Propuesta para restringir los préstamos para segundas viviendas: se necesitan datos "en vivo" para mantener la política en marcha

(CLO) Los expertos dicen que antes de imponer impuestos o emitir nuevas políticas relacionadas con el mercado inmobiliario, Vietnam necesita datos, y deben ser datos “vivos”, datos limpios.

Respecto a la nueva propuesta del Ministerio de Construcción para limitar los préstamos para compras de segundas viviendas, con el fin de controlar la especulación inmobiliaria y enfriar los precios de las viviendas, el Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario, afirmó: La propuesta del Ministerio de Construcción de distinguir entre primeras y segundas viviendas es necesaria.

Dr. Tran Xuan Luong, Subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario. (Foto: LD)

Señor, cuando los flujos de capital se restringen, la mentalidad del mercado sin duda experimentará ciertos cambios. En su opinión, ¿es este un paso que ralentiza el mercado o una oportunidad para que el capital regrese al objetivo correcto: los compradores de vivienda reales?

Me solidarizo con los compradores de vivienda en el contexto actual; comprar una casa, especialmente en las grandes ciudades, es muy difícil. También me solidarizo con el Ministerio de Construcción, responsable de regular el mercado y los precios de la vivienda, un bien especial que tiene un gran impacto no solo en la seguridad social, sino también en la economía . Si el precio de la vivienda no se puede mantener, incluso afectará la seguridad y la defensa nacional.

Creo que antes de poder gravar o implementar políticas, necesitamos datos, y deben ser datos "vivos", datos limpios. Actualmente, no están disponibles, por lo que las políticas suelen ser de naturaleza "clínica", sin una visión a largo plazo.

La propuesta del Ministerio de Construcción de distinguir entre primera y segunda residencia es necesaria y se ajusta a la tendencia mundial , pero es solo una solución a corto plazo. A largo plazo, es necesario coordinar los datos y el sistema legal para alcanzar el objetivo correcto.

Si el impuesto se aplica precipitadamente, sin duda tendrá un impacto en el mercado, incluso provocando una "frenada repentina", lo que provocará una reacción en cadena. Cuando se emita el impuesto, se conocerán claramente los sujetos afectados, por lo que es necesario prepararse cuidadosamente para este proceso.

En cuanto al desarrollo del mercado inmobiliario, como gestor estatal, es importante mantener la estabilidad, ya que se trata de un bien esencial. En primer lugar, la tierra es propiedad de la ciudadanía y está gestionada por el Estado, por lo que es necesario tomar medidas para crear una oferta de terrenos limpios para los inversores. Cuando las empresas tienen que invertir demasiado tiempo, los costos administrativos se reflejan en los precios de la vivienda.

En cuanto a fuentes de capital, Vietnam actualmente carece de capital a largo plazo para este sector y depende principalmente de los bancos comerciales. Mientras tanto, los bancos deben garantizar las ganancias y la seguridad de los préstamos.

Los datos incompletos sobre los ingresos de las personas dificultan que los bancos determinen su capacidad para pagar las deudas, lo que dificulta que los compradores de viviendas accedan a préstamos.

En muchos países como Singapur o Corea, las personas tienen un fondo de ahorro para la vivienda, que se descuenta de sus ingresos en cuanto empiezan a trabajar. Cuando acumulan entre el 40 % y el 50 % del valor de la vivienda, el Estado les presta el resto a largo plazo con tipos de interés preferenciales.

Gracias a ello, cuentan con terrenos limpios y capital a largo plazo para garantizar la sostenibilidad de la vivienda. En Vietnam, el acceso a la tierra y al capital es difícil, y la vivienda social tiene los mismos procedimientos que la vivienda comercial, por lo que es muy difícil resolver este problema.

- Desde la perspectiva de las empresas y los corredores inmobiliarios, ¿tiene la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam alguna sugerencia o recomendación para el Ministerio de Construcción y los bancos para que la regulación del flujo de capital pueda controlar los riesgos y ayudar al mercado a estabilizarse y no caer en una depresión?

En cuanto a los datos, al final, otorgar préstamos al público adecuado sigue dependiendo de ellos. En primer lugar, están los datos personales. No solo conocemos a cada prestatario, sino también sus relaciones, y esto se puede lograr con datos. Cuando los datos estén completos, no habrá más hijos a nombre de la propiedad, y podremos acceder al público adecuado.

Necesitamos crear urgentemente conjuntos de datos; solo así podremos encontrar soluciones precisas y a largo plazo. Sin datos, es difícil encontrar la mejor solución. A corto plazo, necesitamos mejorar la gestión estatal y fortalecer la supervisión, la inspección, la fiscalización y la auditoría posterior de los bancos.

Si observamos el aumento actual de los precios de la vivienda, todos los involucrados tienen un interés en él. Por ejemplo, en los procedimientos administrativos, quien los emite tiene un interés; en la etapa de desembolso de capital, el sector bancario también tiene un interés; y luego están los intermediarios. Todos estos factores se suman para impulsar los precios de la vivienda al alza.

En mi opinión, a largo plazo, debemos tener datos estandarizados: datos personales, relaciones, finanzas, flujo de caja y fuentes de dinero. Sea ese dinero limpio o no, debemos controlarlo. Porque hoy en día hay gente que compra casas sin importar el precio, lo cual es una señal de lavado de dinero. Si no podemos controlar el flujo de caja, es muy peligroso.

Actualmente, se necesita una solución a corto plazo, como fortalecer la inspección, la supervisión y la auditoría posterior. Ministerios como el de Construcción y el de Finanzas deben coordinar la implementación. Si esperamos hasta tener suficientes datos para emitir políticas, será demasiado tarde.

Se necesitan datos en vivo para mantener las políticas en marcha. Foto ilustrativa/CD

Dr. Tran Xuan Luong, ¿en su opinión, la tendencia actual de flujo de capital crediticio hacia el sector inmobiliario es una señal positiva? ¿Y cómo evalúa esta tendencia en el futuro próximo?

En la actualidad, los bancos tienen que compartir y cumplir con las políticas del Estado, específicamente reducir las tasas de interés de los préstamos, extender los plazos de los préstamos y comprometerse a mantener márgenes de tasas de interés estables.

Los bancos deben movilizar capital de la población, pero la fuente de movilización y la demanda de préstamos se encuentran en direcciones opuestas: la movilización a largo plazo tiene tasas de interés altas, mientras que los préstamos a largo plazo deben mantener tasas de interés bajas. Este es un problema muy complejo para el sistema bancario.

Espero que en el período actual los bancos entiendan que después de muchos años de acumular ganancias, ahora necesitan compartir la carga con la sociedad y el Estado.

Si los bancos intentan eludir la política, por ejemplo, exigiendo a los prestatarios que adquieran seguros adicionales, números de cuenta atractivos o servicios adicionales, los costos para los prestatarios, especialmente para los jóvenes compradores de vivienda, aumentarán. En ese momento, la política de apoyo del Estado perderá su eficacia práctica.

Espero que los bancos, a pesar de las dificultades, sigan cumpliendo con sus responsabilidades sociales, colaboren con el Estado para poner en práctica las políticas y resolver las dificultades a corto plazo del mercado.

A largo plazo, por supuesto, debemos seguir las reglas del mercado: el crédito, los tipos de interés y las inversiones deben funcionar sobre la base de la transparencia, los datos y una competencia sana.

¡Gracias!

Fuente: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html