Damos la bienvenida a la nueva ola de IED en los proyectos de fábricas.

Gracias a un flujo constante de inversión extranjera directa (IED), principalmente en el sector manufacturero, Vietnam se ha consolidado como el centro del mapa industrial de Asia. En medio de la transformación de las cadenas de suministro, las fábricas ya construidas se han convertido en la clave que ha permitido a Vietnam acelerar la recepción de capitales internacionales.

El segmento de fábricas prefabricadas se considera una solución que acelera la competencia en la cadena de suministro. Foto : Duc Thanh

La inversión extranjera directa aumenta drásticamente; el sector manufacturero lidera la tendencia.

En el panorama de la atracción de inversión extranjera, Vietnam continúa siendo un "punto brillante" cuando, en los primeros 7 meses de 2025, el capital total de IED registrado alcanzó los 24.090 millones de dólares, un aumento del 27,3% con respecto al mismo período de 2024; el capital realizado alcanzó los 13.600 millones de dólares, un aumento del 8,4% con respecto al mismo período.

Esto constituye una señal positiva continua para la inversión extranjera en el mercado vietnamita. En particular, el sector manufacturero sigue siendo el líder, representando el 56,5 % del capital total de IED en el primer semestre de 2025, con casi 11.970 millones de dólares, gracias a la ola de cambios en la cadena de suministro y la reestructuración global. De los 759 proyectos manufactureros recientemente autorizados, un 40 % más que en el mismo período del año anterior, 410 proyectos (el 54 %) optaron por alquilar naves industriales en lugar de terrenos. Este es un hito importante, ya que, por primera vez, las transacciones de naves industriales superaron a las de terrenos en número de proyectos.

El Norte sigue liderando, representando el 54% del capital total y más de 380 proyectos de IED en el primer semestre de 2025, con Bac Ninh como principal destino, con el 13% del capital total y 115 proyectos. La región Central sorprendió al duplicar su cuota de mercado hasta el 6%, gracias a los bajos costes y la mejora de la logística. El Sur mantiene su importancia, con Dong Nai y Ba Ria-Vung Tau emergiendo como destinos atractivos.

El segmento de naves industriales prefabricadas se considera una solución que acelera la competencia en la cadena de suministro. Según Cushman & Wakefield, la oferta de naves industriales prefabricadas en Vietnam alcanzó aproximadamente los 11 millones de metros cuadrados, con una tasa de ocupación superior al 85 % para el segundo trimestre de 2025. Entre las principales localidades se encuentran Ciudad Ho Chi Minh (3 millones de metros cuadrados), Dong Nai (2,2 millones de metros cuadrados), Bac Ninh (1,6 millones de metros cuadrados) y Hai Phong (2,2 millones de metros cuadrados).

Según este consultor, el auge del mercado de naves industriales prefabricadas se debe a varios factores. En primer lugar, la rapidez de acceso al mercado. Alquilar una nave prefabricada permite a las empresas reducir el tiempo en meses, incluso años, en comparación con el proceso de compra de terrenos, solicitud de permisos, diseño y construcción. Además, las empresas que alquilan naves pueden reducir el tiempo de puesta en marcha entre 12 y 18 veces, lo que resulta idóneo para el contexto de la cadena de suministro global, en constante evolución.

Gracias a las dos ventajas mencionadas, el modelo de fábrica prefabricada se convierte en una opción estratégica para industrias que necesitan lanzar productos al mercado rápidamente, como la electrónica, el embalaje, los equipos médicos o proyectos con un ciclo de vida corto de 3 a 5 años.

El siguiente factor es la flexibilidad para expandir o contraer la producción. Las empresas pueden ajustar fácilmente la escala de sus operaciones sin estar limitadas por grandes activos fijos. Esto es especialmente importante para las industrias de alta tecnología, electrónica y ensamblaje, que deben adaptarse rápidamente a las fluctuaciones del mercado.

En particular, este modelo ayuda a reducir los costos de inversión inicial. En lugar de gastar decenas de millones de dólares en la compra de terrenos y la construcción, las empresas solo necesitan pagar costos de alquiler periódicos. Esto no solo ayuda a optimizar el flujo de caja, sino que también reduce los riesgos financieros durante períodos de volatilidad del mercado.

