El envejecimiento de la población está cambiando las necesidades de vivienda.
Tailandia está entrando en un período de rápido envejecimiento de su población. En 2023, el país se convirtió oficialmente en una sociedad envejecida y, según las proyecciones demográficas, la población de Tailandia podría alcanzar su punto máximo alrededor de 2033 antes de comenzar a disminuir.
Los cambios en la estructura demográfica están impactando directamente el mercado inmobiliario. Durante muchos años, la demanda de vivienda en Tailandia estuvo impulsada por el crecimiento de la población, la expansión de la clase media y la tendencia a acumular riqueza a través de bienes raíces. Sin embargo, estos factores se están debilitando gradualmente.
La proporción de personas en edad laboral con recursos económicos para comprar una vivienda está disminuyendo, al tiempo que el tamaño de los hogares se reduce. La creciente tendencia de hogares unipersonales y hogares pequeños está alterando significativamente la demanda de vivienda tradicional.
Foto: AFP
Además, la mayoría de los préstamos hipotecarios en Tailandia se financian individualmente. A medida que cambian las estructuras familiares, disminuye la posibilidad de recibir apoyo de la familia extensa, lo que aumenta la presión financiera sobre los compradores de vivienda.
Los estudios indican que el impacto del envejecimiento de la población podría provocar una disminución anual de la demanda de vivienda en Tailandia de entre un 0,6 % y un 1,3 %. Esta es una tendencia a largo plazo que afecta directamente a las perspectivas del mercado inmobiliario.
Mientras tanto, el crecimiento de los ingresos de la población no ha seguido el ritmo del aumento de los costos de la vivienda. Algunos modelos analíticos sugieren que, para mantener los niveles previos de propiedad de vivienda, los ingresos de la población deben aumentar en un promedio de aproximadamente un 4,7 % anual. Sin embargo, la tasa de crecimiento del salario real en Tailandia se ha mantenido relativamente baja y desigual entre los diferentes grupos laborales durante muchos años.
Por lo tanto, la brecha entre los precios de la vivienda y los ingresos se está ampliando. Para muchos hogares, especialmente aquellos con bajos ingresos, ser propietario de una vivienda se está convirtiendo en una carga financiera a largo plazo, en lugar de una herramienta para la seguridad económica como lo fue en el pasado.
Presión sobre la asequibilidad y cambios espaciales urbanos
Los cambios demográficos y de ingresos están generando ajustes desiguales en el mercado inmobiliario de Tailandia. La demanda de vivienda se concentra cada vez más en las principales áreas urbanas con buena infraestructura y amplias oportunidades de empleo. Mientras tanto, muchos hogares de bajos ingresos se ven obligados a trasladarse a zonas suburbanas, donde la conectividad es menos favorable y las perspectivas de revalorización son menores.
Según los expertos, la tendencia al envejecimiento de la población suele generar un exceso de oferta de viviendas en zonas menos atractivas, al tiempo que reduce el valor de los inmuebles en localidades con bajas tasas de crecimiento demográfico. Esto significa que el sector inmobiliario ya no cumple su función como canal estable de acumulación de patrimonio para muchos hogares.
La presión sobre los costos de la vivienda también está aumentando significativamente. Una gran proporción de hogares tailandeses ahora destina entre el 36 % y el 60 % de sus ingresos a gastos relacionados con la vivienda. Esto se considera un nivel de alto riesgo de vulnerabilidad financiera, especialmente en el contexto de una economía envejecida y un lento crecimiento de los ingresos.
El Banco Mundial ha señalado que los costes excesivamente altos de la vivienda pueden mermar los ahorros de los hogares, afectando así a la capacidad de la economía para resistir las crisis a largo plazo.
En Tailandia, como en muchos otros países asiáticos, la propiedad de la vivienda sigue estando profundamente ligada al concepto de estabilidad vital y estatus social. Por otro lado, el alquiler suele considerarse una solución temporal o menos atractiva. Sin embargo, la realidad del mercado está obligando a muchos hogares a reconsiderar esta idea.
Los expertos sugieren que Tailandia necesita promover el desarrollo de un sistema de alquiler de viviendas a largo plazo con alta estabilidad, especialmente en zonas periféricas de los centros urbanos. Este modelo podría ser más adecuado para los grupos de población que tienen dificultades para acceder al mercado de la vivienda en propiedad.
Para convertirse en una opción viable, el mercado de alquileres necesita estar más organizado, incluyendo contratos estables a largo plazo, precios predecibles y mecanismos para proteger los derechos de los inquilinos. Se espera que esto ayude a aliviar la carga financiera de los hogares de bajos ingresos y las personas mayores.
El papel de la inversión extranjera en el equilibrio del mercado.
Además de las soluciones nacionales, los investigadores sugieren que la inversión extranjera podría desempeñar un papel de apoyo en el reequilibrio del mercado inmobiliario tailandés si se gestiona adecuadamente.
Actualmente, la demanda de inversores extranjeros se centra principalmente en el segmento de apartamentos en los principales centros urbanos. Datos del Centro de Información Inmobiliaria de Tailandia muestran que las compras de propiedades por parte de extranjeros han contribuido al aumento de los precios de la vivienda en algunas zonas de alta demanda.
Según los expertos, si se gestionan adecuadamente, las entradas de capital extranjero pueden ayudar a absorber la oferta en los segmentos de alta gama y a sostener la actividad económica en el mercado inmobiliario urbano. Mientras tanto, las políticas nacionales podrían centrarse en el desarrollo de viviendas de alquiler a largo plazo en zonas con menor demanda.
Sin embargo, este enfoque también conlleva riesgos importantes. Diversos estudios indican una tendencia creciente en Tailandia a convertir apartamentos en alquileres a corto plazo, lo que ejerce presión sobre la gestión urbana y desestabiliza el mercado inmobiliario.
Además, la demanda de inversores extranjeros podría seguir impulsando al alza los precios de los inmuebles en las zonas céntricas, haciendo que la vivienda sea más accesible para los residentes nacionales.
Los expertos también advierten del riesgo de una creciente desigualdad espacial a medida que el capital fluye hacia las grandes ciudades, mientras que muchas zonas suburbanas se enfrentan a un exceso de oferta y a la caída del valor de las propiedades.
En este contexto, los investigadores sugieren que la política de vivienda de Tailandia debe ser más integral, combinando ajustes por el lado de la demanda, reestructuración por el lado de la oferta y un control adecuado de los flujos de inversión.
En consecuencia, apoyar la transición de la propiedad de vivienda al alquiler a largo plazo para los grupos vulnerables debería considerarse una de las principales prioridades políticas. Al mismo tiempo, los mecanismos de gestión de la inversión extranjera deberían orientarse a estabilizar el mercado en lugar de centrarse únicamente en promover el crecimiento a corto plazo.
A largo plazo, se prevé que el envejecimiento de la población continúe generando profundos cambios en el mercado inmobiliario tailandés. Esto exige políticas de vivienda más flexibles y adaptables para garantizar la asequibilidad, mantener la estabilidad social y mitigar los riesgos financieros derivados de la transición demográfica.
Fuente: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
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