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| Con cambios positivos en la situación socioeconómica general y las soluciones, el mercado inmobiliario podría entrar en una nueva fase de desarrollo. (Fuente: BXD) |
El sector inmobiliario se 'calienta'
El punto bajo del mercado se produjo en la segunda mitad de 2022, cuando se registró una congelación, casi cero transacciones y una baja liquidez. De hecho, muchos pronósticos previos apuntaban a la posibilidad de una caída del mercado desde 2020, pero tras dos años de COVID-19, el flujo de caja continuó fluyendo, lo que ayudó a mantener su ritmo. Los inversores lo compararon con un "analgésico" que apoyó al mercado hasta la segunda mitad de 2022, cuando se desplomó.
Las empresas del sector se encuentran en una situación difícil. Los problemas legales y de capital son dos dificultades que han aquejado a las empresas inmobiliarias en el pasado. Obtener capital para el desarrollo de proyectos también es difícil para las empresas, ya que los bancos endurecen los límites de crédito y la obtención de capital mediante bonos también es más difícil.
Muchos factores desfavorables han afectado al mercado, con escasa oferta, flujo de caja debilitado y confianza reducida, lo que provocó un bajo volumen de transacciones desde finales de 2022 hasta los primeros 6 meses de 2023.
Recientemente, en una conferencia en Ba Ria - Vung Tau el 12 de septiembre, el ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, afirmó que el mercado inmobiliario se estancó debido a la oferta limitada. El número de proyectos abiertos a la venta en el primer semestre de este año fue muy reducido, de los cuales solo 30 proyectos con más de 4500 apartamentos estaban listos para la venta, lo que representa solo el 37,5 % de la cifra en comparación con el primer semestre de 2022.
Sin embargo, las dificultades del mercado inmobiliario se están aliviando gradualmente. Con los cambios positivos en la situación socioeconómica general y las soluciones, el mercado inmobiliario puede entrar en una nueva etapa de desarrollo.
El ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, prevé que el mercado inmobiliario se reactivará gradualmente en los últimos meses de 2023 y volverá a desarrollarse en 2024. De hecho, los inversores se preparan para lanzar proyectos como el de Thanh Hoa, un proyecto inmobiliario con un valor (calculado según el precio del terreno en la Lista de Precios de Terrenos) de 30 mil millones de dongs o más. El período de autorización es del 29 de septiembre de 2023 al 30 de junio de 2025.
El Comité Popular Distrital ejercerá los derechos y será autorizado por el Comité Popular Municipal de conformidad con la ley. El Comité Popular Distrital será responsable ante el Comité Popular Municipal en el marco de los derechos y responsabilidades que le hayan sido otorgados.
Durante el proceso de implementación, si surgen dificultades, problemas o asuntos que excedan su autoridad, el Comité Popular del Distrito debe informar con prontitud y proponer al Comité Popular de Hanoi para su consideración y dirección de acuerdo con las reglamentaciones.
En particular, el Comité Popular del Distrito fortalecerá específicamente el Consejo de Valoración de Tierras y ordenará al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, al Departamento de Finanzas y Planificación y a los departamentos y oficinas relacionados que organicen la revisión, asesoren e informen al Comité Popular del Distrito para su implementación de conformidad con las regulaciones.
Los comités populares a nivel de distrito son responsables de coordinar la determinación de precios específicos de la tierra como base para la compensación y el reasentamiento para proyectos implementados en muchos distritos, pueblos y proyectos en la frontera de distritos, pueblos y ciudades.
El Comité Popular de Hanoi también asignó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente para presidir y coordinar con el Departamento de Finanzas y las unidades pertinentes para orientar a los Comités Populares a nivel de distrito sobre los procedimientos, el orden y la implementación de los contenidos autorizados de conformidad con las regulaciones legales.
El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente también preside la vigilancia, inspección, supervisión y síntesis del contenido de las autorizaciones de los Comités Populares a nivel de distrito.
Los complejos turísticos comenzarán a venderse a partir del 16 de septiembre, y también se espera que algunos proyectos en Quang Ninh y Hai Phong abran a la venta a partir de octubre de 2023. Los inversores creen que este es el momento adecuado para invertir.
Según información de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, se prevé que el segundo semestre de 2023 sea un momento favorable para que los clientes con flujo de caja inviertan en productos inmobiliarios que satisfagan necesidades reales de vivienda y sean una inversión a largo plazo. En particular, los productos con ubicaciones geográficas favorables y buena infraestructura de transporte a precios razonables atraerán flujo de caja.
El nivel de distrito de Hanoi está autorizado a tasar terrenos con un valor de 30 mil millones de VND o más.
El Comité Popular de Hanoi acaba de emitir una decisión que autoriza al Comité Popular a nivel de distrito a decidir sobre precios específicos de la tierra como base para calcular la compensación cuando el Estado recupera tierras, calcular las tarifas de uso de la tierra cuando asigna tierras de reasentamiento, calcular las tarifas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra cuando el Estado asigna tierras, arrienda tierras o cambia los propósitos de uso de la tierra a hogares e individuos.
En consecuencia, el Comité Popular del Distrito tendrá derecho a calcular las tasas por el uso de la tierra para la superficie que exceda el límite cuando el Estado reconozca los derechos de uso de la tierra residencial de hogares e individuos.
En particular, el alcance de la autorización se implementa en el caso de terrenos o superficies de terreno con valor.
Según la decisión sobre esta autorización, antes del 30 de marzo de 2025, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Hanói presidirá y coordinará con los departamentos, las sucursales y los Comités Populares distritales una revisión preliminar y una evaluación de los resultados de la autorización. Posteriormente, informará al Comité Popular de Hanói para que considere la continuación de la autorización o la descentralización como base para organizar la implementación durante el próximo período.
El atractivo de nuevos mercados inmobiliarios en la región Suroeste
Muchas localidades de la región Suroeste se están beneficiando de la conectividad de la infraestructura regional, en la que la planificación urbana sostenible se considera un "punto caliente" para la inversión inmobiliaria en la región.
Además del atractivo de la "capital" del suroeste, la ciudad de Can Tho, los inversores están interesados en otros nuevos mercados que también tienen ventajas como la ubicación geográfica, la infraestructura de tráfico vial y vías navegables interregionales sincrónicas, incluidas las ciudades: Vi Thanh (provincia de Hau Giang), Cao Lanh (provincia de Dong Thap), Rach Gia (provincia de Kien Giang), Chau Doc (provincia de An Giang)...
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| Muchas localidades de la región suroeste se benefician de la conectividad de infraestructura regional, donde la planificación urbana sostenible se considera un punto clave para la inversión inmobiliaria en la región. (Fuente: VNA) |
Los expertos dicen que cuando la distancia del viaje no sea importante, la inversión inmobiliaria se desplazará hacia nuevos mercados con ventajas en precio, fondo de tierra, infraestructura y potencial de desarrollo.
La provincia de An Giang es un ejemplo, donde los precios de la tierra son mucho más baratos que en mercados más establecidos como Binh Duong, Vung Tau y Dong Nai.
Respecto a la provincia de Hau Giang, el experto en bienes raíces Le Tien Vu dijo que con la tasa de crecimiento económico más alta en la región suroeste, la localidad está afirmando gradualmente su posición y potencial, convirtiéndose en un imán que atrae capital de inversión.
Esto se muestra claramente a través de los indicadores del segundo trimestre de 2023, como el nivel de interés en bienes raíces privados en Hau Giang aumentó un 13% y el nivel de interés en bienes raíces en el segmento de terrenos en la ciudad de Vi Thanh aumentó un 15%.
Anteriormente, para todo el año 2022, la tasa de crecimiento del producto interno bruto regional (PIBR) en la provincia de Hau Giang se estimó en 113,94%, ocupando el primer lugar en la región suroeste y el cuarto a nivel nacional.
La provincia de Hau Giang también se está centrando en invertir en la renovación y mejora de las carreteras provinciales como: la carretera provincial 925B, la carretera provincial 926B, DT 927, DT 929, la mejora de la carretera nacional 61C que conecta Vi Thanh - Can Tho...
Esta es una señal para que la provincia de Hau Giang "acelere" el desarrollo de la infraestructura de transporte, abriendo muchas nuevas oportunidades, aumentando el potencial de atracción, llamando a la inversión y fortaleciendo las conexiones entre la provincia y las localidades de la región suroeste.
Según el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Can Tho, Duong Quoc Thuy, los segmentos inmobiliarios en el suroeste son actualmente bastante diversos y cada línea de productos tiene su propio potencial de desarrollo.
En lo que respecta al sector inmobiliario industrial, Long An es un punto brillante en la región porque está ubicado junto a la ciudad de Ho Chi Minh, tiene un transporte conveniente y también es la provincia con los parques y clústeres industriales más concentrados.
Algunos parques industriales para arrendamiento efectivo como: la expansión del parque industrial Hai Son, Duc Hoa 1, Tan Duc, Xuyen A,... el precio del alquiler en comparación con la ciudad de Ho Chi Minh y Binh Duong es bastante competitivo.
Además, muchas localidades de la región Suroeste también promueven la planificación de inversiones en parques industriales como Vinh Long, Hau Giang, Dong Thap... con muchos incentivos de inversión como: exención del impuesto sobre la renta corporativa durante 4 años y reducción del 50% del impuesto a pagar dentro de los próximos 9 años, disfrutando de una tasa de impuesto sobre la renta corporativa del 10% dentro de 15 años.
