Solución de problemas en transacciones inmobiliarias que involucran contratos escritos a mano.

Los distritos, departamentos y agencias han recomendado unánimemente al Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh que considere la posibilidad de otorgar certificados de propiedad de terrenos y viviendas en varios casos que involucran contratos de compraventa manuscritos realizados antes del 1 de mayo de 2009.

El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh (TN-MT) presidió recientemente una reunión con varios departamentos, distritos y comunas para debatir soluciones a los problemas relacionados con la emisión de certificados de derechos de uso de la tierra, certificados de propiedad de viviendas y certificados de otros bienes vinculados a la tierra (GCN) en casos que involucren acuerdos informales de compraventa manuscritos (vigentes desde el 1 de julio de 2004 para terrenos y desde el 1 de julio de 2006 para viviendas).

Conflicto entre leyes antiguas y nuevas.

Según el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, en los casos mencionados, si no existen disputas y el terreno cumple con la normativa urbanística, se considerará la expedición de certificados de uso del suelo. Asimismo, quienes adquirieron el terreno ilegalmente deberán pagar una multa y el caso se remitirá al Comité Popular de la ciudad para su consideración. La expedición de los certificados de uso del suelo deberá publicarse para evitar disputas y quejas.

Representantes de la Oficina de Registro de Tierras de Ciudad Ho Chi Minh declararon que el artículo 50 de la Ley de Tierras vigente solo contempla la concesión de certificados de derecho de uso de la tierra para transacciones realizadas mediante acuerdos manuscritos antes del 1 de junio de 2004, y no aborda cómo se tramitarán los casos posteriores a esa fecha. Además, el Decreto 105/2009 sobre sanciones administrativas en materia de tierras estipula multas de 200.000 a 10 millones de VND por la transferencia de terrenos y viviendas en contravención de la ley, exigiendo la restauración del terreno a su estado original y la devolución de la superficie transferida… pero no incluye ninguna medida para la concesión de certificados de derecho de uso de la tierra.

Sin embargo, el artículo 100 de la Ley de Tierras de 2013 estipula que una persona que actualmente utiliza un terreno y que posee uno de los documentos prescritos a nombre de otra persona, junto con un documento de transferencia de derechos de uso del terreno firmado por las partes correspondientes, pero que no había completado el procedimiento de transferencia de derechos de uso del terreno antes de la entrada en vigor de la ley (1 de julio de 2014) y cuyo terreno no está sujeto a disputas, tiene derecho a un certificado de uso del terreno y no está obligada a pagar tasas por el uso del terreno. No obstante, la nueva ley aún no ha entrado en vigor y no existen documentos orientativos.

Según la Oficina de Registro de Tierras de Ciudad Ho Chi Minh, actualmente hay 123.000 solicitudes que no cumplen con los requisitos para la emisión del certificado inicial de derecho de uso de la tierra. De estas, aproximadamente el 28% corresponden a casos de compraventa de terrenos y viviendas con documentos manuscritos.

El comprador es responsable del impuesto de transferencia.

El Sr. Nguyen Hoai Nam, subdirector del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, considera que las personas de bajos ingresos deberían comprender que deben aceptar la compraventa de terrenos y viviendas con documentos manuscritos a precios reducidos. Según él, se trata de una necesidad legítima y se deben crear las condiciones necesarias para que puedan legalizar sus bienes.

Además, la culpa no recae enteramente en la población, ya que las políticas legales y la gestión estatal son débiles y obsoletas. Proyectos de reasentamiento como An Suong (Distrito 12) y 67/6 Tran Ke Xuong (Distrito Binh Thanh) llevan más de 10 años paralizados sin certificados de uso del suelo, mientras que la mayoría de las parcelas de reasentamiento han sido transferidas por los residentes. Sin embargo, según las directrices del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, solo se considerarán los casos relacionados con viviendas existentes, no aquellos que impliquen la venta de terrenos.

Según el Sr. Nam, es necesario clasificar los casos de compraventa de terrenos mediante documentos manuscritos para su correcta tramitación: compraventa de terrenos agrícolas que se destinaron a otros usos después del 1 de julio de 2004; personas que ya poseían una vivienda pero la revendieron después del 1 de julio de 2004; viviendas y terrenos que ya cuentan con certificados de propiedad pero que aún se compran y venden mediante documentos manuscritos; y compraventa de derechos de reasentamiento después del 1 de julio de 2004. Quienes obtuvieron certificados de uso de la tierra también deberían ser multados por infringir la ley.

Representantes del Departamento de Impuestos de Ciudad Ho Chi Minh declararon que, una vez que el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente transfiera los documentos, las autoridades tributarias brindarán orientación sobre el cálculo de las obligaciones financieras en este caso, garantizando que el comprador asuma el impuesto de transferencia en lugar del vendedor. El Sr. Doan Thanh, Subdirector de la Oficina de Registro de Derechos de Uso de Tierras de Ciudad Ho Chi Minh, propuso que, además de penalizar las transacciones que no cumplan con la normativa, el plazo para el cálculo de las obligaciones financieras en las transacciones de derechos de uso de tierras manuscritas sea la fecha actual de solicitud del certificado de derechos de uso de tierras, para evitar comparaciones con quienes hayan cumplido con la ley y realizado transacciones correctamente en el pasado.

Representantes de distritos y condados propusieron extender el plazo para la emisión de certificados de propiedad en casos de compraventa de terrenos y viviendas con documentos manuscritos hasta antes del 1 de mayo de 2009, fecha en que entró en vigor el Decreto 23 (sobre sanciones administrativas por infracciones en actividades de construcción e inmobiliarias), en lugar de antes del 1 de julio de 2006, como lo dispuso el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh.

Fuente: https://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/go-roi-nha-dat-mua-ban-giay-tay-20140121225347498.htm