La Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI), así como muchas otras agencias consultadas, coincidieron en que permitir que las empresas con "otros terrenos" realicen proyectos de viviendas comerciales es muy necesario, ya que satisface necesidades prácticas.
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| La regulación de los fondos de tierras para proyectos de vivienda comercial ha sido objeto de amplio debate. Foto: Duc Thanh |
Cuestiones pendientes de la Ley de Tierras
“Ley de Tierras 2024 – Contenidos importantes que las empresas necesitan conocer” es el tema del taller organizado recientemente por VCCI, con la participación de cientos de representantes empresariales y numerosos ponentes que han estado involucrados en todo el proceso de redacción de esta importantísima ley.
Según el Sr. Dau Anh Tuan, Subsecretario General y Jefe del Departamento Jurídico de VCCI, la nueva Ley de Tierras ha eliminado las superposiciones entre documentos legales, agilizando así los trámites y promoviendo las transacciones en el mercado. El tema pendiente es la regulación de los fondos de tierras para la implementación de proyectos de vivienda comercial.
En concreto, existen dos supuestos para cambiar el propósito del uso del suelo para implementar un proyecto de vivienda comercial: si la empresa tiene suelo, se requiere que tenga todo o parte del suelo residencial (Cláusula 6, Artículo 127); si la empresa negocia recibir derechos de uso del suelo, debe tener 100% de "suelo residencial" (Punto b, Cláusula 1, Artículo 127).
“Los casos de obtención de derechos de uso de tierras deben contar con un documento de aprobación del Comité Popular provincial y deben ser coherentes con la planificación territorial. Según la Ley de Tierras de 2013, solo los casos de adquisición de tierras agrícolas requieren un documento del Comité Popular provincial”, comparó el Sr. Tuan.
Tras la finalización de la Ley de Tierras de 2024, el Sr. Tuan destacó que la normativa sobre los fondos de tierras para la implementación de proyectos de vivienda comercial se debatió ampliamente durante la aprobación de la ley que modifica nueve leyes sobre inversión y negocios (principios de 2022). Además, este es un tema controvertido en la redacción de la Ley de Tierras y se está poniendo en marcha un mecanismo piloto.
Se espera que el Proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra, o tener derechos de uso de la tierra que no sean tierras residenciales (Borrador) se presente a la Asamblea Nacional en la 7ª Sesión (mayo de 2024).
De acuerdo al expediente que sirve al trabajo de evaluación del Ministerio de Justicia, la orientación estipulada en el Proyecto es la siguiente:
En primer lugar, el terreno para la implementación de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos de cesión de derechos de uso del suelo es el tipo de terreno prescrito en el Artículo 9 de la Ley de Tierras de 2024, que puede transferir derechos de uso del suelo según las disposiciones de dicha ley. Las formas de acuerdo incluyen: la transferencia de derechos de uso del suelo, la aportación de capital en forma de derechos de uso del suelo y la donación de derechos de uso del suelo.
En segundo lugar, el terreno que la empresa inmobiliaria tiene derecho de uso pertenece a uno o incluye los siguientes tipos de terreno: terreno agrícola; terreno no agrícola, excepto residencial. En caso de que el proyecto de vivienda comercial necesite ampliar la superficie del terreno actualmente utilizado por la empresa, esta deberá suscribir un acuerdo para obtener el derecho de uso del terreno especificado en la Cláusula 1 de este Artículo a fin de disponer de terreno para la ejecución del proyecto.
En tercer lugar, en caso de que el área de tierra para implementar un proyecto de vivienda comercial a través de la forma de recepción de derechos de uso de la tierra según lo prescrito en la Cláusula 1 de este Artículo tenga un área de tierra administrada por una agencia u organización estatal, el Estado recuperará la tierra y asignará o arrendará la tierra a los inversionistas sin subastar los derechos de uso de la tierra o mediante licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos que utilicen la tierra.
La orientación para la selección de proyectos y lugares de implementación piloto es: la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra que no sean suelo residencial no exceda el 30% del número de proyectos y el 20% del área total de las necesidades de desarrollo de proyectos de vivienda aprobados por el programa y plan de desarrollo de vivienda hasta el 2030. Se da prioridad a la implementación piloto en áreas urbanas y áreas de planificación del desarrollo urbano que hayan sido aprobadas.
De conformidad con lo dispuesto en esta Resolución, el Comité Popular Provincial determinará la implementación del proyecto piloto de acuerdo con la situación real de la localidad. El Comité Popular Provincial presentará al Consejo Popular del mismo nivel para su aprobación la lista de proyectos piloto antes de su implementación. El proyecto piloto se implementará a partir de 2025 y tendrá una duración de cinco años.
En respuesta a la solicitud de comentarios sobre el Proyecto, VCCI afirmó que permitir que las empresas reciban transferencias del derecho de uso de "otras tierras" y permitir que las empresas que actualmente tienen "otras tierras" realicen proyectos de vivienda comercial es una de las principales e importantes recomendaciones de las empresas durante el proceso de redacción de la Ley de Tierras de 2024.
La nueva Ley de Tierras de 2024 se limita a estipular que las empresas solo pueden recibir transferencias de "terrenos residenciales", las empresas que tengan "terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos" pueden realizar proyectos de inversión en la construcción de viviendas comerciales.
VCCI está totalmente de acuerdo con el desarrollo de una Resolución piloto que permita a las empresas recibir la transferencia del derecho de uso de "terrenos", lo que permitirá a las empresas que ya poseen "terrenos" llevar a cabo proyectos de vivienda comercial. Esta es una regulación muy necesaria, que satisface necesidades prácticas, supera las dificultades actuales y elimina las dificultades de muchos proyectos en curso.
La clave es la prevención de riesgos.
Durante el proceso de desarrollo del Proyecto, la propuesta piloto también recibió la aprobación de numerosas localidades, incluyendo aquellas que nunca han implementado proyectos de vivienda comercial mediante la transferencia de derechos de uso del suelo o el uso de suelo residencial y otros tipos de suelo que las agencias estatales competentes permiten convertir a suelo residencial (como Hung Yen y otras localidades). En las grandes ciudades, donde muchos proyectos enfrentan dificultades, el apoyo al Proyecto es aún mayor.
Tras afirmar la necesidad imperiosa de desarrollar el Proyecto de Ley, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) señaló numerosos problemas prácticos. Por ejemplo, si a los inversores solo se les permite negociar derechos de uso del suelo para uso residencial, no habrá un fondo de tierras suficiente para invertir en la construcción de proyectos de vivienda comercial, grandes áreas urbanas con infraestructura técnica completa, infraestructura social integrada y servicios públicos urbanos.
La razón es que, según las disposiciones de la ley de tierras sobre el límite de asignación de suelo residencial, la parcela residencial más grande no supera los 400 metros cuadrados, mientras que las parcelas residenciales más grandes existentes en zonas urbanas solo miden unos pocos miles de metros cuadrados. "Normalmente, la antigua villa ubicada en Vo Van Tan 110-112 (Distrito 3, Ciudad Ho Chi Minh) tiene tres frentes a la calle con una superficie de tan solo más de 2700 metros cuadrados", citó HoREA.
Según HoREA, la clave reside en prevenir y frenar el riesgo de pérdida de ingresos del presupuesto estatal y de bienes públicos, como los recursos territoriales, e impedir que los inversores se aprovechen ilegalmente de la diferencia en la renta de la tierra al implementar el mecanismo de autonegociación. La estricta y sincronizada regulación de los precios de la tierra de la Ley de Tierras de 2024, de implementarse plenamente, prevendrá y frenará estos riesgos.
En cuanto al área de implementación, HoREA expresó su "gran bienvenida" cuando el Proyecto propone que todas las provincias y ciudades administradas centralmente puedan emitir criterios sobre área, capital de inversión y otros criterios adecuados a la realidad local para seleccionar proyectos en el área piloto permitida.
Sin embargo, la VCCI considera que esta propuesta podría generar inquietudes sobre el mecanismo de solicitud y concesión al determinar los proyectos de inversión sujetos al mecanismo piloto. Para limitar esta situación, la VCCI sugiere considerar la inclusión de criterios generales en la Resolución, y las localidades se basarán en estos criterios para determinar los proyectos adecuados.
- Contribución del Comité Popular Provincial de An Giang al proyecto de ley
En cuanto a la escala de los proyectos que se acuerden para recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra, se propone un proyecto piloto con una escala inferior a 10 hectáreas. De hecho, con una escala inferior a 10 hectáreas, los inversionistas pueden negociar la transferencia de derechos de uso de la tierra por sí mismos, sin necesidad de intervención administrativa de organismos estatales. Por otra parte, esta escala también garantiza el cumplimiento de la facultad del Consejo Popular Provincial para permitir el cambio de uso de la tierra para el cultivo de arroz (si la hubiere).
En cuanto al capital de inversión, dependiendo del área del proyecto, este puede oscilar entre 20 000 millones de VND y 300 000 millones de VND. El inversor debe ser una organización económica con funciones inmobiliarias y que cuente con la capacidad financiera necesaria para la escala y el capital total de inversión del proyecto, según la normativa vigente.
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