Se necesitan al menos 10 años de ahorro para comprar una vivienda social: el capital debe estar diversificado para el mercado.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la estructura de la oferta inmobiliaria está seriamente desequilibrada. La mayor parte de la nueva oferta se centra en proyectos de lujo y alto valor, destinados a satisfacer las necesidades de inversión, algunos de los cuales son especulativos, mientras que el segmento de vivienda asequible es escaso.

El desequilibrio entre la oferta y la demanda ha provocado un fuerte aumento de los precios de la vivienda, especialmente en el segmento de apartamentos en las grandes ciudades, estableciendo un nuevo nivel de precios que supera con creces el crecimiento de los ingresos reales. Esto no solo reduce las oportunidades de acceso a la vivienda para la mayoría de la población, sino que también aumenta el riesgo de que se forme una burbuja inmobiliaria.

Suponiendo que los precios de la vivienda y los ingresos se mantengan constantes, la accesibilidad a la vivienda está disminuyendo drásticamente. Para un apartamento de dos habitaciones en una zona urbana con un precio aproximado de 5 mil millones de VND, si una familia tiene un ingreso mensual elevado de alrededor de 50 millones de VND, tardaría unos 8 años en adquirirlo si destinara todos sus ingresos a la compra, y 25 años si limitara los gastos de vivienda a un tercio de sus ingresos.

Según este principio, incluso la vivienda social, destinada a personas de bajos ingresos en zonas urbanas, ya no es "barata", con un precio aproximado de 1.500 millones de VND por un apartamento de 60 m², lo que obliga incluso a los hogares con los ingresos totales más altos —40 millones de VND al mes—, según los criterios de aprobación, a ahorrar durante unos 10 años. De hecho, esta cifra es mucho mayor si se opta por un préstamo.

Como resultado, la brecha entre quienes ya poseen activos y quienes no los poseen se acentúa cada vez más, dado que el crecimiento inmobiliario en realidad solo beneficia a un reducido grupo de personas que ya cuentan con ellos. Mientras tanto, la mayoría de la población se siente más pobre a pesar del crecimiento económico , porque el costo de la vivienda aumenta más rápido que los ingresos. Quienes cuentan con ventajas financieras y patrimoniales iniciales tienden a acumular más bienes raíces como instrumento de inversión, enriqueciéndose gracias al aumento del valor del suelo, mientras que quienes no poseen vivienda se enfrentan al riesgo de tener que alquilar a largo plazo, incluso a pesar de sus esfuerzos por mejorar sus ingresos.

Sin soluciones oportunas, la brecha entre ricos y pobres no solo se ampliará, sino que también corre el riesgo de "congelarse" durante muchas generaciones, convirtiéndose en un importante desafío para los objetivos de seguridad social, las estrategias de urbanización y el crecimiento nacional sostenible.

Por lo tanto, VARS considera que, para que el mercado inmobiliario siga creciendo sin poner en riesgo ni al propio mercado ni a la economía, es necesario encontrar una solución que frene el rápido aumento de los precios de la vivienda. En concreto, la solución más importante es garantizar la disponibilidad de vivienda asequible. Cuando la oferta sea suficiente, los precios del mercado se autorregularán según el equilibrio real entre la oferta y la demanda.

En primer lugar, es necesario acelerar la finalización de los documentos que guían la implementación del nuevo sistema legal, paralelamente a la mejora de la capacidad de aplicación de la ley por parte de los organismos locales.

En segundo lugar, es necesario diversificar los canales de capital del mercado inmobiliario para reducir la dependencia del crédito bancario. Se debe reestructurar el mercado de bonos corporativos para convertirlo en una fuente de capital eficaz a medio y largo plazo. Asimismo, es necesario impulsar la creación de un Fondo Nacional de Vivienda y desarrollar los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBR).

En tercer lugar, los proyectos de vivienda social y vivienda asequible deben ser prioritarios en la planificación e incluir mecanismos de incentivos. El desarrollo urbano debe estar vinculado a la infraestructura de transporte, especialmente a las circunvalaciones, el metro y las autopistas, para ampliar el espacio urbano y reducir la presión sobre los precios del suelo en el centro. Asimismo, es necesario desarrollar un mercado de alquiler profesional, reduciendo la mentalidad de que «hay que tener una vivienda en propiedad para tener estabilidad».

En cuarto lugar, es necesario investigar y promulgar conjuntos de criterios y estándares para el monitoreo y la alerta temprana de la evolución del mercado inmobiliario, como base para evaluar, clasificar y supervisar las actividades de los participantes del mercado. Mediante este sistema de indicadores, los organismos de gestión pueden detectar con prontitud señales de desviación, como la especulación, el desequilibrio entre la oferta y la demanda, los aumentos anormales de precios o la disminución de la liquidez local, para así tomar las medidas de intervención y ajuste pertinentes. La creación de este mecanismo de monitoreo proactivo ayudará a prevenir riesgos y a estabilizar el mercado de forma temprana y a distancia, en lugar de tener que intervenir solo cuando los problemas se hayan manifestado, lo que provocaría reacciones en cadena y dificultaría su control.

Además, es necesario acelerar la construcción y finalización de una base de datos unificada, sincronizada y transparente sobre el mercado de suelo, vivienda e inmobiliario a nivel nacional. Esta será una infraestructura de información fundamental que ayudará a los organismos estatales de gestión, las organizaciones de investigación y las empresas a monitorear, analizar, pronosticar y operar el mercado de manera oportuna y precisa.

Fuente: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html