Los apartamentos antiguos y nuevos siguen aumentando de precio y la ciudad de Ho Chi Minh regula la superficie mínima que se debe dividir en parcelas.

Las deficiencias en la estructura de los productos inmobiliarios siguen siendo una limitación importante del mercado actual y también son una de las razones por las que los precios inmobiliarios han aumentado en los últimos tiempos. (Ilustración – Foto: Linh An)

Los precios de los apartamentos antiguos a nuevos siguen aumentando.

Reseñas de apartamentos en Hà Nội, Ministerio de Construcción Dijo que los precios continúan aumentando tanto en proyectos nuevos como antiguos. Hasta la fecha, el mercado ha establecido un nuevo nivel de precios de proyectos, aumentando entre un 4% y un 6% trimestralmente y entre un 22% y un 25% anualmente. En particular, hay algunas áreas con aumentos locales de alrededor del 35-40% dependiendo de la ubicación en comparación con el trimestre anterior.

Los estudios en algunos proyectos como Lumi Prestige (distrito de Nam Tu Liem) cuestan entre 69 millones de VND/m2, los apartamentos del proyecto Khai Son City (distrito de Long Bien) cuestan entre 50 y 68 millones de VND/m2, el proyecto en la calle Nguyen Tuan ( distrito de Thanh Xuan) cuesta alrededor de 75-97,2 millones de VND/m2...

No sólo en Hanoi, la síntesis muestra que en el tercer trimestre los precios inmobiliarios en algunas localidades todavía tienden a aumentar, especialmente en Hanoi, Ho Chi Minh y las grandes zonas urbanas.

"El fenómeno del aumento de precios es local, se produce en algunas zonas, en algunos tipos, en algunos segmentos inmobiliarios, lo que provoca el impacto del aumento de los precios generales", afirmó el Ministerio de la Construcción.

Las deficiencias en la estructura de los productos inmobiliarios siguen siendo una limitación importante del mercado actual y también son una de las razones por las que los precios inmobiliarios han aumentado recientemente.

El Ministerio de la Construcción señaló que los productos de vivienda asequible no tienen oferta suficiente para satisfacer la demanda del mercado. En el mercado del segmento de apartamentos asequibles (con precios de venta inferiores a 25 millones de VND/m2) casi no hay transacciones ni productos a la venta.

Los apartamentos de gama media (de 25 millones de VND/m2 a menos de 50 millones de VND/m2) todavía representan una alta proporción de las transacciones y la oferta en el mercado. El resto son apartamentos de alta y súper alta gama (con un precio de más de 50 millones de VND/m2).

El Ministerio de Construcción explica la falta de oferta de viviendas para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas, de los grupos de ingresos bajos y medios en las zonas urbanas, especialmente en Hanoi y Ho Chi Minh, y que hay muchas causas.

Entre ellos, las empresas inmobiliarias encuentran dificultades y problemas en los procedimientos legales, especialmente en la determinación de los precios de la tierra, el cálculo de las tarifas de uso de la tierra, la limpieza del sitio y la asignación de tierras.

Además, muchos proyectos que han estado en construcción recientemente tuvieron que ser pausados, retrasados ​​o retrasados ​​en su construcción.

La agencia de gestión evalúa que la Ley de Suelo de 2024, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 están promulgadas y son efectivas, y las dificultades en las instituciones y regulaciones legales (terrenos, viviendas, negocios inmobiliarios, crédito...) para las empresas han desaparecido básicamente. eliminado, la oferta inmobiliaria ha mostrado una mejora. Sin embargo, todavía existen algunas limitaciones porque se necesita tiempo para que los mecanismos, políticas y leyes recién promulgados se apliquen efectivamente y "cobren vida".

Muchos expertos inmobiliarios señalan que el problema del aumento de la oferta se encuentra en el segmento de precios asequibles y razonables. Porque la realidad muestra que en los últimos tiempos, aunque la oferta de apartamentos ha aumentado, el nivel de precios de venta en Hanoi sigue registrando una tendencia creciente tanto en el mercado primario como en el secundario.

Como señala Savills Vietnam, en grandes ciudades como Ho Chi Minh y Hanoi, el mercado inmobiliario carece actualmente de oferta a precios razonables cuando la cuota de mercado de este segmento ha disminuido del 60% en 2016 a solo el 35% el año pasado. , los apartamentos primarios de menos de 2024 mil millones de VND desaparecerán por completo.

El líder de una empresa inmobiliaria en Hanoi afirmó que la mayoría de los proyectos que se ejecutan en el mercado son de gama media y alta. Cuando la demanda es mayor que la oferta, los precios inmobiliarios aumentan. No es raro que el precio de venta sea superior al valor real.

Según esta persona, cuando no hay oferta de viviendas asequibles y adecuadas, el problema del mercado inmobiliario no se puede resolver.

Ajuste de los planes de uso del suelo para algunos proyectos en Quoc Oai, Hanoi

El Comité Popular de Hanoi acaba de emitir la Decisión No. 5682/QD-UBND sobre la adaptación y complementación del Plan de Uso de la Tierra para 2024 del distrito de Quoc Oai.

En consecuencia, el Comité Popular de la ciudad aprobó ajustar y complementar la lista de planes de uso de la tierra para 2024 en el distrito de Quoc Oai mediante la Decisión N° 418/QD-UBND del 22 de enero de 1, Decisión N° 2024/QD-Comité Popular de fecha 2015 de abril de 16, Resolución N° 4/QD-UBND de 2024 de julio de 3848.

Específicamente, adecuar y complementar (nombres de lugares, áreas) de los proyectos identificados en la Decisión 418/QD-UBND de 22 de enero de 01, Decisión N° 2024/QD-UBND de 2015 de abril de 19, Decisión N° 4/QD-UBND de El 2024 de julio de 3848 es un proyecto.

Complementar el Plan de Uso de la Tierra 2024 del distrito de Quoc Oai con 9 proyectos que incluyen: Proyecto para construir rutas de tráfico en el área cercana al Hospital Central de Obstetricia y Ginecología 2; Instalación 2 del Hospital Central de Niños; Proyecto de construcción del centro cultural de la comuna de Ngoc Liep; Ngoc Mi Un Jardín De Infantes; Construir una casa cultural en la aldea de Phu Hang, comuna de Tan Phu; Construcción de una línea de 220 kV que suministra energía a la estación transformadora de Hoa Lac 220/110 kV y líneas de salida de 110 kV; Centro de radiodifusión; Construcción de la reserva de asignación general, la reserva de petróleo del Norte y el Convoy I dependiente del Departamento de Equipamiento y Logística; Ampliación de la estación transformadora de 500 kV en el oeste de Hanoi para dar servicio a la instalación de 06 alimentadores de 220 kV, comuna de Dong Quang; Escuela primaria Phuong Cach con una superficie total de 74,18 hectáreas.

Ajustando el número de proyectos y superficie en la Decisión N° 3848/QD-UBND de 25 de julio de 7 a 2024 proyectos con una superficie total de 148 hectáreas.

La ciudad de Ho Chi Minh emitió nuevas regulaciones sobre el área mínima para la subdivisión

El 31 de octubre, el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh emitió la Decisión No. 10/100 que estipula las condiciones para dividir las parcelas, combinarlas y el área mínima a dividir para cada tipo de terreno en el área.

Esta decisión reemplaza la Decisión N° 60/2017 sobre la anterior superficie mínima a dividir en parcelas.

Respecto al área mínima a subdividir, según nueva normativa los terrenos de la zona se dividen en 3 áreas, correspondientes a áreas mínimas de 36m2, 50m2 y 80m2.

En concreto, el área 1 incluye los distritos 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh y Tan Phu. La superficie mínima de terreno residencial que se puede dividir en parcelas en estos distritos es de 36 m2, el ancho del frente y la profundidad del terreno no son inferiores a 3 m.

El área 2 incluye los distritos 7, 12, Binh Tan, la ciudad de Thu Duc y las ciudades de los distritos. La superficie mínima de suelo residencial a dividir en parcelas en estos lugares es de 50m2. En particular, se especifica que el ancho de la fachada y la profundidad del terreno no deben ser inferiores a 4 m.

El área 3 incluye lugares excepto las ciudades de los distritos de Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be y Can Gio. La superficie mínima de suelo residencial a dividir en parcelas en estos lugares es de 80m2. El ancho del frente y la profundidad del terreno no serán inferiores a 5 m.

Sobre la tierra Agricultura, Ciudad Ho Chi Minh estipula que la superficie mínima que debe dividirse en parcelas para tierras de cultivo anual y otras tierras agrícolas es de 500 m2.

En tanto, los terrenos para cultivos perennes, terrenos para acuicultura, terrenos de producción de sal y terrenos ganaderos concentrados deberán tener una superficie mínima de 1.000 metros cuadrados.

En comparación con la antigua decisión, la superficie mínima de terreno residencial y agrícola que se puede dividir en parcelas en la ciudad de Ho Chi Minh no ha cambiado.

La novedad de la normativa sobre separación de parcelas es que ya no existen normas sobre condiciones de planificación y construcción como antes.

Específicamente, los terrenos divididos y combinados deben cumplir los siguientes requisitos: Deben tener un camino, conectarse a caminos existentes, asegurar el suministro de agua y drenaje y otras necesidades necesarias de manera razonable.

Si un usuario de la tierra reserva una parte de un terreno con terreno residencial o un terreno con terreno residencial y otro terreno en la misma parcela para su uso como pasarela, al dividir o fusionar la parcela, no es necesario cambiar el Finalidad del uso del terreno para la construcción.

En caso de que el usuario de la tierra reserve una parte del terreno como camino, este camino será acordado por las partes y el gobierno local se basará en la situación real para dar su aprobación antes de dividir o fusionar la parcela.

Con respecto al área de terreno identificada como pasarela y utilizada para muchos terrenos, se convertirá al formulario de uso común en el certificado.

Trámites para la conversión de terrenos de cultivo en suelo residencial

Cuando las personas convierten tierras de cultivo en tierras residenciales, deben preparar documentos para presentarlos a la agencia estatal competente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 227 de la Ley de Tierras de 2024.

¿Cuándo se pueden convertir terrenos de cultivo en suelo residencial?

De conformidad con el artículo 116 y el punto b, cláusula 1, artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, los usuarios de tierras solo pueden convertir tierras de cultivo en tierras residenciales si lo aprueba una agencia estatal competente. En otras palabras, debe haber una decisión que permita el cambio de uso del suelo de acuerdo con las regulaciones.

Para que una agencia estatal competente tome la decisión de permitir el cambio de uso del suelo, es necesario basarse en la planificación del uso del suelo a nivel de distrito o en la planificación general o la planificación de zonificación de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre planificación urbana. por la autoridad competente.

Trámites de conversión de suelo productivo a suelo residencial

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 227 de la Ley de Tierras de 2024, la orden y los procedimientos para el cambio de uso de la tierra se llevan a cabo de la siguiente manera:

Paso 1. Presentar la solicitud para cambiar el propósito de uso del suelo de acuerdo con la reglamentación.

Paso 2. La autoridad competente verifica las condiciones para cambiar el uso del suelo. En caso de que el expediente no esté seguro, el usuario de la tierra deberá complementarlo y volver a presentarlo a la agencia de gestión de tierras.

Paso 3. Después de presentar los documentos completos, la agencia con función de gestión de tierras prepara los documentos y los presenta al Comité Popular a nivel de distrito para que emita una decisión que permita el cambio de propósito de uso de la tierra.

Paso 4. Pagar las tarifas de uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones, a menos que esté exento.

Paso 5. Transferir los documentos a la Oficina/sucursal de Registro de Tierras para registrar y emitir el Libro, al mismo tiempo actualizar y ajustar la base de datos de tierras, registros catastrales y devolver el Libro a los usuarios de la tierra.

En caso de transferencia de derechos de uso y cambio de propósito de uso, los procedimientos para registrar la transferencia de derechos de uso de la tierra se llevarán a cabo al mismo tiempo que los procedimientos para cambiar el propósito de uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones.