Expectativas para el mercado inmobiliario nacional.

La bolsa nacional de bienes raíces debe diseñarse como un campo de juego nivelado, con mecanismos de supervisión estrictos y sanciones claras.

En la reunión regular del gobierno de noviembre, celebrada el fin de semana pasado, el primer ministro Pham Minh Chinh solicitó al Ministerio de Construcción que presente urgentemente un plan para establecer un centro de transacciones inmobiliarias y un centro de derechos de uso de la tierra administrados por el Estado, que se completará antes del 15 de diciembre.

Ahorre tiempo y dinero.

Previamente, el Ministerio de Construcción presentó al Gobierno un proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de un modelo para un centro de transacciones de bienes raíces y derechos de uso del suelo, cuya implementación se prevé a nivel nacional en el período 2026-2027. Este modelo busca agilizar todos los trámites, desde el suministro de información, la verificación legal y el establecimiento de contratos electrónicos hasta la emisión de certificados de derechos de uso del suelo, en una plataforma de datos unificada. El centro también integrará datos sobre vivienda, suelo, impuestos, transacciones y garantías para apoyar la gestión y promover la digitalización del mercado inmobiliario.

Según el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, la creación de un centro de transacciones de derechos inmobiliarios y de uso del suelo busca innovar en los métodos de transacción, agilizar los trámites administrativos y ahorrar tiempo y costos a ciudadanos y empresas. Al mismo tiempo, el modelo promueve la aplicación de las tecnologías de la información, acelera la transformación digital y contribuye a la transparencia del mercado inmobiliario. El objetivo es estabilizar el mercado inmobiliario con un marco institucional más sincronizado y abordar con prontitud los casos de manipulación, especulación e inflación de precios en el sector inmobiliario.

La creación de un centro de transacciones de derechos inmobiliarios y de uso del suelo busca innovar en los métodos de transacción, agilizar los trámites administrativos y ahorrar tiempo y dinero a ciudadanos y empresas. Foto: TAN THANH

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Corredores de Bienes Raíces (VARS) y vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, cree que la creación de un centro nacional de transacciones inmobiliarias serviría para recopilar, verificar y procesar toda la información relacionada con cada propiedad. Cuando las personas necesiten transferir o comprar/vender una propiedad, solo necesitan acceder a este sistema. El centro contactará y verificará automáticamente la información con las autoridades pertinentes y proporcionará resultados rápidamente. "Las personas solo necesitan ingresar la información de la propiedad en el sistema. El centro nacional de datos verificará y proporcionará resultados oficiales, confirmando el derecho a realizar transacciones legales. El Estado sería entonces legalmente responsable de esos datos, en lugar de que las personas tengan que pasar por otras agencias", según el Dr. Dinh.

En realidad, los procedimientos actuales relacionados con las transacciones inmobiliarias son engorrosos, lentos y costosos. Se deben realizar numerosos trámites, como la certificación notarial, el pago de impuestos, el registro de cambios, etc., con un tiempo promedio de 45 a 60 días. Con la implementación del centro de transacciones, estos trámites se completarán rápidamente, en tan solo 1 a 3 días, lo que ayudará a minimizar costos e inconvenientes. Este centro no reemplazará las funciones de otras agencias, sino que solo contribuirá a la conexión y el procesamiento de datos en una plataforma digital.

La Sra. Hoang Thu Hang, Subdirectora del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Ministerio de Construcción, también reconoció que, anteriormente, para completar una transacción inmobiliaria, era necesario acudir a numerosos lugares para comprar, vender y realizar trámites. Además, era difícil determinar si un producto era apto para la venta. Si se establece un centro de transacciones inmobiliarias, el Estado gestionará y será responsable de poner en el mercado las propiedades que cumplan los requisitos. La Sra. Hang afirmó que el Ministerio de Construcción ha finalizado la elaboración y presentación de una propuesta y un proyecto de resolución al Gobierno para la puesta a prueba de este modelo.

Clasificación de transacciones, sin procedimientos adicionales.

Desde la perspectiva de las empresas que participan en el mercado, el Sr. Vo Hong Thang, Director General Adjunto del Grupo DKRA, sugirió que cuando las transacciones inmobiliarias se realizan a través de plataformas oficiales, la información debe ser precisa, los corredores deben proporcionar datos correctos, minimizar las discrepancias, reduciendo así los riesgos para los compradores y aumentando la transparencia.

Esto exige que la bolsa nacional de bienes raíces se diseñe como un mercado equitativo, con mecanismos de supervisión estrictos y sanciones claras. "Si las empresas no cumplen con los estándares o las normas de transparencia, serán eliminadas. Sin embargo, para mayor equidad, los mecanismos de supervisión y gestión de infracciones deben ser transparentes, evitando que algunas empresas coticen y otras no", afirmó.

Un experto inmobiliario cree que el modelo de intercambio aún necesita tiempo para consolidarse. Según este experto, si se trata simplemente de una plataforma de listado de datos que no interfiera con los precios de venta ni con los compradores/vendedores, el modelo ayudaría enormemente al gobierno en la gestión de datos, reduciendo la duplicación y facilitando el acceso. En particular, los ciudadanos esperan comodidad y transparencia, no más trámites ni sanciones concentradas. «Bastaría con integrar los códigos QR de los bienes raíces en las tarjetas de identificación ciudadana para las transacciones», sugirió este experto.

Desde una perspectiva política, el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor del Primer Ministro , también enfatizó que los centros de transacciones inmobiliarias, cuando se establezcan, deben adherirse a dos principios: transparencia y apertura, y evitar la creación de procedimientos o costos adicionales.

Según él, el período piloto debería durar solo de 2 a 3 años para evaluar su eficacia antes de su implementación generalizada. Al mismo tiempo, es necesario categorizar claramente qué tipos de transacciones deben cotizar obligatoriamente en la bolsa y cuáles solo requieren actualización de datos. Por ejemplo, las transferencias comerciales de gran valor deben pasar por la bolsa; mientras que las donaciones y herencias familiares podrían requerir solo notificación para la actualización de datos.

El Dr. Can Van Luc también sugirió establecer criterios de participación en la bolsa, ya que no todas las empresas inmobiliarias cumplen los requisitos. Es necesario limitar la participación a grupos con funciones claramente definidas, como: intermediación, valoración, desarrollo de proyectos, unidades de gestión de activos, etc. Al mismo tiempo, se podría aplicar un mecanismo de colaboración público-privada (APP) para aprovechar la tecnología, los estudios y las operaciones del sector privado, mientras que el Estado mantiene un papel rector y controlador.

Otro requisito destacado por el Dr. Luc es que las comisiones por transacción deben mantenerse al mínimo, evitando que el intercambio se convierta en una barrera. Además, el sistema de recopilación e intercambio de datos debe construirse de forma sincronizada, evitando la actual situación de "interrupción de datos".

Además, el Dr. Luc también advirtió sobre el riesgo de crear "dos mercados" si el proceso se diseña de forma demasiado compleja: uno oficial y otro "mercado negro" para transacciones clandestinas que buscan eludir los procedimientos. Para evitarlo, los centros de transacciones inmobiliarias deben demostrar beneficios tangibles: tiempos de procesamiento más rápidos, información más clara y menores costos.

En cuanto al modelo operativo, podemos referirnos a los modelos comerciales de las bolsas de valores, las plataformas de comercio electrónico o las bolsas de materias primas; no son excesivamente complejos. Lo más importante es que el diseño del sistema debe ser simple, fácil de operar y evitar la creación de una estructura organizativa engorrosa. Podemos utilizar el personal existente y, si se necesitan expertos, debemos contratarlos con audacia para garantizar una operación eficiente desde el principio», sugirió el Dr. Can Van Luc.

Establecer herramientas jurídicas suficientemente fuertes.

La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) propone que en lugar de crear una capa adicional de procedimientos, la agencia de gestión simplemente debería emitir regulaciones que requieran que los inversores revelen completamente el estatus legal, las condiciones de venta y la información del producto (viviendas existentes, viviendas en construcción, derechos de uso de la tierra con infraestructura, etc.) en el sistema de datos del mercado de vivienda e bienes raíces del Ministerio de Construcción, los Comités Populares provinciales y en el sitio web de la empresa para su monitoreo por parte de la agencia de gestión.

Al mismo tiempo, HoREA propuso añadir regulaciones para sancionar severamente la divulgación de información falsa, el retraso en la divulgación pública o la comercialización de productos que no cumplen las condiciones de transacción. Simultáneamente, es necesario reformar urgentemente la Ley de Negocios Inmobiliarios, estableciendo herramientas legales suficientemente sólidas para garantizar un mercado transparente y saludable, limitar la especulación y proteger los derechos de los compradores.

Fuente: https://nld.com.vn/ky-vong-san-bat-dong-san-quoc-gia-196251208221835449.htm