El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Can Tho dijo que el segmento de apartamentos actualmente está floreciendo y florecerá en la región suroeste, típicamente en la ciudad de Can Tho recientemente, esta línea de productos ha sido muy atractiva y cada proyecto lanzado se agota.
No sólo en Can Tho sino también algunas ciudades de tipo I como Long Xuyen (provincia de An Giang) y My Tho (provincia de Tien Giang) también desarrollarán este tipo junto con el proceso de urbanización, atrayendo siempre mano de obra de alta calidad para trabajar.
En particular, la ciudad de Can Tho, situada en el centro del suroeste, es considerada por los expertos como un mercado "prometedor" para el sector inmobiliario.
Con una densidad de población tres veces superior a la nacional y el doble de la de la región, la demanda de vivienda en Can Tho está en aumento gracias a la atracción de personas de diversos lugares para estudiar y vivir, especialmente la abundante mano de obra que trabaja en las zonas y conglomerados industriales de la ciudad. Este grupo de inmigrantes tiene una gran necesidad de vivienda, lo que impulsa la demanda de terrenos, casas adosadas y apartamentos en la localidad.
Normativa sobre los límites del suelo residencial
De acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Tierras de 2013, el límite del suelo residencial se determinará de acuerdo a la normativa sobre límites de cada localidad.
De conformidad con el artículo 103 de la Ley de Tierras de 2013, el método para determinar el área de tierra residencial para parcelas de tierra con jardines y estanques es el siguiente: En el caso de una parcela de tierra con jardines y estanques formada desde el 18 de diciembre de 1980 hasta antes del 1 de julio de 2004 y el usuario actual tiene uno de los tipos de documentos sobre derechos de uso de la tierra prescritos en el artículo 100 de la Ley de Tierras de 2013, pero el área de tierra residencial no está claramente indicada en dichos documentos, el área de tierra residencial es determinada por el Comité Popular de la provincia con base en las condiciones y costumbres locales para prescribir el límite de reconocimiento de tierra residencial para cada hogar de acuerdo con las costumbres locales de acuerdo con el número de personas en el hogar.
El límite de asignación de terrenos residenciales se determina con base en los documentos de uso del suelo. Cuando se emite un certificado de derecho de uso del suelo y el contenido se declara como suelo residencial, esa área se reconoce como tal. En otras palabras, la superficie del suelo residencial se muestra con mayor claridad y precisión en el certificado de derecho de uso del suelo.
En caso de no existir documentos sobre derechos de uso de tierras o decisiones de asignación de tierras, se determina lo siguiente:
Si el uso del terreno es estable y no debido a una invasión o cambio ilegal del propósito del uso del terreno, el tipo de terreno se determina de acuerdo con el estado actual del terreno en uso.
Si el terreno en uso tiene una casa, se reconoce como suelo residencial según la normativa.
Si el terreno se utiliza debido a una invasión o un cambio ilegal del propósito del uso del terreno, el tipo de terreno se determina en función del origen, el proceso de gestión y uso.
En caso de que el terreno se utilice para muchos fines diferentes y no sea un terreno residencial con jardín o estanque en la misma parcela:
Si se determinan los límites entre los fines, separe las parcelas de tierra según cada fin y determine el fin para cada parcela de tierra.
Si no se puede determinar el límite de uso entre los propósitos, el propósito principal del uso de la tierra se determina de acuerdo con el tipo de tierra con el precio más alto en la lista de precios de la tierra.
Terrenos residenciales rurales: la superficie residencial reconocida para derechos de uso se determinará según el límite correspondiente. Si excede el límite prescrito, solo se reconocerá la parte dentro del límite; si es menor o igual al límite, la superficie residencial determinada será la totalidad del terreno.
En caso de terrenos de jardín o estanque sin documentación clara que determine la superficie, se determina de la siguiente manera:
El Comité Popular a nivel provincial, basándose en las costumbres y condiciones locales, prescribirá el límite de reconocimiento de tierras para cada hogar de acuerdo con las costumbres locales y el número de personas en el hogar.
En caso de que el área del terreno sea mayor que el límite de reconocimiento de tierra residencial local, el área de tierra residencial se determina por el límite de reconocimiento de tierra residencial local.
En caso de que el área del terreno sea menor que el límite de reconocimiento de terreno residencial local, el área del terreno residencial se determina como el área total del terreno.
En caso de no existir un documento sobre los derechos de uso del suelo, según lo estipulado en la Ley de Tierras, la superficie del suelo residencial se determinará según el nivel prescrito en la Cláusula 4 del Artículo 100 de la Ley de Tierras. Si el suelo se ha utilizado de forma estable desde el 15 de octubre de 1993, la superficie del suelo residencial se determinará según el nivel de suelo residencial asignado a cada hogar e individuo, según lo estipulado en la Cláusula 2 del Artículo 143 y la Cláusula 4 del Artículo 144.
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