¿Qué impacto tiene el aumento de los tipos de interés de los ahorros en el mercado inmobiliario?

Según los expertos, cuando aumentan los tipos de interés de los depósitos, aumentan los costes operativos de los bancos, lo que ejerce presión sobre los tipos de interés de los préstamos de forma casi inevitable, aunque puede haber cierto retraso.

Se prevé que en los próximos meses a los bancos les resultará difícil mantener los bajos niveles de préstamos de principios de 2025. Por lo tanto, es posible que los tipos de interés medios de los préstamos en el cuarto trimestre aumenten en comparación con el tercer trimestre de 2025.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el primer y más evidente impacto del aumento de las tasas de interés es la disminución de la liquidez en el mercado. Los compradores de vivienda, especialmente aquellos que recurren a préstamos, reconsiderarán sus planes financieros. Mientras tanto, los inversores se muestran más cautelosos a la hora de ampliar sus carteras, ya que es improbable que la rentabilidad esperada compense el aumento del costo del capital.

Al mismo tiempo, las empresas de desarrollo de proyectos se enfrentan a un doble riesgo: el aumento de los costes financieros mientras que la demanda disminuye, lo que provoca una ralentización del flujo de caja y una reducción de la nueva oferta. Cuando la oferta disminuye, las transacciones se estancan y, por lo tanto, a los precios les resulta difícil mantener el mismo ritmo alcista que en el período anterior.

El mercado inmobiliario puede verse afectado cuando aumentan los tipos de interés. (Ilustración: Cong Hieu).

Con la característica de utilizar un alto apalancamiento de deuda, bienes raíces Es el canal de inversión más directa y profundamente afectado por las fluctuaciones de los tipos de interés. Esto se debe, en parte, a la psicología inversora que tiende a depender de préstamos a corto plazo, mientras que los proyectos y activos inmobiliarios tienen ciclos de inversión largos. Cuando los costes de capital aumentan repentinamente, el flujo de caja se interrumpe y el riesgo de iliquidez es prácticamente inevitable.

Según VARS, la presión también proviene de los préstamos hipotecarios preferenciales. En los últimos años, para estimular el mercado, muchos inversores y bancos comerciales han lanzado paquetes de préstamos hipotecarios con tipos de interés preferenciales desde tan solo el 5,5 % anual, incluso sin intereses, con periodos de gracia de hasta 5 años para la amortización del capital. Esta política facilita que un gran número de personas e inversores accedan a capital barato para adquirir bienes inmuebles.

Sin embargo, el período preferencial suele ser solo temporal. Al entrar en el período de tipos de interés variables, si el nivel general de tipos de interés aumenta, la presión para que los compradores de vivienda paguen sus deudas se incrementará drásticamente. Cuando la liquidez del mercado es baja, resulta difícil revender las propiedades para minimizar las pérdidas y el riesgo de impago puede volver al sistema crediticio.

Según VARS, los tipos de interés elevados y prolongados también pueden dificultar la ampliación de los fondos destinados a la compra de terrenos y el inicio de nuevos proyectos. De hecho, los bancos suelen aumentar los tipos de interés durante las recesiones del mercado. En esos momentos, muchas empresas optan por mantener sus operaciones sin cambios en lugar de aumentar sus inversiones para limitar las pérdidas. Como consecuencia, la oferta de vivienda corre el riesgo de disminuir a medio plazo.

Según el Dr. Dinh Trong Thinh, profesor asociado y experto en economía , los tipos de interés son el principal regulador del mercado inmobiliario. Cuando aumentan los costes de financiación, es improbable que los precios de la vivienda suban tan drásticamente como en el periodo anterior. Los inversores con un alto apalancamiento financiero se ven obligados a reestructurar sus carteras o vender activos para reducir su deuda. Asimismo, quienes tienen necesidades reales de vivienda también deben replantear sus planes financieros debido a la mayor presión para pagar sus deudas mensuales.

Los compradores de vivienda deben ser cautelosos al pedir dinero prestado. (Foto: Cong Hieu).

¿Qué deben hacer los compradores de vivienda?

En este contexto, VARS recomienda no solicitar préstamos superiores al 50% del valor de la propiedad para evitar riesgos ante un posible aumento de las tasas de interés. Asimismo, aconseja elegir inversores de buena reputación y proyectos con un estatus legal transparente para evitar la pérdida de capital y bienes en caso de retrasos o imposibilidad de entrega.

El Dr. Nguyen Tri Hieu, experto en finanzas y banca, también recomienda que los compradores de vivienda solo soliciten préstamos de hasta el 80% del valor de la propiedad, asegurándose de que las cuotas mensuales no superen el 50% de sus ingresos netos. Más importante aún, deberían contar con un fondo de reserva equivalente a al menos 6 a 12 meses de gastos, en caso de pérdida de empleo o reducción de ingresos.

El Sr. Do Quy Duy, director ejecutivo de Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company, compartió que para una familia con un ingreso mensual de aproximadamente 30 a 40 millones de VND, es razonable pedir prestado solo alrededor del 40% de ese flujo de efectivo para pagar los intereses bancarios.

En concreto, con unos ingresos de 30 millones al mes, debería destinar unos 12 millones al pago del banco; con unos ingresos de 40 millones al mes, debería destinar unos 16,17 millones. Este es un préstamo adecuado.

En cuanto a aquellos con un ingreso de tan solo unos 20 millones de VND, deberían considerar aumentar su flujo de efectivo antes de solicitar un préstamo hipotecario para evitar riesgos.

Desde principios de noviembre, muchos bancos han aumentado sus tasas de interés para depósitos. Por ejemplo, VPBank las incrementó un 0,3 % anual con respecto al mes anterior. Techcombank anunció que la tasa de interés para plazos de 1 a 2 meses aumentó un 0,2 % anual, hasta el 3,95 % anual; y la tasa de interés para plazos de 3 meses aumentó un 0,3 % anual, hasta el 4,75 % anual.

PVCombank también aumentó simultáneamente las tasas de interés en un 0,5% anual para plazos de 1 a 36 meses.

El Banco Comercial Conjunto de Desarrollo de la Ciudad de Ho Chi Minh ( HDBank ) aumentó las tasas de interés en un 0,15% anual para plazos de 1 a 5 meses y en un 0,2% anual para plazos de 6 meses.

El Banco Comercial Conjunto Prosperity Era (GPBank) ha ajustado sus tasas de interés para depósitos a todos los plazos. El aumento es del 0,1% anual para depósitos a plazo de 1 a 5 meses y del 0,2% anual para depósitos a plazo de 6 a 36 meses.

Fuente: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html