Desarrollo de vivienda social en Ciudad Ho Chi Minh - Parte 2: ¿Por qué todavía hay escasez de vivienda social?

Las empresas temen... los procedimientos

Según el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh , el ritmo de finalización de las viviendas sociales no ha alcanzado las expectativas, debido a que las obras de compensación y limpieza del terreno en algunos proyectos de vivienda social son difíciles, prolongadas, lo que ralentiza o incluso imposibilita el progreso de los proyectos.

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Una serie de proyectos de apartamentos en el barrio de An Lac (Ciudad Ho Chi Minh).

Para los proyectos de vivienda comercial (NƠTM) con una superficie de uso de suelo superior a 10 hectáreas, aunque se ha determinado un fondo de tierras del 20% para la construcción de viviendas sociales, el inversor del proyecto es lento en implementar la compensación por la limpieza del sitio o en invertir en la construcción de infraestructura técnica, por lo que la inversión en construcción no se ha implementado.

“Los inversores de los proyectos NƠTM tardan en entregar al Estado el 20% del terreno destinado a la construcción de viviendas sociales, o bien tardan en ejecutar dichos proyectos en ese 20%. Las fuentes de capital a largo plazo que permitan a los inversores obtener préstamos para la ejecución de proyectos de vivienda social, así como el acceso al capital necesario para que los beneficiarios de las políticas de vivienda social adquieran viviendas, no son estables”, añadió un representante del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh.

Mientras tanto, según Nguyen Duy Chuyen, experto en finanzas e inmobiliaria, Ciudad Ho Chi Minh no carece de terreno, sino de una planificación sistemática. «Si una zona está completamente planificada con infraestructura, escuelas, parques y transporte, es perfectamente posible construir decenas de edificios de apartamentos de gran altura. Pero cuando la planificación es fragmentada y el terreno está dividido en pequeñas parcelas, solo se pueden construir unas pocas docenas de viviendas bajas, lo que supone un grave desperdicio de recursos», afirmó Nguyen Duy Chuyen.

Además, los procedimientos de inversión para proyectos de vivienda social siguen siendo complejos. Aunado a los trámites para aprobar las políticas de inversión, reconocer a los inversionistas, aprobar la planificación detallada a escala 1/500, aprobar la inversión, asignar terrenos, calcular las tasas de uso de suelo y realizar depósitos, al igual que en el caso de la vivienda comercial, los proyectos de vivienda social deben realizar tasaciones de precios, confirmar la identidad de los compradores y arrendatarios, y revisar la documentación, entre otros trámites. Esto prolonga los procesos, aumenta los costos de oportunidad y desalienta a los inversionistas. Asimismo, el mecanismo para la valoración de terrenos y la determinación de las obligaciones financieras sigue siendo engorroso y presenta duplicidades entre organismos.

«Hay muchas razones para la escasez de vivienda social, pero la más importante es la gran complejidad del proceso para obtener los permisos de construcción. Mientras tanto, construir viviendas comerciales es más fácil y rentable, así que ¿por qué optar por una opción más difícil y menos lucrativa? Además, la planificación urbana no es la adecuada. En muchos terrenos solo se permite la construcción de viviendas bajas con poca densidad, lo que imposibilita la realización de proyectos de vivienda social a gran escala», afirmó el Sr. Nguyen Duy Chuyen.

Las empresas de este sector no solo se enfrentan a dificultades de procedimiento, sino también a numerosos problemas financieros. El Sr. Nguyen Van Thanh Huy, subdirector general de Becamex IDC Corporation, comentó: «El mayor desafío para las empresas es la presión del capital y los costes de los insumos. Los gastos de acondicionamiento de terrenos, la inversión en infraestructura y los intereses de los préstamos han aumentado considerablemente, mientras que el margen de beneficio del segmento de vivienda social se mantiene bajo, lo que dificulta que las empresas preserven su flujo de caja».

Además, la implementación de un proyecto de vivienda social suele requerir muchos años para completar los trámites legales, desde el cambio de uso del suelo y la aprobación de la planificación, hasta la concesión de permisos de construcción, la construcción misma y los procedimientos para la emisión de los títulos de propiedad. «Los largos trámites provocan el estancamiento de muchos proyectos, el aumento de los costos y el incremento de los riesgos financieros. Sin un mecanismo de apoyo específico, es muy difícil para las empresas mantener la motivación de inversión a largo plazo», enfatizó el Sr. Huy.

Según Nguyen Van Thanh Huy, otra dificultad radica en el equilibrio entre los objetivos sociales y la eficiencia económica . La vivienda social se ve obligada a mantener bajos los precios de venta, mientras que los costos de materiales, mano de obra e infraestructura se mantienen a precios de mercado. Sin fuentes de crédito preferenciales ni mecanismos de apoyo a los precios, las empresas prácticamente no obtienen ganancias. Esto explica por qué el número de empresas que invierten en vivienda social es muy bajo en comparación con el sector de la vivienda comercial.

Todavía existen muchas deficiencias.

Además de los engorrosos trámites legales, la vivienda social también se enfrenta al problema de su ubicación geográfica inadecuada. La Sra. Pham Thi Hang, profesora del barrio de Chanh Hung (Ciudad Ho Chi Minh), comentó: «Mi lugar de trabajo está en pleno centro, mientras que la mayoría de los proyectos de vivienda social se construyen en zonas remotas como Binh Duong o Hoc Mon. Esto dificulta enormemente los desplazamientos, la docencia y el cuidado de la familia».

El Dr. Nguyen Kim Duc, subdirector del Instituto de Investigación y Consultoría para el Desarrollo Regional de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la disponibilidad de terrenos para vivienda social en Ciudad Ho Chi Minh sigue siendo muy limitada. En muchas zonas, si bien existen terrenos, falta la infraestructura técnica y social necesaria, como transporte, escuelas y hospitales, lo que dificulta la implementación efectiva de los proyectos. «Es imposible contar con una zona residencial sostenible si solo hay viviendas, pero se carece de infraestructura de servicios y espacios habitables conectados», comentó el Sr. Duc.

Además, aunque la ciudad de Ho Chi Minh cuenta con una política de préstamos para personas de bajos ingresos a través del Fondo de Desarrollo de Vivienda de la Ciudad (hasta 900 millones de VND con una tasa de interés preferencial del 4,7% anual), este monto del préstamo sigue siendo bajo en comparación con el valor de la vivienda y el número de beneficiarios es limitado.

“Las condiciones para adquirir vivienda social también son insuficientes. Solo quienes se encuentran en una situación de extrema necesidad y no poseen bienes inmuebles pueden comprarla, pero la normativa actual solo se aplica dentro de una provincia. Por lo tanto, habrá casos de personas que, a pesar de poseer varias viviendas en otras provincias, pueden acceder a una vivienda social si no tienen ninguna en Ciudad Ho Chi Minh. En cambio, trabajadores con ingresos de aproximadamente 16 millones de VND al mes quedan excluidos por no cumplir con los requisitos de solicitud”, explicó el Sr. Chuyen.

Además, persiste la situación de que muchas viviendas sociales están registradas a nombre de personas que realmente no necesitan vivir allí. Esto distorsiona las políticas de seguridad social y reduce la confianza pública en el programa de vivienda social.

Artículo final: Creación de un mecanismo transparente para prevenir la especulación

Fuente: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm