Para que el mercado inmobiliario se desarrolle con seguridad y sin riesgos.

El mercado inmobiliario vietnamita aún tiene mucho potencial y espacio para el desarrollo, pero los precios de las viviendas están aumentando "caliente", superando ampliamente los ingresos reales y ampliando la brecha entre los que poseen propiedades y los que aún no pueden permitirse comprar una casa.

Según la Oficina General de Estadística, la contribución promedio del sector de la construcción e inmobiliario al PIB total del país en los últimos años ha rondado el 10 %. De esta cifra, el sector inmobiliario representa directamente alrededor del 3,5 %, contribuyendo con un promedio de aproximadamente 0,5 puntos porcentuales al crecimiento del PIB. Sin embargo, la contribución promedio de este sector al PIB de Vietnam es de tan solo el 50 % en comparación con otros países de la región.

La proporción de bienes inmuebles con respecto al total de activos económicos es de sólo un 21%, significativamente inferior a la tasa del 35% en los países desarrollados.

La oferta está aumentando, pero la estructura está desequilibrada.

La Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam señala que, en los últimos tres años, la oferta de viviendas lanzadas al mercado ha aumentado considerablemente, pero su estructura sigue siendo desequilibrada. La mayor parte de la nueva oferta se concentra en proyectos de alta gama y alto valor, que satisfacen las necesidades de inversión, incluyendo una parte impulsada por la especulación.

Incluso en las zonas suburbanas, donde se esperaba que ofrecieran viviendas asequibles, los precios de venta reales siguen siendo significativamente superiores al ingreso promedio de los residentes, solo relativamente inferiores a los del centro de la ciudad. Mientras tanto, la mayor demanda del mercado se concentra en el segmento de vivienda asequible.

El actual proceso de desarrollo del mercado todavía muestra muchos signos de insostenibilidad, especialmente el desajuste entre la estructura del producto y la capacidad de pago de la gente.

El desequilibrio entre la oferta y la demanda ha provocado un aumento drástico de los precios de la vivienda, especialmente en el segmento de apartamentos en las grandes ciudades, estableciendo un nuevo nivel de precios y superando con creces la tasa de crecimiento de los ingresos reales. Esto no solo limita el acceso a la vivienda para la mayoría de la población, sino que también aumenta el riesgo de formación de una burbuja de precios.

Suponiendo que los precios de la vivienda y los ingresos se mantengan constantes, el acceso a la vivienda está disminuyendo drásticamente. Para un apartamento urbano de dos habitaciones que cuesta alrededor de 5 mil millones de VND, una familia con ingresos altos que gana aproximadamente 50 millones de VND al mes necesitaría unos 8 años para comprarlo si destinara todos sus ingresos a ello, o 25 años si se adhiriera al principio de que el costo de la vivienda no debe superar un tercio de sus ingresos.

Según este principio, incluso el segmento de vivienda social, diseñado para residentes urbanos de bajos ingresos, ya no es "barato", con precios que rondan los 1.500 millones de VND por un apartamento de 60 m². Esto significa que incluso los hogares con el umbral de ingresos más alto (40 millones de VND al mes) tendrían que ahorrar durante unos 10 años.

En realidad, esta cifra es mucho mayor al optar por el préstamo. Como resultado, la brecha entre el grupo con activos y el grupo sin ellos se vuelve cada vez más fija, ya que el crecimiento inmobiliario, en esencia, solo enriquece a un pequeño grupo de personas que ya poseían activos.

Cuando la oferta es suficiente, los precios del mercado se autorregularán de acuerdo con el equilibrio real entre la oferta y la demanda.

Cuatro soluciones para “frenar” el aumento de los precios de la vivienda.

Por lo tanto, la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam cree que, para que el mercado inmobiliario continúe creciendo sin representar riesgos para el propio mercado y la economía, se necesitan soluciones para "frenar" el rápido aumento de los precios de la vivienda.

En primer lugar, es necesario acelerar la finalización de las directrices de implementación del nuevo sistema legal, mejorando al mismo tiempo la capacidad de ejecución de las autoridades locales. Al mismo tiempo, es esencial fortalecer la descentralización y la delegación de competencias a las autoridades locales en la adaptación de políticas, garantizando la flexibilidad según la región y el período, y alineándose con los objetivos de desarrollo socioeconómico, así como con el nivel de infraestructura y desarrollo urbano de cada región.

Los obstáculos en la limpieza de tierras también deben abordarse de manera transparente y eficiente, acortando el tiempo de implementación para las empresas y al mismo tiempo garantizando los derechos de las personas.

Considerar la abolición del recargo del 5,4% anual sobre las tarifas de uso de tierras vencidas para aquellos que recibieron decisiones de asignación de tierras/arrendamiento antes del 1 de agosto de 2024, pero cuyos precios de tierras aún no se han determinado, y emitir rápidamente un método claro y estable para determinar las tarifas de uso de tierras, ayudará a reducir los costos de desarrollo del proyecto, creando así espacio para precios de vivienda más bajos.

En segundo lugar, es necesario diversificar los canales de capital para reducir la dependencia del crédito bancario. El mercado de bonos corporativos debe reestructurarse para convertirse en una fuente eficaz de capital a medio y largo plazo. Al mismo tiempo, es necesario promover la formación de un Fondo Nacional de Vivienda y desarrollar Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT).

En tercer lugar, los proyectos de vivienda social y asequible deben priorizarse en la planificación y contar con mecanismos de incentivos. El desarrollo urbano debe vincularse con la infraestructura de transporte, especialmente las circunvalaciones, las líneas de metro y las autopistas, para expandir el espacio urbano y reducir la presión sobre los precios del suelo en el centro de la ciudad. Simultáneamente, es necesario desarrollar un mercado de alquiler profesional, reduciendo la mentalidad de que "ser propietario de una vivienda es necesario para una vida estable".

En cuarto lugar, es necesario acelerar la construcción y finalización de una base de datos nacional unificada, sincronizada y transparente sobre el suelo, la vivienda y el mercado inmobiliario. La creación de un sistema de datos abierto e interconectado entre ministerios, sectores y localidades, que incluya información sobre planificación, transacciones, valores, situación jurídica y cambios en el uso del suelo, no solo mejorará la eficacia del seguimiento y la planificación de políticas, sino que también contribuirá a una mayor transparencia, la reducción de riesgos, la prevención de la especulación y la manipulación de precios, y la protección de los derechos legítimos de los ciudadanos y las empresas.

Fuente: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/