En una conferencia para discutir soluciones para eliminar las dificultades en el crecimiento del crédito para la producción y los negocios celebrada el fin de semana pasado, el Primer Ministro Pham Minh Chinh dijo que las empresas inmobiliarias se quejan de la dificultad para acceder al capital.
Pero en los últimos años, los precios inmobiliarios han aumentado en general. Si existen dificultades, pero la gente aún quiere mantener el precio de venta y sigue exigiendo una compensación unilateral, ¿existe una responsabilidad compartida?
Quiere reducir pero no es fácil
Anteriormente, en una reunión sobre "Continuar implementando decididamente soluciones para desarrollar un mercado inmobiliario seguro y saludable" en noviembre, la gobernadora del Banco Estatal, Nguyen Thi Hong, también dijo que las empresas inmobiliarias deben considerar reducir los precios de venta.
Las empresas y corporaciones inmobiliarias deben seguir la directriz del Gobierno en la Resolución n.º 33, que consiste en gestionar adecuadamente las empresas, equilibrar los objetivos de rentabilidad y la estructura de productos, y considerar la reducción de los precios de venta. De esta manera, junto con las soluciones de los ministerios, las sucursales y las localidades, se fomentará la demanda de inversión en este mercado, recomendó el Gobernador.
Un proyecto de vivienda en construcción en Ciudad Ho Chi Minh. Foto: TAN THANH
El director general de un importante banco también afirmó que las empresas inmobiliarias deben analizar su situación y transformarse para comprobar si operan de forma sana y transparente. Si en el pasado, las empresas inmobiliarias acumularon numerosos proyectos durante el período de fácil movilización de capital, cuando llegue el momento, deberán vender activos, aceptar el punto de equilibrio o una pequeña pérdida, y coordinarse con los bancos para saldar sus deudas, en lugar de quedarse de brazos cruzados esperando el apoyo y la ampliación de los bancos...
Sin embargo, hablando con un reportero del periódico Nguoi Lao Dong, el director general de una empresa inmobiliaria dijo que la empresa realmente quiere vender el proyecto para pagar la deuda, incluso no quiere hacer más bienes raíces, pero no es fácil, principalmente porque el proyecto está enredado en cuestiones legales, regulaciones sobre transferencia... Si el proyecto continúa, cuando el producto salga al mercado, el precio no puede ser barato porque tiene que soportar muchos costos.
Como alguien que sigue de cerca la evolución del mercado y el sector inmobiliario, el Sr. Tran Khanh Quang, director general de Viet An Hoa Real Estate Company, afirmó que, en los últimos tiempos, los negocios inmobiliarios han realizado grandes esfuerzos para salvarse y sobrevivir. Cuando los negocios se estabilizan un poco más, también buscan maneras de reactivar el mercado para encontrar una fuente de ingresos.
De hecho, las empresas han reducido proactivamente los precios de los productos y los precios de transferencia de los proyectos para recuperar capital de una forma u otra, pero pocos inversores lo han anunciado públicamente. «Que yo sepa, los precios de transferencia de muchos proyectos han disminuido entre un 20 % y un 30 % en comparación con el año pasado. En algunos proyectos, los inversores incluso se vieron obligados a reducir los precios entre un 40 % y un 50 % debido a las dificultades».
En el mercado primario, para los productos vendidos directamente a los clientes, las empresas no pueden anunciar reducciones de precios con respecto a antes, sino que las implementan ofreciendo políticas preferenciales como promociones, descuentos del 5% al 10%, pagos flexibles, apoyo a los intereses de los préstamos, grandes descuentos por pago anticipado... En general, estas políticas han reducido indirectamente entre un 20% y un 30% en comparación con los precios del mercado", reconoció el Sr. Quang.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, también dijo que las reducciones de precios de los bienes raíces no son poco comunes, pero ha habido un fenómeno de "buitres" que buscan "cadáveres" y recompran proyectos a precios muy baratos.
Demasiadas barreras
Sin embargo, a largo plazo, los expertos afirman que es muy difícil reducir el nivel de precios inmobiliarios, ya que el mercado no solo cuenta con empresas nacionales, sino también con numerosos inversores extranjeros. Por ello, las empresas extranjeras que invierten en proyectos suelen optar por segmentos de alto nivel, buenas ubicaciones, documentación legal completa y mayor calidad de producto que los proyectos de inversores nacionales, por lo que los precios no pueden ser bajos.
Al vender productos al mercado, siempre calculan la producción para los próximos 2 o 3 años, por lo que el precio suele ser muy elevado. Las empresas extranjeras tienen ventajas en capital y costos de capital, por lo que no se ven presionadas a reducir los precios de venta.
Según el Sr. Tran Khanh Quang, un obstáculo importante que dificulta la reducción de los precios inmobiliarios es el elevado coste de la inversión. "Con la estructura actual de costes de los proyectos, los costes de construcción casi se han duplicado en comparación con hace cuatro o cinco años, pasando de 7-7,5 millones de VND/m³ a más de 12 millones de VND/m²".
"Los precios de la tierra pueden aumentar o disminuir, pero sólo representan entre el 15% y el 20% del coste total, mientras que los costes de construcción representan casi el 40% del coste total, además de muchos otros tipos de costes", citó el Sr. Quang.
Mientras tanto, el director general de una inmobiliaria con un proyecto inconcluso en Ciudad Ho Chi Minh reconoció que la complejidad legal de los últimos años ha hecho que la disponibilidad de proyectos inmobiliarios terminados sea bastante escasa. Las empresas que tienen dificultades con proyectos antiguos, con casi ningún producto nuevo para vender y una demanda aún muy alta, también son la razón del fuerte aumento de los precios de la vivienda.
Además, la inflación y las altas tasas de interés también dificultan la reducción de los precios inmobiliarios. "Si se tuviera que reducir los precios, sin duda se produciría una pérdida considerable, ya que la empresa no podría afrontar el aumento de los costos del proyecto", declaró el director general de la empresa.
El Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Construction Trading Company, mencionó la realidad del proyecto de vivienda social de su empresa. Si bien los líderes de Ciudad Ho Chi Minh tenían una política para ajustar la planificación, la empresa solicitó repetidamente permiso para realizar ajustes, pero este departamento lo trasladó a otro departamento, y hasta la fecha, el proyecto no se ha implementado. "Si los trámites del proyecto se prolongan y los costos aumentan, será difícil para la empresa reducir los precios", declaró el Sr. Nghia.
(*) Véase el periódico Lao Dong del 12 de diciembre.
Centrarse en eliminar obstáculos
El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de Vivienda ( Ministerio de Construcción ), dijo que para eliminar las dificultades para el mercado y las empresas inmobiliarias, en el próximo tiempo, los ministerios, sucursales y localidades aún deben centrarse en revisar y eliminar obstáculos para completar los procedimientos de preparación de inversión, seleccionar inversores para implementar proyectos inmobiliarios, proyectos de vivienda comercial, proyectos de vivienda social de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras, la ley de vivienda, la ley de inversión para aumentar la oferta de vivienda, promover el desarrollo del mercado inmobiliario en el área.
Centrarse en eliminar dificultades y promover el desarrollo del mercado inmobiliario, tanto para vendedores como para compradores. Monitorear y comprender la información y la evolución del mercado, y tomar medidas oportunas para estabilizarlo.
V. Duan
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Fuente: https://nld.com.vn/gia-nha-van-cao-ngat-nguong-nguoi-trong-cuoc-len-tieng-19623121220570056.htm
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