Los ricos tienen tierras, los jóvenes tienen… preocupaciones
Según el informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario vietnamita está demostrando cada vez más su gran e importante papel, recibiendo atención especial de la gente, los inversores y los responsables políticos.
Según la Oficina General de Estadística (actualmente Oficina General de Estadística del Ministerio de Hacienda ), la contribución promedio del sector de la construcción y el sector inmobiliario al PIB total del país en los últimos años ha sido de aproximadamente el 10 %. De este porcentaje, el sector inmobiliario representa directamente alrededor del 3,5 %, contribuyendo con un promedio de aproximadamente 0,5 puntos porcentuales al crecimiento del PIB.
Sin embargo, la contribución promedio de la industria de la construcción y el sector inmobiliario al PIB de Vietnam es de sólo alrededor del 50% en comparación con otros países de la región.
La proporción de bienes raíces en relación con el total de activos económicos solo ha alcanzado alrededor del 21%, una cifra significativamente inferior al 35% en los países desarrollados. Por lo tanto, el mercado aún tiene un amplio margen de desarrollo a medio y largo plazo.
Sin embargo, el actual proceso de desarrollo muestra numerosos indicios de insostenibilidad, especialmente el desequilibrio entre la estructura de los productos y la capacidad de pago de la mayoría de la población. En los últimos tres años, si bien la oferta de vivienda ha aumentado, la mayor parte se concentra en el segmento de lujo, de alto valor, y que atiende principalmente necesidades de inversión, incluida la especulación.
Incluso en las zonas suburbanas, donde se espera satisfacer la demanda de vivienda asequible, los precios de venta reales aún superan con creces el ingreso promedio de la población. Mientras tanto, la demanda real del mercado sigue concentrándose en el segmento de vivienda asequible.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda ha impulsado el alza de los precios de la vivienda, especialmente de los apartamentos en las grandes ciudades, y ha establecido un nuevo nivel de precios que supera con creces la tasa de crecimiento de los ingresos. Esto no solo limita el acceso a la vivienda, sino que también plantea el riesgo de que se forme una burbuja de precios.
Ser propietario de una vivienda es cada vez más difícil. Para un apartamento de dos habitaciones que cuesta alrededor de 5000 millones de VND, una familia que gana 50 millones de VND al mes necesitaría unos ocho años si destinara todos sus ingresos a la compra de una casa, y hasta 25 años si se atendiera al principio de que el coste de la vivienda no supere un tercio de sus ingresos.
Incluso la vivienda social, destinada a personas con bajos ingresos, ya no es barata. Un apartamento de 60 m² cuesta unos 1500 millones de VND, lo que significa que un hogar con el ingreso máximo legal (40 millones de VND al mes) aún tiene que ahorrar durante unos 10 años, o incluso más si recurre a un préstamo.
Como resultado, la brecha entre quienes poseen activos y quienes no los poseen está aumentando. Quienes poseen bienes inmuebles continúan beneficiándose del aumento del valor del suelo, mientras que quienes no poseen vivienda corren el riesgo de tener que alquilarla durante mucho tiempo, a pesar de los esfuerzos por mejorar sus ingresos. Sin soluciones oportunas, la brecha entre ricos y pobres podría incluso desaparecer durante muchas generaciones, lo que afectaría directamente la seguridad social y la urbanización sostenible.
Se necesitan soluciones para frenar el vertiginoso crecimiento de los precios de la vivienda.
VARS cree que, para que el mercado inmobiliario siga creciendo de forma sostenible, es necesario encontrar una solución que frene el rápido crecimiento de los precios de la vivienda, eliminando la oferta de vivienda asequible. Cuando la oferta sea lo suficientemente amplia, los precios del mercado se autorregularán según el equilibrio real entre la oferta y la demanda.
En primer lugar, agilizar la finalización del sistema legal y mejorar la capacidad de ejecución a nivel local. La gestión de los obstáculos en la limpieza de terrenos debe realizarse de forma transparente y eficaz, acortando el plazo de ejecución de los proyectos y garantizando al mismo tiempo los derechos de las personas.
Al mismo tiempo, es necesario considerar la abolición de la regulación sobre el cobro de un 5,4% adicional/año sobre las tarifas por uso tardío de la tierra y promulgar rápidamente un método claro para determinar las tarifas por uso de la tierra para reducir los costos de desarrollo del proyecto y crear espacio para la reducción de los precios de la vivienda.
En segundo lugar, es necesario diversificar los canales de capital para el mercado inmobiliario a fin de reducir la dependencia del crédito bancario. Reestructurar el mercado de bonos corporativos para que se convierta en una fuente eficaz de capital a medio y largo plazo. Al mismo tiempo, es necesario promover la formación de un Fondo Nacional de Vivienda y desarrollar Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT).
En tercer lugar, los proyectos de vivienda social y asequible deben priorizarse en la planificación y contar con mecanismos de incentivos. El desarrollo urbano debe vincularse con la infraestructura de transporte, especialmente las circunvalaciones, el metro y las autopistas, para expandir el espacio urbano y reducir la presión sobre los precios del suelo en el centro. Al mismo tiempo, es necesario desarrollar un mercado de alquiler profesional, reduciendo la mentalidad de "tener que ser propietario de una vivienda para estabilizar la vida".
En cuarto lugar, es necesario investigar y promulgar conjuntos de criterios y normas para el seguimiento y la alerta temprana de la evolución del mercado inmobiliario, como base para evaluar, clasificar y supervisar las actividades de las entidades del mercado.
A través de este sistema de índices, los organismos de gestión pueden detectar con prontitud señales de "desviación", como especulación, desequilibrio entre la oferta y la demanda, aumentos anormales de precios o disminución de la liquidez local, a fin de tomar medidas de intervención y ajuste adecuadas.
La creación de este mecanismo de seguimiento proactivo ayudará a prevenir riesgos y estabilizar el mercado de forma temprana y a distancia, en lugar de sólo abordar los problemas cuando se han hecho evidentes, provocando reacciones en cadena y siendo difíciles de controlar.
Además, es necesario acelerar la construcción y finalización de una base de datos unificada, sincrónica y transparente sobre el mercado de tierras, viviendas e inmuebles a nivel nacional.
Esta será una importante infraestructura de información para ayudar a las agencias de gestión estatal, organizaciones de investigación y empresas a monitorear, analizar, pronosticar y operar el mercado de manera rápida y precisa.
“El establecimiento de un sistema de datos abierto e interconectado entre ministerios, sectores y localidades, que incluya información sobre planificación, transacciones, valores, estatus legal y cambios en el uso de la tierra, no solo ayuda a mejorar la eficacia del monitoreo y la formulación de políticas, sino que también contribuye a aumentar la transparencia, minimizar los riesgos, prevenir la especulación, la manipulación de precios y proteger los derechos legítimos de las personas y las empresas”, enfatizó VARS.
Fuente: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html
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