En concreto, las empresas solo deben pagar el alquiler periódicamente (mensual o trimestralmente) y algunos gastos de depósito. Con un precio medio de entre 4 y 6 USD/m²/mes en el norte y entre 5 y 7 USD/m²/mes en el sur (según Cushman & Wakefield), el coste de una fábrica de 10 000 m² oscila entre 480 000 y 840 000 USD/año.

Por otro lado, si una empresa compra un terreno y construye por su cuenta, incurrirá en numerosos costos, incluyendo un pago único por el arrendamiento del terreno por un período de 50 años (con un promedio de 100 a 250 USD/m² según la ubicación) y costos de construcción de 200 a 350 USD/m². Con una escala similar de 10 000 m², el costo inicial total puede ascender a entre 3 y 6 millones de USD, sin incluir licencias, diseño y costos adicionales.

Por lo tanto, las fábricas prefabricadas ayudan a ahorrar entre un 70% y un 80% de los costes de inversión iniciales, lo cual es especialmente importante para las empresas que se están expandiendo rápidamente o que están probando el mercado.

Impulso derivado de la política y el comercio mundiales

El 1 de agosto de 2025 entró en vigor oficialmente el nuevo tipo impositivo estadounidense aplicado a las exportaciones asiáticas, fijado en el 20% tras una reducción respecto al borrador original del 46%. Este tipo impositivo se consideró «aceptable», lo que restableció la confianza de los inversores y propició una fuerte recuperación del flujo de capitales que se había estancado en el segundo trimestre.

La estrategia “China + 1”, que se viene gestando desde hace más de una década, se está acelerando y Vietnam se ha convertido en un destino prioritario gracias a sus competitivos costes laborales (inferiores a los de Tailandia y Malasia) y su favorable ubicación geográfica (fronteriza con China y cercana a rutas marítimas). Además, Vietnam cuenta con políticas estables y un firme compromiso con el desarrollo de infraestructuras.

Según Matthew Powell, director de Savills Hanoi, el sector inmobiliario industrial en Vietnam sigue siendo un destino atractivo gracias a sus ventajas en mano de obra, costes y ubicación estratégica.

A pesar de la preocupación por las barreras comerciales con Estados Unidos, Vietnam sigue manteniendo su papel en la cadena de suministro global.

En particular, se están superando las limitaciones técnicas que antes constituían debilidades para Vietnam. Las fábricas ahora cuentan con estructuras prefabricadas de acero, techos aislados y anticorrosivos, alturas de techo de entre 4 y 13 metros, aptas para líneas de producción automatizadas; cargas de suelo de entre 1.000 y 4.000 kg/m²; sistemas de prevención de incendios, eléctricos y de iluminación que cumplen con las normas TCVN y QCVN; intensidad lumínica de entre 100 y 750 lux, combinada con ventilación natural y extractores de presión negativa.

Un ejemplo típico es KTG Industrial en VSIP Bac Ninh 2, perteneciente a KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company, cuyo diseño cumple con la norma ACI 117-10, satisfaciendo los requisitos de planitud, reducción de vibraciones, etc., considerados factores clave para la industria de alta tecnología. «Nuestro objetivo es crear un entorno de trabajo que mejore la productividad y proteja el medio ambiente, cumpliendo con los requisitos ESG cada vez más exigentes», afirmó Tran Quang Trung, Director de Desarrollo de Proyectos de KTG Industrial.

De igual modo, según Trang Bui, Directora General de Cushman & Wakefield Vietnam, la tendencia ya no se limita a la etapa de ensamblaje final, sino que muchas empresas están planificando trasladar toda su cadena de suministro a Vietnam. Esto impulsa con fuerza el mercado de naves industriales prefabricadas de alta gama, un segmento estratégico del sector inmobiliario industrial.

No solo las empresas manufactureras en general, sino también las corporaciones de alta tecnología están interesadas en este modelo, con estrictos requisitos en cuanto a estándares técnicos, desde la carga del suelo y la altura del techo hasta factores relacionados con ESG.

Los nuevos aranceles estadounidenses han impulsado la reestructuración de la cadena de suministro global. En este contexto, las naves industriales prefabricadas se han consolidado como un elemento clave del sector inmobiliario industrial vietnamita. Gracias a sus ventajas en costes, su ubicación estratégica y su flexibilidad de implementación, este modelo no solo permite a Vietnam aprovechar las oportunidades de atracción de inversión extranjera directa, sino que también impulsa el sector inmobiliario industrial en el proceso de integración.

Fuente: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html