La mayor política de bienestar para el pueblo.
Las directrices del Secretario General y Presidente han recibido un apoyo entusiasta de expertos, empresas y la ciudadanía. El Dr. Nguyen Van Dien, Jefe del Departamento de Economía Política (Academia Política Regional II), lo consideró una perspectiva estratégica del Partido y del Estado. Desde la Resolución del 8.º Comité Central del XIII Congreso del Partido, cuando se abordaron temas de seguridad social, se ha prestado especial atención a la vivienda de los trabajadores, el alquiler de viviendas, la sanidad y la educación. Actualmente, la visión de que el alquiler de viviendas es un pilar fundamental, tal como lo identifican el Secretario General y Presidente, puede considerarse un hito que marca un cambio de enfoque en la gestión de la seguridad social y su primacía: pasando de la propiedad de la vivienda como un activo acumulado al derecho de uso. En una sociedad próspera y fuerte, todos deben tener derecho a una vivienda digna.
El secretario general y presidente To Lam ordenó que se diera prioridad al desarrollo de viviendas de alquiler, considerándolo un pilar estratégico.
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"Especialmente en el contexto posterior a la fusión, la escala de las áreas urbanas y los centros económicos se ha expandido significativamente, y la demanda de vivienda para expertos y trabajadores migrantes ha aumentado aún más. Cuando el Estado planifica una zona de viviendas de alquiler concentrada, crea un entorno de vida limpio, ordenado y bien organizado. Junto con la inversión en la mejora de la atención médica, las instalaciones educativas, las escuelas, los hospitales, etc., esta es la mejor política de bienestar y seguridad social para las personas, los trabajadores y los migrantes que las localidades en rápido desarrollo necesitan actualmente, como la ciudad de Dong Nai y la ciudad de Ho Chi Minh en la región sureste", enfatizó el Dr. Nguyen Van Dien.
El abogado Truong Anh Tu, presidente del bufete TAT, también considera que el aspecto más destacable de esta directiva radica en su mayor cercanía a las necesidades reales de la sociedad. Durante muchos años, la política de vivienda en Vietnam ha asumido casi implícitamente que el objetivo principal era facilitar la adquisición de una vivienda propia. Esta perspectiva era válida en las primeras etapas del mercado, cuando los precios inmobiliarios aún no se habían desvinculado demasiado de los ingresos y la capacidad de ahorro. Sin embargo, dado que los precios de la vivienda en muchas grandes ciudades aumentan mucho más rápido que el crecimiento de los ingresos de los trabajadores, seguir considerando la propiedad de la vivienda como prácticamente la única medida de seguridad social puede provocar que las políticas se alejen cada vez más de la realidad. No todos necesitan tener una vivienda propia de inmediato, pero todos necesitan el derecho a una vida estable.
Esto sin duda se agilizará siguiendo las directrices del Secretario General y del Presidente.
Mediante políticas de desarrollo de vivienda, el Estado promueve el desarrollo de infraestructura, áreas urbanas y viviendas, creando así condiciones favorables y fomentando la participación empresarial. Actualmente, el desarrollo de vivienda ha recibido atención por parte del Gobierno, que ha implementado diversas políticas para facilitar el desarrollo de segmentos de vivienda adecuados para todas las clases sociales, incluyendo vivienda social y el Fondo Nacional de Vivienda para el desarrollo de viviendas de alquiler. En consonancia con las directrices del Secretario General y del Presidente, sin duda aceleraremos la implementación de políticas adecuadas y soluciones de gestión eficaces para el desarrollo de vivienda social y de alquiler, controlaremos el mercado, la especulación (impuestos, crédito) y regularemos los precios de manera apropiada para la población.
Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam
Esto "eliminará" la práctica de la especulación en el sector de la vivienda.
El abogado Truong Anh Tu analizó que una de las mayores paradojas de las zonas urbanas actuales es que quienes operan directamente la economía de la ciudad encuentran cada vez más difícil vivir en ella. Los trabajadores, los migrantes, los jóvenes que inician su carrera profesional y el grupo de ingresos medios-bajos se enfrentan a una enorme presión en cuanto al coste de la vivienda, mientras que el acceso a la vivienda comercial se vuelve cada vez más difícil. En algunas zonas, los precios de la vivienda han superado con creces la fuerza laboral de toda una generación. En ese punto, el problema ya no se limita al mercado inmobiliario, sino que abarca la estructura del desarrollo urbano y la capacidad de retener la fuerza laboral. Si seguimos centrándonos únicamente en la construcción de viviendas para la venta, incluyendo la vivienda social, el riesgo de distorsión de las políticas no hará sino aumentar.
Según los expertos, la necesidad más acuciante de la población es contar con una vivienda estable y asequible que les permita trabajar con tranquilidad y comprometerse a vivir en la ciudad a largo plazo.
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En realidad, recientemente se han dado muchos casos en los que personas han intentado legitimar su derecho a comprar vivienda social no por necesidades reales, sino por la expectativa de una futura revalorización o beneficio económico. Una política de vivienda centrada exclusivamente en los derechos de propiedad puede convertir fácilmente el bienestar social en una carrera por acumular riqueza. Mientras tanto, quienes realmente necesitan apoyo a menudo solo necesitan un lugar estable donde vivir, trabajar y subsistir, afirmó el Sr. Truong Anh Tu.
El abogado Truong Anh Tu afirmó que la esencia del modelo de vivienda de alquiler radica en atender las necesidades reales de vivienda, más que las de inversión. Los trabajadores pobres o migrantes a menudo no necesitan un apartamento para acumular patrimonio, sino un espacio vital seguro, estable y asequible que les permita establecerse en la ciudad a largo plazo. La sociedad también debe cambiar gradualmente la percepción de que alquilar es una opción temporal o inviable. En muchos países desarrollados, la tasa de inquilinos a largo plazo es muy alta, pero esto no disminuye la calidad de vida ni la estabilidad social. En estos países, la mayoría de las personas tiende a alquilar en lugar de considerar la vivienda como un activo para acumular. Por lo tanto, lo importante no es si se posee o no una vivienda, sino la capacidad de acceder a una vivienda que se ajuste a sus ingresos y esté protegida por un sistema legal estable. El bienestar urbano no puede medirse únicamente por la tasa de propiedad de vivienda. Un trabajador puede que aún no sea propietario de un apartamento; pero si puede alquilar una vivienda digna con infraestructura adecuada, un contrato estable y un precio razonable, entonces esa sigue siendo una forma de vivienda muy real.
Mientras tanto, el mercado de alquiler de viviendas en Vietnam sigue operando principalmente a pequeña escala, de forma espontánea y poco profesional. La mayoría de los trabajadores y migrantes aún viven en alojamientos precarios y con condiciones de vida precarias, carentes de condiciones básicas, infraestructura social, seguridad contra incendios y mecanismos de protección eficaces en caso de conflictos. Si se pretende que el alquiler de viviendas sea una estrategia nacional, no basta con construir más apartamentos; es fundamental establecer un ecosistema de alquiler profesional capaz de generar confianza a largo plazo entre la población.
El Sr. Tran Quoc Dung, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, reconoció que, con el paso de los años, los precios de la vivienda en las principales ciudades han aumentado mucho más rápido que el ingreso promedio de la población. Para la mayoría de los trabajadores, migrantes y jóvenes que recién comienzan su carrera, ser propietario de una vivienda se está convirtiendo en una meta inalcanzable. Mientras tanto, su necesidad urgente es una vivienda estable, segura y asequible que les permita trabajar con tranquilidad y comprometerse con la ciudad a largo plazo. El fuerte desarrollo de la vivienda de alquiler también ayudará a frenar la especulación, la reventa y la explotación de las políticas de vivienda social, como ha ocurrido en el pasado. En realidad, muchas localidades han descubierto que la vivienda social ha caído en manos de los ricos, quienes la compran y venden con fines de lucro, mientras que quienes realmente la necesitan no pueden permitírsela. Si la vivienda se desarrolla bajo un modelo de alquiler a largo plazo, los beneficiarios estarán más alineados con el objetivo del bienestar social, satisfaciendo las necesidades de los trabajadores y las personas de bajos ingresos. Al mismo tiempo, esto también ayuda a que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera más equilibrada, reduciendo la mentalidad de perseguir la propiedad a cualquier precio. «El alquiler de viviendas es una tendencia popular en muchos países desarrollados. Una economía moderna necesita una fuerza laboral flexible que pueda cambiar de trabajo con facilidad. Cuando existe un sistema de alquiler de viviendas de calidad, los trabajadores disponen de opciones más asequibles en lugar de tener que soportar la presión de los préstamos hipotecarios a largo plazo», explicó el Sr. Dung.
El gobierno aporta capital junto con las empresas para la construcción de viviendas.
Para poner en práctica las directrices del Secretario General y del Presidente, basándose en la experiencia internacional, el Dr. Nguyen Van Dien sugirió que el Estado necesita, en primer lugar, capital semilla. El Estado podría colaborar con empresas de desarrollo inmobiliario, participando con terrenos públicos bajo su administración. En lugar de subastar esos terrenos para viviendas comerciales, el Estado podría aportar capital a las empresas para construir viviendas de alquiler a 30 o 40 años. Estas empresas conjuntas permitirían al Estado regular los precios adecuadamente. Las empresas no obtendrían beneficios de la compra y reventa directas, como antes, sino que generarían ganancias mediante la gestión de los locales comerciales y servicios dentro del área de alquiler. El compromiso del inversor con la operación, el mantenimiento y la gestión del edificio también contribuye a la calidad de la construcción.
