Una petición colectiva para pagar dinero en lugar de construir una casa
En numerosos informes resumidos sobre programas de desarrollo de vivienda, el Ministerio de Construcción señaló que una de las causas de la crisis de la vivienda social es que muchas localidades no prestan atención a la asignación de fondos de suelo para el desarrollo de este tipo de vivienda. Numerosos proyectos de vivienda comercial en diversas provincias y ciudades, que deben destinar el 20 % de los fondos de suelo para el desarrollo de vivienda social, han presentado documentos solicitando el pago en lugar de construir viviendas para personas de bajos recursos.
En muchas provincias las empresas a menudo optan por cumplir con su obligación de construir viviendas sociales pagando dinero en lugar de construir casas.
Por ejemplo, según documentos recopilados por Thanh Nien , en agosto de 2019, el Ministerio de Construcción recibió una solicitud de comentarios sobre la propuesta del Comité Popular de la provincia de Binh Dinh de no asignar el 20% del fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales para proyectos de desarrollo de viviendas comerciales y proyectos de inversión urbana en el área.
El Ministerio de Construcción declaró que, de acuerdo con la normativa legal, los proyectos de desarrollo urbano y de vivienda comercial de 10 hectáreas o más en zonas urbanas de tipo 3 o superior deben reservar el 20 % de su fondo de suelo para vivienda social. Si la provincia de Binh Dinh propone no reservar el 20 % del fondo de suelo para vivienda social en nuevos proyectos urbanos, permitiendo así que los inversores cumplan con sus obligaciones en materia de vivienda social mediante el pago de una cantidad, debe aclarar la necesidad de vivienda social en el área específica del proyecto; la inadecuación de la asignación del 20 % del fondo de suelo en cada proyecto; la inconsistencia con el programa y plan de desarrollo de vivienda aprobados... e informar al Primer Ministro para su consideración en cada proyecto.
Otro ejemplo es el proyecto del área urbana Viet Hoa-Thanh Binh, de 13,5 hectáreas en la ciudad de Hai Duong (provincia de Hai Duong), con inversión de Quang Giap Group Company Limited. La planificación detallada del proyecto se aprobó en diciembre de 2017.
Desde la fase de planificación, el Comité Popular de la provincia de Hai Duong y el Comité Permanente del Comité Provincial del Partido de Hai Duong se reunieron y acordaron no asignar terrenos para la construcción de viviendas sociales en esta zona urbana. Al ejecutar el proyecto, el inversor deberá realizar un aporte en efectivo para complementar el fondo provincial para el desarrollo de viviendas sociales, de acuerdo con la normativa. Posteriormente, el Comité Popular de la provincia de Hai Duong propuso al Gobierno permitir la implementación de la obligación de desarrollar viviendas sociales mediante el pago de fondos.
En junio de 2020, el Ministerio de Construcción declaró que, de acuerdo con la normativa legal, el proyecto está sujeto al requisito de asignar el 20% del fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales. El Ministerio consideró que es posible permitir que el proyecto no asigne el 20% del fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales. Las condiciones que lo acompañan son: gestionar otros fondos de tierras correspondientes en la zona; destinar fondos suficientes para el desarrollo de viviendas sociales, equivalentes al 20% del fondo de tierras del proyecto; y que el Comité Popular Provincial de Hai Duong solicitó a los inversores con fondos de tierras para viviendas sociales en la zona que implementen proyectos urgentemente para garantizar la satisfacción de las necesidades locales.
De igual manera, en diciembre de 2020, el Comité Popular de la provincia de Quang Nam emitió un documento solicitando al Gobierno que no asignara el 20% del fondo de suelo para vivienda social al proyecto de la zona urbana modelo del noroeste, con una extensión de 76 hectáreas en el distrito de Tan Thanh, ciudad de Tam Ky (provincia de Quang Nam). Según la normativa, el 20% del fondo de suelo para vivienda social debe ser superior a 5 hectáreas.
A muchos proyectos se les asignan terrenos para construir viviendas sociales pero no piden construir casas, lo que genera una crisis de vivienda para la gente común.
En abril de 2021, el Comité Popular de la ciudad de Da Nang también propuso que el Gobierno no reservara el 20% del fondo de tierras para construir viviendas sociales en el proyecto "Espacio Creativo", con una escala de más de 17 hectáreas en el barrio de Hoa Xuan (distrito de Cam Le, ciudad de Da Nang)...
En los dos casos de proyectos en Quang Nam y Da Nang, el Ministerio de Construcción declaró que es autoridad del Primer Ministro considerarlos y aprobarlos, junto con las condiciones para aclarar la planificación y asignar los fondos de tierra correspondientes...
Desequilibrio prolongado entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario
En diciembre de 2020, el Comité Popular de la provincia de Dong Nai envió un documento proponiendo al Gobierno permitir la implementación de las obligaciones de desarrollo de vivienda social mediante el pago de dinero en 3 proyectos en el distrito de Nhon Trach (provincia de Dong Nai), incluidos: el proyecto de área residencial urbana del lago en la comuna de Long Tan, escala de 35,3 hectáreas; proyecto de área residencial urbana en la comuna de Long Tan, escala de más de 34 hectáreas; proyecto de área residencial en la comuna de Phuoc Thien, escala de casi 53 hectáreas.
El Ministerio de Construcción indicó que los tres proyectos mencionados están sujetos al requisito de reservar el 20% del terreno para vivienda social. Al mismo tiempo, Dong Nai es una localidad con una baja tasa de desarrollo de vivienda social, que solo alcanza el 15%, mientras que el distrito de Nhon Trach alcanza el 10% en comparación con el programa local de desarrollo de vivienda.
Mientras tanto, la demanda de vivienda social en la zona sigue siendo bastante grande, por lo que el Ministerio de Construcción propuso que el Comité Popular de la provincia de Dong Nai reserve el 20% del fondo de tierras en los proyectos mencionados para desarrollar vivienda social y centrarse en su promoción.
En caso de que el Comité Popular Provincial de Dong Nai no reserve el 20% del fondo de tierras para vivienda social en los proyectos mencionados, es necesario aclarar la inconsistencia e informar al Primer Ministro para su consideración. De aprobarse, es necesario gestionar el fondo de tierras correspondiente y abonar la tasa de desarrollo de vivienda social correspondiente al 20% del fondo de tierras en los tres proyectos.
El profesor Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, afirmó que la legislación vigente permite a los inversores cumplir con sus obligaciones de desarrollo de vivienda social de dos maneras: construyendo viviendas o aportando fondos. El hecho de que muchas localidades apoyen a las empresas y propongan solicitar al Gobierno Central que les permita pagar tasas por el uso del suelo en lugar de construir viviendas sociales no es ilegal.
Sin embargo, la consecuencia es que persiste el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario: las personas con necesidades reales de vivienda no pueden comprar casas, mientras que la sociedad cuenta con un excedente de viviendas de alta gama. Por lo tanto, las localidades deben revisar y desarrollar cuidadosamente los planes de desarrollo inmobiliario para satisfacer las necesidades reales de vivienda de la población, evitando el desperdicio de recursos.
Según los expertos, a lo largo de los años, los informes estadísticos y los resúmenes del mercado inmobiliario del Ministerio de Construcción han mencionado el desequilibrio entre la oferta y la demanda: exceso de viviendas de lujo, escasez de viviendas asequibles.
La demanda de vivienda social es alta, por lo que cuando hay algún proyecto se repetirá la escena de colas para comprar los documentos de compraventa de vivienda. Recientemente, el proyecto de vivienda social NHS Trung Van (distrito Nam Tu Liem, Hanoi) recibió miles de solicitudes de compra.
Cuando se promulgaron y entraron en vigor la Ley de Vivienda de 2014 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, muchos esperaban resolver el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Sin embargo, hasta la fecha, mientras ambas leyes siguen en proceso de reforma y complementación, a la espera de su aprobación y promulgación por la Asamblea Nacional, sigue planteándose la cuestión de resolver el desequilibrio en la oferta de vivienda social.
Numerosos informes de investigación de asociaciones profesionales y empresas relacionadas con el mercado inmobiliario también muestran que los apartamentos asequibles se han extinguido en zonas urbanas especiales, siendo Ciudad Ho Chi Minh y Hanói los principales centros del mercado inmobiliario. Esto equivale a cerrar la posibilidad de adquirir una vivienda a las personas de bajos ingresos y a la clase trabajadora en las grandes áreas urbanas.
Se necesitan regulaciones específicas para desarrollar vivienda social
El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), afirmó que, en la práctica, existen muchos casos en los que, para atraer inversiones, las localidades deben priorizar y ofrecer numerosos incentivos a las empresas, incluso "complacerlas al máximo", para atraer recursos para el desarrollo de la provincia. Entre ellas, también hay muchas empresas que no están interesadas en desarrollar vivienda social, por lo que a menudo optan por pagar tasas de uso del suelo en lugar de construirla y reciben apoyo local.
La vivienda social en forma de apartamentos solo tiene una alta demanda en las grandes ciudades con numerosas zonas industriales, como Hanói, Ho Chi Minh, Da Nang, Bac Ninh, Dong Nai, Binh Duong, etc. En muchas localidades, la cultura y los hábitos de vida no están familiarizados con este tipo de apartamento. En particular, los precios del suelo en muchas localidades no son altos, por lo que la demanda se centra principalmente en terrenos y casas. Si continuamos construyendo apartamentos como vivienda social, esto puede conducir al abandono y al desperdicio.
El Sr. Dinh afirmó que deberían establecerse regulaciones estrictas que prioricen el desarrollo de un fondo de suelo del 20% para vivienda social en grandes ciudades con alta densidad de población, como Hanói, Ho Chi Minh, Da Nang, Dong Nai y Binh Duong, entre otras. Esto con el fin de promover la seguridad social, apoyar a muchas personas de bajos recursos y trabajadores para que accedan a la vivienda y logren una vida estable. Ni siquiera se puede descartar la posibilidad de contar con regulaciones específicas para promover el desarrollo de la vivienda social.
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