Según el borrador de enmiendas a varios artículos de la Ley de Tierras de 2024, elaborado por el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente , uno de los contenidos más destacados es la propuesta de expedir certificados de derecho de uso de la tierra (libros rojos) para los terrenos adquiridos mediante acuerdos manuscritos entre 2014 y 2024, con el fin de resolver problemas legales y proteger los derechos de la población.
En realidad, durante más de una década, a pesar de las regulaciones legales cada vez más estrictas sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra, se han seguido realizando un gran número de transacciones utilizando documentos manuscritos, sin legalización notarial ni certificación, o careciendo de las condiciones legales necesarias.
Como resultado, muchos compradores de terrenos no pueden obtener certificados de propiedad, se enfrentan a dificultades al solicitar hipotecas, transferir la propiedad o se exponen constantemente al riesgo de disputas.
Por lo tanto, si se formaliza de manera controlada, se espera que la nueva propuesta incorpore estas transacciones pendientes al sistema de gestión oficial, contribuyendo a la transparencia del mercado inmobiliario.
La Sra. Ngoc, agente inmobiliaria en la provincia de Lam Dong, comentó que en muchas localidades de la región de las Tierras Altas Centrales, la compraventa de terrenos mediante documentos manuscritos sigue siendo bastante común, sobre todo en el caso de terrenos agrícolas . Muchas familias pertenecientes a minorías étnicas son reacias a contactar con las agencias administrativas o desconocen los procedimientos legales, por lo que suelen realizar transacciones sencillas utilizando documentos manuscritos. «El vendedor simplemente redacta el documento de transferencia, y el comprador tiene que ir a obtener el título de propiedad por su cuenta», explicó la Sra. Ngoc.
En muchos casos, los terrenos se han comprado y vendido varias veces mediante acuerdos manuscritos, pero los procedimientos legales aún no se han completado.
Muchas grandes extensiones de terreno en las provincias aún no cuentan con títulos de propiedad (imagen ilustrativa).
Desde una perspectiva legal, el abogado Tran Duc Phuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, considera necesario comprender con precisión la naturaleza de estas transacciones para evitar confusiones en la aplicación de la ley.
Según el abogado Phuong, el término común "terreno con documentos manuscritos" es simplemente una expresión coloquial y no refleja completamente el concepto legal en las regulaciones actuales.
Argumentó que la frase correcta debería ser "de acuerdo con las regulaciones legales", porque cada caso de uso del suelo tendrá diferentes condiciones de reconocimiento.
Tras analizar la normativa de la Ley de Tierras a lo largo de diferentes periodos, el abogado Phuong afirmó que actualmente existen tres grupos principales de casos relacionados con el registro de tierras y la expedición de certificados de derecho de uso de la tierra.
El primer caso involucra a usuarios de tierras que poseen alguno de los documentos estipulados en las Leyes de Tierras de diferentes períodos, como la Ley de Tierras de 2003, 2013 o 2024. Estos casos reúnen los requisitos para el registro inicial de tierras y la emisión de un certificado de propiedad.
El segundo caso involucra a un cesionario que recibe el terreno de una persona con documentos válidos según lo estipulado. De acuerdo con la Cláusula 5 del Artículo 137 de la Ley de Tierras de 2024, el cesionario aún puede obtener un certificado de propiedad si cuenta con documentos que acrediten la compra y la transferencia.
Este es el tipo de transacción que comúnmente se conoce como "acuerdos manuscritos", es decir, contratos que no están notariados ni autenticados. Sin embargo, la transacción debe estar documentada por escrito; no se aceptan acuerdos verbales.
El tercer caso involucra a usuarios de tierras que no poseen la documentación requerida por la Ley de Tierras, incluyendo a usuarios anteriores. No obstante, la ley aún permite el registro inicial de la tierra y la consideración para la emisión de un certificado de uso de la tierra si se cumplen las condiciones de uso estable para cada período.
Según el abogado Phuong, muchas personas creen erróneamente que basta con comprar y vender mediante documentos manuscritos para transferir la propiedad y actualizar el certificado de titularidad. "Esta interpretación es incorrecta y puede dar lugar a más disputas", afirmó.
Porque incluso en los casos de transferencia de derechos de uso de la tierra en los que se ha emitido un certificado de título de propiedad pero no ha sido notariado ni autenticado, deben seguirse todos los procedimientos de acuerdo con la normativa legal vigente.
Sin embargo, el abogado Phuong argumenta que si la Ley de Tierras modificada amplía el plazo para el reconocimiento del registro de tierras en casos sin documentos, este no debería limitarse al 1 de julio de 2014.
Según él, debería considerarse la posibilidad de prorrogar el plazo hasta una fecha más reciente, como el 1 de enero de 2026, para resolver definitivamente el gran volumen de transacciones existentes, en lugar de esperar muchos años más a que se introduzcan modificaciones posteriores en la ley.
Las disputas son inevitables.
Algunos argumentan que legalizar las transacciones manuscritas inevitablemente suscitará inquietudes sobre el riesgo de infracciones o disputas. Sin embargo, según el abogado Tran Duc Phuong, las disputas sobre tierras son inevitables en la práctica, y tales inquietudes no deberían utilizarse para restringir el derecho de las personas a registrar y obtener certificados de propiedad.
Más importante aún, integrar las transacciones existentes en un marco de gestión ayudará a desbloquear recursos terrestres que han estado "congelados" durante muchos años debido a la falta de elegibilidad legal.
Cuando se reconozcan plenamente los derechos de uso de la tierra, a las personas les resultará más fácil realizar transacciones, obtener préstamos e invertir en la producción, al tiempo que contribuirán a un mercado inmobiliario más transparente y estable.
Fuente: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
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