El alquiler de viviendas es también una forma importante de construir un mercado inmobiliario saludable y asequible para la población.
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A continuación, centrémonos en las soluciones financieras. Los inversores son reacios a invertir una gran suma de dinero para obtener solo unos pocos ingresos por alquiler. Por lo tanto, es necesario establecer fondos de desarrollo de vivienda o fondos de desarrollo de vivienda de alquiler en provincias y ciudades, expandiéndolos gradualmente hasta crear un fondo nacional de desarrollo de vivienda. Este fondo otorgaría préstamos a empresas para el desarrollo de vivienda de alquiler a bajas tasas de interés. Por ejemplo, con la tasa de inflación actual del 4%, las empresas podrían obtener préstamos a una tasa de interés ligeramente superior, alrededor del 4,5% anual. En comparación con tasas de interés del 8%, 9% o 10% anual, esto resultaría mucho más atractivo para los inversores.
Esto debe ir acompañado de soluciones en materia de impuestos, tasas y gravámenes. El gobierno debe estudiar y desarrollar leyes de propiedad, gravando las segundas residencias y otros inmuebles para frenar la especulación. Estas medidas también contribuirán a la creación de un fondo suficientemente sólido para el desarrollo de viviendas de alquiler, aumentando la oferta en el mercado y garantizando que inmigrantes, trabajadores, expertos, etc., tengan acceso a una vivienda estable y asequible, lo que les permitirá establecerse y desarrollarse con tranquilidad.
«Solo cuando las personas cuentan con una vivienda estable pueden trabajar y contribuir con tranquilidad, tener hijos, invertir en su educación y cuidar de los ancianos y sus familiares. Esta es una política sumamente humana que demuestra el alto sentido de responsabilidad del Partido y del Estado. Al mismo tiempo, refleja una estrategia adecuada a la situación actual del país y a las tendencias mundiales», enfatizó el Dr. Nguyen Van Dien.
El Sr. Tran Quoc Dung también coincidió en que, para que esta política se implemente eficazmente, es necesario aplicar simultáneamente diversas soluciones. En primer lugar, debe haber un cambio en la concepción de las políticas, considerando la vivienda de alquiler como una infraestructura social urbana a largo plazo, y no simplemente como un negocio inmobiliario. El Estado debe planificar y asignar terrenos adecuados en grandes ciudades, zonas industriales y zonas francas para el desarrollo de viviendas de alquiler; al mismo tiempo, deben existir incentivos suficientemente sólidos en cuanto a tasas por uso del suelo, crédito, impuestos y procedimientos de inversión para atraer a las empresas. Además, es necesario crear empresas o fondos de inversión especializados en el desarrollo y la gestión de viviendas de alquiler a largo plazo. Este modelo requiere un capital considerable y un largo período de recuperación de la inversión, por lo que una política crediticia estable con tasas de interés adecuadas es fundamental. También se necesita un marco legal claro en cuanto a los precios de alquiler, los plazos de arrendamiento y los derechos y obligaciones de los inquilinos para generar confianza en la población respecto a los alquileres a largo plazo, cambiando gradualmente la mentalidad de que alquilar es solo una solución temporal. Más importante aún, es necesario desarrollar viviendas de alquiler en conjunto con infraestructura de transporte, escuelas, atención médica, servicios esenciales y espacios comunitarios para garantizar una buena calidad de vida para los trabajadores.
Si se implementa correctamente, esto no solo será una solución de bienestar social, sino también una dirección importante para construir un mercado inmobiliario saludable y sostenible que sea más asequible para la mayoría de las personas en el período venidero.
El alquiler de viviendas es una opción eficaz en muchos países desarrollados.
El modelo de desarrollo de viviendas de alquiler se ha implementado con éxito en muchos países del mundo. Singapur, por ejemplo, destina el 100% de sus terrenos estatales a la construcción de viviendas de alquiler. Cuentan con los recursos financieros necesarios para el mantenimiento, la renovación y la reparación de estas viviendas, adaptándolas a las necesidades de las personas de bajos ingresos. Los recién graduados también pueden acceder a viviendas de alquiler para vivir y trabajar en la ciudad. De manera similar, en Alemania, el gobierno colabora con empresas para crear fondos de vivienda de alquiler y, a través del sistema legal, controla estrictamente los precios de los alquileres, maximizando así la protección de los derechos de los inquilinos. En Viena, Austria, el gobierno considera la vivienda de alquiler un servicio público esencial para los residentes y los inmigrantes que se trasladan a la región de la capital por motivos laborales. Actualmente, más del 60% de los austriacos alquilan viviendas a empresas estatales o privadas. Se les proporcionan apartamentos y casas de alta calidad a precios razonables.
Dr. Nguyen Van Dien, Jefe del Departamento de Economía Política (Academia Política Regional II)
Fuente: https://thanhnien.vn/nha-o-cho-thue-la-tru-cot-chien-luoc-185260520220808713.htm
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