La rentabilidad del alquiler de apartamentos cae drásticamente y los inversores necesitan cambiar de estrategia

La tasa de rentabilidad del alquiler de apartamentos es hoy de sólo el 3%-4%, mucho más baja que hace unos años.

Durante muchos años, comprar un apartamento para alquilar ha sido una opción segura, que proporcionaba un ingreso mensual estable a muchas personas, especialmente a clientes de mediana edad. Lo veían no solo como una forma de preservar su patrimonio, sino también como una fuente de ingresos sostenible gracias a la revalorización del apartamento con el tiempo. Sin embargo, en los últimos años, la rentabilidad del alquiler está cambiando drásticamente: el precio de compra de un apartamento se dispara mientras que el precio del alquiler apenas aumenta.

La rentabilidad del alquiler de apartamentos cae en más de la mitad.

Un estudio realizado por un reportero del periódico Lao Dong revela que, en los últimos 3-4 años, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh han aumentado entre un 30% y un 50%, llegando incluso a duplicarse en algunos proyectos. Mientras tanto, los precios de los alquileres solo han subido entre un 10% y un 15%. Esta diferencia ha provocado una drástica caída en la rentabilidad del alquiler, que en muchos casos se sitúa en tan solo un 2% o un 3% anual, por debajo del interés de los depósitos de ahorro.

Los precios de los apartamentos suben cada vez más, pero la rentabilidad del alquiler está en mínimos históricos.

La Sra. Thanh Dung (residente en el barrio de Xuan Hoa) comentó que entre 2015 y 2016 compró dos apartamentos de dos habitaciones en el proyecto Masteri Thao Dien (barrio de An Khanh) por tan solo 2.400 millones de VND cada uno. Tras acondicionarlos, los alquiló por 1.000 USD al mes. Sin embargo, después de la pandemia, el precio del alquiler bajó a 19 millones de VND al mes.

Por el contrario, el valor del apartamento se disparó. En abril de 2025, lo vendió por 6.900 millones de VND, un aumento de casi el 290% respecto al precio de compra. Tan solo unos meses después, el nuevo propietario lo vendió por 8.000 millones de VND, mientras que el precio de alquiler actual solo ha aumentado entre 1 y 2 millones de VND desde su venta. La rentabilidad del capital alquilado, al 10% anual, es ahora de apenas un 3,5%.

No solo Masteri Thao Dien, sino muchas zonas que antes eran un paraíso para el alquiler de apartamentos se encuentran en una situación similar. En la zona urbana de Phu My Hung (en los barrios de Tan Hung y Tan My), donde la rentabilidad solía ser del 6% al 9% anual, muchos propietarios se han retirado. La Sra. Minh, inversora con larga trayectoria, comentó que poseía entre dos y tres apartamentos en la zona, pero los vendió todos este año.

“Antes, un apartamento nuevo de dos habitaciones, con un precio aproximado de entre 4.200 y 4.500 millones de VND, se podía alquilar fácilmente por entre 20 y 21 millones de VND al mes. Ahora es difícil mantener ese precio; muchos apartamentos se alquilan por solo 17 o 18 millones de VND al mes debido a la competencia de la nueva oferta. Alquilar ya no es tan rentable como antes, y tengo que declarar un 5% de impuestos cada mes, así que decidí vender para invertir en otros sectores”, dijo.

En el segmento más asequible, como el complejo de apartamentos Phu My (barrio Phu Thuan), el precio de un apartamento de dos habitaciones ronda los 3.800-3.900 millones de VND, pero el alquiler mensual es de tan solo 12 millones de VND, lo que supone una rentabilidad de aproximadamente el 4%. Los proyectos en el Distrito 8, Binh Tan y el antiguo Distrito 9 presentan características similares, con precios de entre 2.700 y 3.500 millones de VND por apartamento, pero un alquiler mensual de tan solo 8-10 millones de VND, con una rentabilidad del 3% al 3,3%.

No es tan "fácil" como antes

La Sra. Huong, gerente de ventas de una empresa especializada en el alquiler de apartamentos en la zona de Phu My Hung, admitió que el nivel actual de precios es demasiado alto en comparación con los ingresos por alquiler. "Los inquilinos actuales prefieren apartamentos nuevos a los antiguos, pero el costo de la inversión de capital ha aumentado rápidamente en los últimos 4 o 5 años. Por lo tanto, si bien la demanda de alquiler no ha desaparecido, la rentabilidad para los inversores ha disminuido significativamente", afirmó.

El panorama general del mercado también refleja esta tendencia. Según un informe de CBRE Vietnam, en el segundo trimestre de 2025, el precio medio de los apartamentos de primera vivienda en Hanoi alcanzó los 79 millones de VND/m², un 13 % más que en el mismo periodo del año anterior; el precio de los apartamentos de segunda mano alcanzó los 50 millones de VND/m², un 15 % más.

En Ciudad Ho Chi Minh, el precio de mercado primario alcanzó los 82 millones de VND/m², un 29 % más; el precio de mercado secundario fue de 53 millones de VND/m², un 33 % más. Mientras tanto, la rentabilidad bruta del alquiler en las dos principales ciudades fue de tan solo entre el 3,4 % y el 3,7 % durante el primer semestre del año. Esta cifra es significativamente inferior a la de Bangkok (Tailandia, 6,2 %), Kuala Lumpur (Malasia, 5,1 %) y Seúl (Corea del Sur, 4,3 %), y solo superior a la de Hong Kong (China, 3,2 %) y Singapur (3,3 %).

El Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director del Departamento de Marketing de Proyectos Residenciales de CBRE Vietnam, explicó que la principal razón de la disminución de la rentabilidad de los alquileres es la limitada oferta nueva, especialmente en Ciudad Ho Chi Minh, donde en el primer y segundo trimestre de 2025 solo se pusieron a la venta 1.676 apartamentos nuevos, la cifra más baja desde 2015.

La mayoría se concentra en el segmento medio-alto, lo que impulsa los precios al alza. Si bien Hanoi cuenta con una oferta más abundante (1400 unidades en el segundo trimestre), todas pertenecen al segmento de lujo y alta gama, lo que también contribuye al aumento de precios.

Además de los factores de oferta y demanda, los costes adicionales como el mantenimiento, la gestión y los impuestos también reducen los beneficios de los inversores. Por si fuera poco, la tendencia de los alquileres a corto plazo a través de Airbnb y el fuerte desarrollo de la vivienda social y la vivienda asequible están disminuyendo la demanda de alquileres de apartamentos a largo plazo, especialmente en el segmento medio.

Sin embargo, algunos expertos creen que aún existen oportunidades para los inversores que sepan elegir. El Sr. Ta Trung Kien, director de Wowhome Company, comentó: «Si se elige el proyecto adecuado, recién entregado, con buena ubicación y muchas comodidades, la rentabilidad del alquiler puede alcanzar el 4 %-5 % anual, junto con un aumento del precio del 10 %-15 % anual. Lo importante es que ya no se puede comprar al por mayor como antes, sino que hay que calcular cuidadosamente cada propiedad».

Un destello de luz

CBRE observó que los apartamentos de gama media en los barrios de Di An, Lai Thieu y Thu Dau Mot, en Ciudad Ho Chi Minh, están atrayendo mucha atención, gracias a la demanda real de vivienda y alquiler por parte de ingenieros y expertos en parques industriales. La rentabilidad del alquiler en estas zonas es bastante atractiva, y los precios inmobiliarios aún tienen margen de crecimiento a largo plazo, impulsados ​​por el desarrollo industrial.

Fuente: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm