La Ley de Tierras de 2024 aprobada por la Asamblea Nacional en una sesión extraordinaria celebrada a principios de este año sólo permite a los inversores negociar derechos de uso de la tierra para terrenos residenciales para construir proyectos de viviendas comerciales.
El punto positivo de la regulación mencionada es que pondrá fin a la situación en la que algunas empresas privadas compran y monopolizan terrenos con fines de lucro. Sin embargo, a corto plazo, el Estado no puede satisfacer todas las necesidades de terrenos de las empresas mediante la asignación y el arrendamiento de terrenos. En consecuencia, según advierten numerosos expertos, el mercado seguirá enfrentando una escasez de terrenos, lo que provocará una escasez de vivienda comercial.
Otra consecuencia es que la normativa mencionada podría concentrar los beneficios en manos de los inversionistas que ya poseen terrenos para proyectos de vivienda comercial, lo que impulsaría el aumento continuo de los precios de la vivienda. Por ello, la Asamblea Nacional permite que, de considerarlo necesario, el Gobierno estudie, desarrolle y presente a la Asamblea Nacional, para su consideración y promulgación, una resolución que permita la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos para la obtención de derechos de uso del suelo u otros derechos de uso del suelo, según lo estipulado en la Ley de Tierras.
Cabe agregar que la exigencia de contar con suelo residencial se considera un problema fundamental para la mayoría de proyectos de vivienda comercial que se encuentran estancados en el mercado, y ha sido mencionado por muchos expertos y empresas en los últimos tiempos.
Solo en Ciudad Ho Chi Minh, actualmente hay 41 proyectos que no cumplen con los requisitos para obtener la aprobación de derechos de uso del suelo para inversión en vivienda comercial. Mientras tanto, las estadísticas de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) muestran que, en los últimos tres años, solo 11 proyectos de vivienda comercial en la ciudad han recibido aprobación para inversión. En cuanto a vivienda social, condotels y officetels, no se ha aprobado ningún nuevo proyecto para inversión en el pasado.
De hecho, desde 2014, la Ley de Vivienda estipula que el 100 % del suelo residencial debe destinarse a proyectos, lo que ha paralizado casi el 100 % de los proyectos inmobiliarios. Para 2022, la Asamblea Nacional promulgó la Ley n.º 03/2022, que modifica nueve leyes, permitiendo a las empresas recibir transferencias de suelo residencial, o de suelo residencial y otros suelos no residenciales, de acuerdo con la planificación para ejecutar proyectos de inversión.
Sin embargo, la mayoría de los nuevos proyectos inmobiliarios, especialmente los de gran envergadura, se implementan en terrenos que no eran originalmente residenciales. Las estadísticas de HoREA sobre la proporción de proyectos de vivienda comercial desarrollados en diferentes tipos de terreno arrojan cifras notables. En concreto, la proporción de proyectos implementados en terrenos 100% residenciales representa tan solo el 1%. Los proyectos desarrollados en terrenos mixtos, que incluyen terrenos residenciales y otros tipos de terrenos, representan la mayor proporción (alrededor del 94%).
Esto demuestra que la regulación que solo permite la aprobación de proyectos de vivienda comercial a quienes poseen terrenos residenciales está generando una escasez local de oferta de vivienda. Esta es también la principal causa de que los precios de la vivienda estén tan lejos del alcance de quienes realmente necesitan vivienda, como ocurre actualmente.
Por lo tanto, de aprobarse el Proyecto mencionado, podría representar un avance significativo en la regulación del suelo para proyectos de vivienda comercial en los últimos 10 años. De "suelo residencial", que regulaba el suelo para proyectos de vivienda comercial (en la Ley de Vivienda de 2014), se ha modificado a "suelo residencial o suelo residencial y otros suelos que cumplen las condiciones para el cambio de uso" (Ley n.º 03/2022, que modifica 9 leyes y la Ley de Suelo de 2024) y a "evaluar otros tipos de suelo".
Esto creará las condiciones para el surgimiento de decenas de cientos de proyectos de vivienda comercial, incluyendo proyectos sin terrenos residenciales, lo que contribuirá significativamente a la oferta de productos para el mercado inmobiliario. De esta manera, se contribuirá a resolver la escasez de oferta que ha acosado al mercado durante muchos años, ayudando a reducir los precios de la vivienda y creando las condiciones para que el sueño de establecerse se acerque a los trabajadores de bajos ingresos.
Por supuesto, para evitar que las empresas se aprovechen de esto para especular y obtener ganancias, el Estado necesita contar con soluciones para controlar esta actividad de transferencia mediante herramientas como la planificación y el cálculo de las tasas de uso del suelo. A largo plazo, es necesario implementar pronto nuevas regulaciones sobre el desarrollo, la gestión y la explotación del suelo, implementadas por las organizaciones de desarrollo de fondos de tierras. En ese momento, los inversores tendrán acceso a los fondos de tierras de forma pública y transparente mediante subastas y licitaciones, lo que contribuirá a un desarrollo más saludable del mercado.
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