Frente a la enorme presión del capital y la necesidad de un desarrollo urbano sostenible, el modelo urbano orientado al transporte público (DOT) se considera una solución clave.
Sin embargo, la práctica de implementación muestra que para que este modelo sea verdaderamente efectivo, es necesario completar pronto el sistema institucional, creando las condiciones para que Ciudad Ho Chi Minh desarrolle una red de metro moderna asociada al modelo DOT.
Identificar cuellos de botella
Según el Departamento de Planificación y Arquitectura de Ciudad Ho Chi Minh, la ciudad ha identificado 11 ubicaciones a lo largo de la línea 1 del metro (Ben Thanh - Suoi Tien), la línea 2 del metro (Ben Thanh - Tham Luong) y la carretera de circunvalación 3 para probar el desarrollo de acuerdo con el modelo TOD.
Todas estas áreas tienen el potencial de formar "áreas urbanas comprimidas", centros comerciales y de servicios, oficinas y viviendas de alta densidad, maximizando así el valor del terreno.
Hasta ahora, el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha aprobado la Resolución 38, creando la base jurídica inicial para implementar la orientación de desarrollo mencionada anteriormente.
El Sr. Nguyen Tat Thang, subdirector del Departamento de Planificación de Infraestructura Técnica del Departamento de Planificación y Arquitectura de Ciudad Ho Chi Minh, indicó que la ciudad está revisando los fondos de terrenos a lo largo de las líneas de metro: más de 160 hectáreas de terreno a lo largo de la línea 1 (en los barrios de Thu Duc, Long Binh y Long Truong); y estudiando la franja de 500 a 1000 m alrededor de la estación 2 para aprovechar eficazmente los recursos del terreno. También se espera que los proyectos de desarrollo tecnológico total (DOT) a lo largo de las circunvalaciones 2 y 3 finalicen sus trámites para poder iniciar la construcción a finales de 2025.
Sin embargo, según el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, la implementación del DOT enfrenta numerosos desafíos debido a la falta de un marco legal integrado. En concreto, las regulaciones relacionadas con el suelo, la planificación, el transporte, el reasentamiento, las finanzas y las asociaciones público-privadas (APP) no están sincronizadas, lo que obliga a que los procedimientos pasen por múltiples niveles, departamentos y sucursales, sin un punto focal con la autoridad suficiente para coordinar todo.
Un ejemplo típico es que muchas estaciones de la línea 1 del metro se construyen actualmente con funciones puramente de tráfico, no integradas con espacios comerciales y de servicios ni conectadas sincrónicamente con las áreas urbanas circundantes (requisitos centrales del modelo DOT).
Mientras tanto, el TOD se incluyó en la planificación más tarde, por lo que su implementación se volvió difícil debido a los altos costos de limpieza del sitio y la falta de consistencia.
Para resolver el problema, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh propuso que el Gobierno considere estudiar y proponer la complementación de diversas regulaciones relacionadas con la Ley de Tierras y la Ley de Planificación Urbana. Ciudad Ho Chi Minh propuso establecer claramente zonas DOT con densidad de construcción específica, coeficiente de uso del suelo, objetivos de población y funciones mixtas; y propuso un mecanismo para agilizar los trámites de adquisición de tierras.
En particular, se propone añadir un mecanismo para recuperar el valor incrementado del suelo (Land Value Capture) al invertir en infraestructura de transporte, para crear recursos para la reinversión en metro e infraestructura pública.
Uno de los grupos importantes de soluciones propuestas por Ciudad Ho Chi Minh es ajustar el sistema de planificación urbana para priorizar los ejes de transporte público.
En consecuencia, se estudiarán las áreas dentro de un radio de 300-500 m alrededor de las estaciones de metro para aumentar la altura de los edificios, aumentar el coeficiente de uso del suelo y fomentar el desarrollo de complejos multifuncionales.
Áreas como Thu Duc, Tan Kien, Tan Tao, a lo largo de la línea 2 del metro y la línea 1 del BRT (autobús de tránsito rápido) están orientadas a convertirse en centros urbanos satélites con la capacidad de atraer residentes y empresas.
Perfeccionando el mecanismo especial
Los proyectos de desarrollo urbano total solo son viables cuando existe un mecanismo para explotar eficazmente los fondos de terrenos en torno a las líneas de metro. Por lo tanto, Ciudad Ho Chi Minh propone recurrir a subastas, arrendamientos de terrenos a largo plazo y solicitar inversiones mediante asociaciones público-privadas (APP) en zonas cercanas a las estaciones, creando así una fuente de ingresos para apoyar el desarrollo de la infraestructura de transporte.
Ciudad Ho Chi Minh también propuso al Gobierno la creación de un Fondo para el Desarrollo del Transporte Urbano, centrado en los ingresos provenientes de las tarifas de estacionamiento, las tarifas para la reducción de la congestión vehicular, la explotación de terrenos y los servicios comerciales en los alrededores de la estación. Este fondo se utilizará para complementar el capital destinado a la construcción de líneas de metro y BRT.
Además, Ciudad Ho Chi Minh propuso la creación de una Agencia de Desarrollo del Desarrollo Total (DOT), que coordinará, gestionará los fondos de tierras y solicitará inversiones para resolver la superposición de tareas entre departamentos y sucursales. Esta agencia también publicará datos de planificación y mapas de DOT para que las empresas puedan acceder fácilmente a la información.
En la presentación al Gobierno sobre el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que modifica y complementa una serie de artículos de la Resolución Nº 98/2023/QH15 de la Asamblea Nacional sobre la puesta a prueba de una serie de mecanismos y políticas específicas para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, el Ministerio de Finanzas informó que el proyecto se centra en modificar y complementar las políticas sobre las condiciones para los inversores estratégicos, simplificar los procedimientos de registro de proyectos y selección de inversores y complementar las regulaciones sobre incentivos a la inversión en proyectos de infraestructura.
El nuevo punto del proyecto es permitir a Ciudad Ho Chi Minh evaluar la conformidad con la planificación al evaluar, aprobar políticas de inversión, aprobar proyectos, seleccionar inversionistas y otorgar certificados de registro de inversión con base en la planificación provincial, planificación urbana, planificación sectorial nacional y planificación técnica y especializada.
Además de eso, la ciudad puede decidir sobre los objetivos de uso del suelo, además de los objetivos de uso del suelo asignados de acuerdo con el plan nacional de uso del suelo dentro de la ciudad, garantizando el cumplimiento de los requisitos del desarrollo de infraestructura urbana.
Otro punto importante es la propuesta de sustituir los criterios estrictos de capital social, activos totales y experiencia de inversión por la proporción de capital aportado al proyecto. Este ajuste se ajusta a la práctica internacional y crea las condiciones para atraer a inversores estratégicos.
Al mismo tiempo, se simplifican los procesos y procedimientos para seleccionar inversionistas estratégicos, garantizando la transparencia y la coherencia con las leyes sobre inversión, licitaciones y APP.
En particular, capacitar a los inversores para establecer y ajustar de forma independiente planes de zonificación detallados... Esta se considera la solución para eliminar el mayor cuello de botella en la implementación de proyectos de inversión a gran escala como TOD.
Camarada BUI XUAN CUONG, Vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh:
Apoyo para eliminar obstáculos de forma sincrónica
Ciudad Ho Chi Minh se encuentra en una etapa crucial y necesita soluciones innovadoras para aprovechar la oportunidad de reestructurar el espacio urbano, vinculado con el sistema de transporte público.
El proyecto piloto de 11 ubicaciones de TOD es un paso importante, pero para tener éxito, Ciudad Ho Chi Minh recomienda que el Gobierno central apoye la eliminación simultánea de los obstáculos legales, territoriales y financieros.
Al mismo tiempo, la ciudad mejorará su estructura organizativa para garantizar una implementación unificada y efectiva.
Dr. Arquitecto Ngo Viet Nam Son:
Tres avances en el desarrollo de TOD
Para implementar el modelo DOT, Ciudad Ho Chi Minh necesita tres avances: completar un marco legal integrado (que incluya mecanismos de tierras, valoración de terrenos, asociaciones público-privadas y explotación comercial en estaciones de metro); establecer una agencia especializada en DOT con sólidas facultades de coordinación; y desarrollar el metro según una hoja de ruta prioritaria, garantizando que la infraestructura de transporte público preceda o se desarrolle en paralelo a la planificación urbana.
En particular, la ciudad necesita ampliar las PPP, atraer inversión privada e internacional y priorizar la implementación de algunos clústeres de desarrollo urbano sostenible en el barrio de Thu Duc antes de expandirse.
Profesor asociado, Dr. VU ANH TUAN, Director del Centro de Investigación de Tráfico y Transporte (Universidad Vietnam-Alemania):
Establecer un organismo especializado competente
Muchos países han establecido agencias de desarrollo urbano y transporte público con modelos de poder centralizados, lo que permite un procesamiento rápido de procedimientos de tierras, inversiones y planificación sin depender demasiado de departamentos y oficinas separados como en la actualidad.
Por lo tanto, para implementar eficazmente el DOT, Ciudad Ho Chi Minh necesita establecer pronto una agencia especializada con autoridad suficiente para resolver rápidamente los procedimientos relacionados con la tierra, la inversión, la planificación y la supervisión general; al mismo tiempo, invitar a expertos y consultores internacionales a participar para garantizar la calidad y el progreso.
Fuente: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
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