Terreno para vivienda comercial: Lo más importante es cumplir con la planificación
La realidad exige que la ampliación piloto de terrenos para proyectos de vivienda comercial se implemente pronto, legalizándolos así cuanto antes para aprovechar al máximo los recursos del suelo.
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| Se espera que el proyecto piloto para implementar proyectos de vivienda comercial impulse este segmento. Foto: D.T. |
La clave es “tener derecho a utilizar otras tierras”
La Ley de Tierras de 2024 estipula que los proyectos de vivienda comercial solo se pueden implementar a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra para terrenos residenciales; los derechos de uso de la tierra existentes se pueden utilizar para implementar proyectos de vivienda comercial para terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos.
Junto con los documentos que guían la implementación de la ley, el Gobierno ha asignado al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente la tarea de presidir y coordinar con los ministerios y ramas pertinentes para desarrollar un Proyecto que el Gobierno presentará a la Asamblea Nacional sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para otras tierras según lo prescrito por la ley.
Este proyecto, según información del viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Le Minh Ngan, se está acelerando para ser presentado a la Asamblea Nacional para su aprobación en la 7ª Sesión (mayo de 2024) y entrar en vigor junto con la Ley de Tierras (enero de 2025).
Según el empresario Mai Huu Tin, presidente de la Federación Empresarial de la Provincia de Binh Duong y delegado de la 12ª y 13ª Asamblea Nacional, el punto clave del Proyecto es pilotar la implementación de proyectos de vivienda comercial en casos donde "existan derechos para usar otras tierras".
“Si el proyecto piloto mencionado por el viceministro Le Minh Ngan resuelve el problema mencionado y entra en vigor al mismo tiempo que la Ley de Tierras de 2024, entonces existe la esperanza de que el mercado inmobiliario se recupere, lo que conducirá a la recuperación de las industrias de la construcción, los materiales de construcción y el diseño de interiores…”, declaró el Sr. Tin a los periodistas del periódico Dau Tu.
El empresario de Binh Duong planteó la pregunta: si la nueva Ley de Tierras lo estipula, ¿cuántos lugares cuentan con terrenos residenciales con una superficie adecuada para proyectos de vivienda comercial? Solo unos pocos promotores inmobiliarios de gran envergadura con proyectos de varios cientos o miles de hectáreas probablemente dispongan de terrenos residenciales que cumplan con las condiciones establecidas por la ley.
La mayoría de los pequeños promotores inmobiliarios no pueden permitírselo. De ser así, tienen que esperar a comprar terrenos limpios al estado y subastarlos, lo que significa que depende completamente de la capacidad del estado para conseguir terrenos limpios. Por lo tanto, en un futuro próximo, será muy difícil tener nueva oferta de viviendas comerciales en el mercado, comentó el Sr. Tin.
Con respecto a este tema, el presidente de la Federación Empresarial de la Provincia de Binh Duong señaló que, en la práctica, la mayoría de las empresas de la región sureste utilizan tierras familiares, que han existido durante generaciones, o bien compensan a la gente por tierras para entregarlas al Estado, quien luego las arrienda para fines productivos y comerciales. Solo en el sur de la provincia de Binh Duong, incluyendo las ciudades de Di An, Thuan An y Thu Dau Mot, miles de empresas utilizan estas tierras.
Se ha notificado a todas estas empresas que se preparen para cesar sus operaciones y reubicarse en parques industriales o conglomerados industriales. Sin embargo, según las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, si bien el terreno que utilizan se ajusta plenamente a la nueva planificación para el desarrollo de viviendas comerciales, no se les permite desarrollarlo por sí mismas ni transferirlo a otra empresa para que lo lleve a cabo, ya que carecen de suelo residencial.
Para no retrasar el proceso de desarrollo urbano y no causar daños a las empresas, el Sr. Tin dijo que se debe regular que los usuarios de la tierra que tienen derecho a usar la tierra y proponer proyectos de inversión de acuerdo con la planificación del uso de la tierra, tengan una solicitud para cambiar el propósito del uso de la tierra y que la agencia estatal competente apruebe la política de inversión, y al mismo tiempo apruebe al inversionista de acuerdo con las disposiciones de la ley de inversión, luego pueden usar la tierra para implementar proyectos de vivienda comercial.
Matar dos liebres al tiempo
El delegado de la Asamblea Nacional Vu Tien Loc (Hanoi), ex presidente de la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI), expresó su opinión de que lo importante no es si hay terrenos residenciales o no, sino si el proyecto es adecuado para la planificación o no.
Al afirmar su firme apoyo al proyecto piloto para implementar proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para otras tierras según lo prescrito por la ley, el Sr. Loc dijo que este proyecto debe implementarse lo antes posible.
Los terrenos para vivienda comercial también son para vivienda de la gente, y el derecho a una vivienda digna también es un derecho de la gente. En el proceso de desarrollo nacional, existe un proceso de urbanización que incluye la construcción de vivienda comercial moderna y civilizada, pero adecuada al presupuesto de la gente. Esto aumentará la oferta de vivienda, reducirá los precios de la misma y creará las condiciones para que más personas tengan acceso a ella. Es como una flecha que alcanza muchos objetivos —afirmó el Sr. Loc—.
El Sr. Loc analizó que, al planificar, la localidad se calculó con mucho cuidado, por lo que, si es adecuada para la planificación, el inversionista debe realizar los trámites. Lo importante no es si hay terreno o no, sino si es adecuada para la planificación. Si es adecuada para la planificación, no hay duda; debe implementarse pronto y legalizarse tan pronto como la política esté lo suficientemente desarrollada.
El delegado de Hanoi también enfatizó la opinión que ha expresado muchas veces en el Parlamento de que la legalización temprana no significa esperar hasta la próxima revisión de la Ley de Tierras para incluirla.
Las leyes deben ser estables, pero también deben promover el desarrollo. Si la política es correcta y clara, no hay necesidad de esperar diez años para legislarla. Considerando que el desarrollo debe ser la máxima prioridad, creo que si se emite una política este año y el próximo y se considera irrazonable, y las necesidades prácticas exigen su complementación y modificación, entonces esa disposición debería modificarse por separado para satisfacer las necesidades de la vida cotidiana, afirmó el Sr. Vu Tien Loc.
El expresidente de la VCCI enfatizó que la vida cambia a diario, por lo que las políticas también deben ser flexibles para crear las condiciones necesarias para el desarrollo del país y el bienestar de la población. Si las políticas pueden allanar el camino para el desarrollo y fortalecer el sistema legal, no hay necesidad de preocuparse por el tiempo.
"La Asamblea Nacional ha hecho un gran trabajo al convertir las sesiones extraordinarias en sesiones normales, por lo que, después del piloto, modificar solo un artículo de la Ley de Tierras también es normal, siempre que el piloto se considere lo suficientemente maduro", dijo el delegado de Hanoi.
Respecto al alcance del piloto, el Sr. Loc dijo que se deben seleccionar alrededor de 5 provincias y ciudades, no necesariamente implementarse en Hanoi y Ho Chi Minh City, sino localidades con gran demanda de viviendas comerciales que cumplan con los requisitos del proyecto.
En el Despacho Oficial No. 15/CD-TTg del 19 de febrero de 2024 sobre el fortalecimiento del trabajo de elaboración de leyes y la finalización de los proyectos de ley presentados a la Asamblea Nacional en la 7ª Sesión, el Primer Ministro solicitó fortalecer el derecho de comunicación de políticas en el proceso de hacer propuestas para la redacción de documentos legales para crear consenso entre la sociedad y el pueblo y garantizar las condiciones para que el Frente de la Patria de Vietnam, el pueblo y las empresas participen de calidad en el proceso de redacción y promulgación de documentos legales.
El Primer Ministro también solicitó centrarse en la revisión del contenido del proyecto y el borrador con los documentos legales pertinentes para detectar y manejar rápidamente los conflictos y superposiciones entre las regulaciones en los documentos legales actuales y los documentos que se espera que se emitan, asegurando la coherencia y sincronización del sistema legal, eliminando dificultades y obstáculos y creando condiciones favorables para la producción y las actividades comerciales de las empresas y la vida de las personas.
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