modelo de apartamentos de corta duración ha contribuido a diversificar la oferta de alojamiento, especialmente durante las vacaciones o cuando Ciudad Ho Chi Minh acoge grandes eventos", afirmó el Sr. Hoa. El Departamento de Turismo también considera que este tipo de alojamiento ayuda a distribuir el flujo turístico más allá del centro, impulsando el gasto en alimentación, transporte y compras en muchas zonas residenciales; sin embargo, el rápido y espontáneo desarrollo de Airbnb en los últimos tiempos plantea una serie de desafíos.
Los expertos consideran que el marco legal para los modelos de alojamiento a corto plazo debe ultimarse pronto.
Foto: Le Nam
Uno de los principales problemas radica en el conflicto entre los residentes y los propietarios de apartamentos que gestionan alquileres a corto plazo. Según el Departamento de Turismo de Ciudad Ho Chi Minh, la mayoría de las propiedades de Airbnb se ubican actualmente en edificios residenciales, mientras que la Ley de Vivienda prohíbe estrictamente el uso de apartamentos para fines distintos al residencial. Este es un punto de conflicto legal entre la Ley de Vivienda vigente y la Ley de Turismo.
En declaraciones al periódico Thanh Nien la tarde del 19 de mayo, el Dr. Duong Duc Minh, subdirector del Instituto de Investigación para el Desarrollo Económico y Turístico, afirmó que la gestión global de Airbnb ha experimentado un cambio significativo en los últimos años. Si bien muchas ciudades consideraban anteriormente a Airbnb como un símbolo de la economía digital, la mayoría de las grandes áreas urbanas ahora están adoptando una gestión más estricta para proteger el acceso a la vivienda, mantener la estabilidad de la comunidad y garantizar un desarrollo turístico sostenible.
Singapur prácticamente prohíbe las estancias cortas en espacios residenciales, con periodos mínimos de alquiler de 3 meses para viviendas privadas y 6 meses para viviendas públicas. Nueva York (EE. UU.) exige a los propietarios que registren sus propiedades y responsabiliza legalmente a las plataformas digitales por las infracciones. Barcelona (España) incluso anunció la cancelación de todos los permisos de apartamentos turísticos para 2028 con el fin de recuperar viviendas para los residentes. En realidad, el constante flujo de visitantes puede sobrecargar ascensores, aparcamientos, gestión de residuos, niveles de ruido y sistemas de seguridad contra incendios, mientras que la mayoría de los edificios de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh están diseñados para un uso residencial estable, no para operaciones hoteleras.
¿Es suficiente con el "consenso de los residentes"?
Ante esta situación, el Departamento de Turismo de Ciudad Ho Chi Minh propuso una normativa que define claramente las zonas donde está permitido operar apartamentos turísticos, la escala de operación y exige el consentimiento de la junta directiva o de los residentes correspondientes. Sin embargo, muchos expertos consideran necesario un marco legal integral que incluya el registro obligatorio, la declaración de los huéspedes, las obligaciones fiscales, las normas de seguridad contra incendios, los límites de tiempo de alquiler, la responsabilidad de la plataforma digital y un mecanismo de supervisión transparente. «Solo con un sistema de gestión integral podrá Airbnb sobrevivir como parte de la economía colaborativa y el turismo urbano moderno sin afectar la estructura social, el entorno vital ni los objetivos de desarrollo sostenible a largo plazo de Ciudad Ho Chi Minh», afirmó el Dr. Duong Duc Minh.
La ciudad de Ho Chi Minh busca someter los alquileres de apartamentos a corto plazo a un control regulado.
Foto: Le Nam
El Dr. Chau Huy Quang (del bufete Rajah & Tann LCT) considera que recabar la opinión de los residentes puede ser una solución de gobernanza para abordar las necesidades emergentes, pero no puede modificar unilateralmente la naturaleza jurídica de la función del proyecto aprobado. Según él, la Ley de Vivienda de 2023 reconoce el derecho de los propietarios a alquilar sus viviendas de propiedad legal. Sin embargo, la legislación actual carece de criterios claros para determinar cuándo las actividades de alquiler de apartamentos pasan de ser de uso residencial a ser de alojamiento comercial. La mayor dificultad para aplicar el mecanismo de "consenso residencial" radica en definir el alcance y el valor jurídico de dicho consenso. Si solo se aplica el principio de la mayoría, los derechos de los grupos minoritarios de residentes podrían verse significativamente afectados.
Según el abogado Diep Nang Binh, director del bufete Tinh Thong (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh), actualmente no existen regulaciones específicas sobre qué porcentaje de residentes debe dar su consentimiento para los alquileres a corto plazo. ¿Significa esto que todos los residentes deben estar de acuerdo o solo aquellos directamente afectados? Sin una regulación clara, la aplicación práctica podría fácilmente dar lugar a disputas y demandas. Otorgar a la Junta Directiva la facultad de "permitir" o "no permitir" los alquileres a corto plazo conlleva el riesgo de extralimitarse en sus funciones. Además, surge la cuestión de la protección de los derechos de los propietarios de apartamentos que ya han invertido en propiedades de alquiler. Si la administración del edificio posteriormente vota en contra de los alquileres a corto plazo, ¿cómo se gestionará la situación? ¿Habrá medidas retroactivas o un mecanismo de compensación? Todas estas son cuestiones legales que requieren respuesta.
El abogado Binh sugirió que la ciudad de Ho Chi Minh debería establecer un sistema con condiciones específicas, como el registro de actividades de alojamiento, la declaración de residentes, el cumplimiento de los requisitos de seguridad contra incendios, la seguridad y el orden, y definir claramente la responsabilidad legal de los propietarios de apartamentos si los inquilinos causan disturbios o infringen la ley. Al mismo tiempo, es necesario clasificar claramente desde el principio los edificios de apartamentos puramente residenciales y los proyectos de uso mixto con funciones de alojamiento y comerciales, en lugar de aplicar un único mecanismo a todos los modelos. "Es imposible aplicar el mismo mecanismo de gestión a edificios de apartamentos puramente residenciales y proyectos que, desde el principio, tienen una función de uso mixto, combinando alojamiento, comercio y servicios. Este es un punto muy importante para evitar la aplicación mecánica, que afecta al entorno de inversión y a los derechos de los compradores de vivienda. A largo plazo, debe haber coherencia entre la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Turismo de 2017 y las regulaciones sobre residencias y negocios de alojamiento a corto plazo para evitar las lagunas legales actuales", dijo el abogado Binh.
La reunión de propietarios de condominios está diseñada principalmente para tomar decisiones sobre asuntos operativos y de gestión rutinarios, y no tiene como objetivo modificar la naturaleza legal u operativa del proyecto. Además, la junta de administración del condominio no es una agencia estatal de gestión y no tiene autoridad para "legalizar" una actividad si esta no se ajusta a la función inicialmente aprobada.
Dr. Chau Huy Quang, despacho de abogados Rajah & Tann LCT
Fuente: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
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