El aumento de los tipos de interés supone una prueba para el mercado inmobiliario.

El retorno de la presión inflacionista y la cautelosa gestión de los principales bancos centrales del mundo han reducido el margen para mantener bajos los tipos de interés. (Foto: PV)

El sector inmobiliario suele ser el que más se beneficia de las fluctuaciones de liquidez. Tras un largo periodo de bajos tipos de interés, las tasas de ahorro de muchos bancos han aumentado discretamente a corto plazo, lo que ha impulsado una tendencia alcista en las tasas de interés de los préstamos. Si bien el Banco Central ha mantenido su política de apoyo a la liquidez y no ha dado señales de endurecimiento monetario al no haber reactivado el canal de emisión de letras del tesoro desde junio, el nivel de las tasas de interés se encuentra actualmente bajo mucha presión.

De hecho, cuando los tipos de interés suben bruscamente, el primer impacto, y el más evidente, es la disminución de la liquidez en el mercado. Los compradores de vivienda, sobre todo quienes recurren a préstamos, reconsiderarán sus planes financieros. Mientras tanto, los inversores inmobiliarios se muestran más cautelosos con sus planes de expansión de cartera, ya que es improbable que la rentabilidad esperada compense el aumento del coste del capital.

Al mismo tiempo, las empresas de desarrollo de proyectos se enfrentan a un doble riesgo: los costes financieros aumentan mientras que la demanda disminuye, lo que provoca una ralentización del flujo de caja y una reducción de la nueva oferta. Cuando la oferta disminuye, las transacciones se estancan y, por lo tanto, a los precios les resulta difícil mantener el mismo ritmo alcista que en el período anterior.

El mercado inmobiliario es un sector que depende en gran medida de la política crediticia. (Foto: PV)

Debido a su elevado apalancamiento financiero, el sector inmobiliario es la inversión más directamente afectada por las fluctuaciones de los tipos de interés. En el pasado, el mercado vietnamita experimentó una fuerte caída entre 2011 y 2013, cuando los tipos de interés superaron el umbral del 18-20% anual. Numerosas empresas e inversores se vieron obligados a vender activos para reducir pérdidas, lo que provocó una prolongada paralización del mercado. Los precios inmobiliarios en muchas zonas, incluso en el centro del país, disminuyeron entre un 30% y un 40%.

Parte del problema radica en la mentalidad inversora que se basa en préstamos a corto plazo, mientras que los proyectos y activos inmobiliarios tienen ciclos de inversión largos. Cuando los costes de capital aumentan repentinamente, el flujo de caja se interrumpe y el riesgo de iliquidez es prácticamente inevitable.

La presión también proviene de los préstamos hipotecarios preferenciales. Sin embargo, el período preferencial es solo temporal. Al entrar en el período de tasa de interés variable, si la tasa de interés general aumenta, la presión para pagar la deuda se incrementará drásticamente. Muchos clientes se encuentran en la situación de "no pagar capital, pero con los intereses duplicados". Cuando la liquidez del mercado es baja, revender los productos para reducir pérdidas se vuelve difícil y el riesgo de impago puede regresar al sistema crediticio.

Las empresas inmobiliarias se enfrentan a un doble riesgo cuando suben los tipos de interés. Por un lado, deben asumir mayores costes financieros para los préstamos necesarios para la ejecución de proyectos. Por otro lado, el poder adquisitivo en el mercado disminuye cuando la gente tiene dificultades para acceder a préstamos para la compra de viviendas.

Mientras tanto, el canal de captación de fondos mediante bonos corporativos aún no se ha recuperado por completo. La emisión de nuevos bonos sigue siendo cautelosa, mientras que el volumen de bonos con vencimiento se mantiene elevado, lo que obliga a muchas empresas a gestionar su flujo de caja mediante la venta de terrenos, el retraso en el avance de las obras o la negociación con contratistas y bancos para prorrogar los plazos de pago.

La prolongada tasa de interés elevada no solo afecta a los proyectos en curso, sino que también debilita la capacidad de ampliar los fondos destinados a terrenos e iniciar nuevos proyectos. En consecuencia, la oferta de vivienda corre el riesgo de sufrir una disminución significativa a mediano plazo.

Otra consecuencia es el impacto indirecto en la inversión pública y los costos de infraestructura. Cuando aumentan los precios de las materias primas, los costos laborales y la preparación de terrenos, se ralentiza el avance de muchos proyectos de transporte clave. Esto afecta directamente las expectativas de aumento de precios en las zonas que se preveían que se beneficiarían de la infraestructura, lo que coloca a muchos inversores secundarios en una situación difícil.

A pesar de los numerosos desafíos, las perspectivas a largo plazo para el mercado inmobiliario de Vietnam siguen siendo positivas, gracias a la fuerte demanda real de vivienda y la urbanización. Con el crecimiento de la economía , segmentos como la vivienda, el sector inmobiliario industrial, las oficinas en alquiler y el comercio minorista mantendrán una demanda estable.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam considera que, actualmente, los compradores de vivienda deberían aprovechar la oportunidad que brindan las bajas tasas de interés y la recuperación de la oferta. Por consiguiente, se recomienda controlar el uso de préstamos, manteniéndolo en un nivel prudente que no supere el 50% del valor de la propiedad, para evitar riesgos ante un posible repunte de las tasas de interés. Asimismo, los compradores deberían priorizar la elección de proyectos de inversionistas de renombre con sólida capacidad financiera, garantías legales y un avance significativo en la construcción, especialmente en el caso de viviendas en construcción.

Fuente: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html