Cálculo de las tasas por el uso del suelo al cambiar el uso del suelo de suelo agrícola a suelo residencial

(Chinhphu.vn) - En el proyecto de Decreto que detalla las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra en la Resolución de la Asamblea Nacional que estipula una serie de mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras, el Ministerio de Finanzas propuso nuevas regulaciones sobre el cálculo de las tarifas de uso de la tierra para hogares e individuos cuando cambian el propósito del uso de la tierra de tierra agrícola a tierra residencial.

El Ministerio de Finanzas propone nuevas regulaciones para el cálculo de las tarifas por el uso de la tierra para hogares e individuos cuando cambian el uso de la tierra de tierras agrícolas a tierras residenciales.

El Ministerio de Finanzas dijo que la redacción del Decreto tiene como objetivo detallar la implementación de los artículos, cláusulas y puntos asignados por la Asamblea Nacional al Gobierno en la Resolución sobre la estipulación de una serie de mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras relacionadas con las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra mediante la modificación y complementación de una serie de artículos del Decreto No. 103/2024/ND-CP del 30 de julio de 2024 del Gobierno (modificado y complementado por el Decreto No. 291/2025/ND-CP del 6 de noviembre de 2025 del Gobierno) que regula las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra.

En el proyecto, el Ministerio de Finanzas propuso agregar el artículo 8a después del artículo 8 del Decreto No. 103/2024/ND-CP del 15 de julio de 2024 (modificado y complementado por el Decreto No. 291/2025/ND-CP del 6 de noviembre de 2025) del Gobierno que regula las tarifas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra.

En concreto, el Ministerio de Finanzas propuso un reglamento para el cálculo de las tasas por el uso de la tierra para hogares e individuos al convertir los usos de la tierra de tierras agrícolas a tierras residenciales de acuerdo con lo dispuesto en el punto c, cláusula 2, artículo 10 de la Resolución No. .../2025/NQ/QH15, de la siguiente manera:

Español De acuerdo con el Punto c, Cláusula 2, Artículo 10 del proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula una serie de mecanismos y políticas para eliminar dificultades y obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras: En caso de cambiar el propósito del uso de la tierra de tierra de jardín, tierra de estanque, tierra agrícola en la misma parcela de tierra con tierra residencial en un área residencial no reconocida como tierra residencial a tierra residencial, cambiando de tierra originaria de tierra de jardín, tierra de estanque adjunta a tierra residencial pero el usuario de la tierra la separa para transferir derechos o porque la unidad de agrimensura al medir y dibujar mapas catastrales antes del 1 de julio de 2004 la ha medido y separado en parcelas separadas a tierra residencial, la tarifa de uso de la tierra se calcula a una tasa de: 30% de la diferencia entre la tarifa de uso de la tierra calculada de acuerdo con el precio de la tierra residencial y la tarifa de uso de la tierra calculada de acuerdo con el precio de la tierra agrícola en el momento de la decisión de permitir el cambio de propósito de uso de la tierra (en adelante denominada la diferencia) para el área de tierra que cambia el propósito de uso dentro del límite de asignación de tierra residencial en la localidad; Diferencia del 50 % para la superficie que supere el límite, pero no supere en una sola vez el límite de asignación local de suelo residencial; diferencia del 100 % para la superficie que supere el límite, pero supere en una sola vez el límite de asignación local de suelo residencial. La tasa de uso del suelo mencionada anteriormente solo se calcula una vez por hogar o persona (sobre una parcela).

Hogares e individuos, cuando cambian el propósito del uso del suelo de terrenos de jardín o estanque en la misma parcela con una casa que anteriormente estaban reconocidos como terrenos agrícolas (de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras antes del 1 de agosto de 2024) a suelo residencial; de terrenos agrícolas en la misma parcela con suelo residencial (de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024) a suelo residencial; de terrenos que se originaron como terrenos de jardín o estanque en la misma parcela con una casa, pero el usuario del suelo los ha separado para transferir el derecho o la unidad topográfica al medir y dibujar mapas catastrales antes del 1 de julio de 2014 los ha medido y dividido en parcelas separadas a suelo residencial, la tarifa por uso del suelo se calcula de la siguiente manera:

1. La tasa por el uso del suelo se determinará de la siguiente manera:

a) Para la superficie de tierra convertida a uso residencial dentro del límite de asignación local de tierra residencial, la tarifa de uso de tierra se calcula en el 30% de la diferencia entre la tarifa de uso de tierra calculada con base en el precio de la tierra residencial y la tarifa de uso de tierra calculada con base en el precio de la tierra agrícola en el momento de la decisión de permitir la conversión del uso de tierra por parte de la agencia estatal competente.

b) Para el área de tierra convertida a un propósito que exceda el límite de asignación de tierra residencial local (si lo hubiera), las tarifas de uso de la tierra se calcularán de la siguiente manera:

b1) Para las áreas de tierra que exceden el límite pero no exceden 01 vez el límite de asignación de tierra residencial local, la tarifa de uso de la tierra para esta área se calcula en el 50% de la diferencia entre la tarifa de uso de la tierra calculada con base en el precio de la tierra residencial y la tarifa de uso de la tierra calculada con base en el precio de la tierra agrícola en el momento de la decisión de permitir el cambio de propósito de uso de la tierra por parte de la agencia estatal competente;

b2) Para las áreas de tierra que excedan el límite en más de una vez el límite de asignación de tierra residencial local, la tarifa de uso de la tierra para esta área se calcula al 100% de la diferencia entre la tarifa de uso de la tierra calculada con base en el precio de la tierra residencial y la tarifa de uso de la tierra calculada con base en el precio de la tierra agrícola en el momento de la decisión de permitir el cambio de propósito de uso de la tierra por parte de la agencia estatal competente.

c) La tasa de cobro especificada en el Punto a y Sección b1, Punto b, Cláusula 1 anterior solo se aplicará una vez a un hogar o individuo (calculado sobre 01 parcela de tierra); la próxima vez que se cambie el propósito del uso de la tierra, la tarifa de uso de la tierra se calculará al 100% de la diferencia entre la tarifa de uso de la tierra calculada de acuerdo con el precio de la tierra residencial y la tarifa de uso de la tierra calculada de acuerdo con el precio de la tierra agrícola en el momento de la decisión que permite el cambio de propósito del uso de la tierra por la agencia estatal competente.

d) Si un hogar o persona posee varias parcelas (incluidas las ubicadas en varias provincias y ciudades de administración central) que permiten el cambio de uso del suelo según lo dispuesto en esta Resolución, deberá seleccionar una parcela para solicitar el cálculo de la tasa de uso del suelo según lo dispuesto en esta Resolución e indicarlo en la solicitud de cambio de uso. Para la segunda parcela o más, al cambiar de uso, la tasa se calculará según lo dispuesto en el punto b, cláusula 2, artículo 3 de esta Resolución.

2. El límite de asignación de tierras para el cálculo de las tasas de conversión del uso de la tierra se determina de la siguiente manera:

a) El límite de asignación de suelo residencial para el cálculo de las tasas por uso del suelo especificado en los puntos a) y b) de la cláusula 1 anterior es el límite de asignación de suelo residencial establecido por el organismo estatal competente, de conformidad con las disposiciones de la ley de suelo aplicable al momento de la decisión de permitir el cambio de uso del suelo por dicho organismo. Este límite se determina para cada hogar (incluidos los hogares formados por separación de hogares, de conformidad con las disposiciones legales) y persona.

b) En caso de que muchos hogares e individuos compartan los derechos de uso de la tierra de una parcela de tierra, el área dentro del límite de asignación de tierra residencial se determina de la siguiente manera:

b1) En caso de que los organismos estatales competentes permitan a los hogares e individuos separar parcelas de tierra para cada hogar e individuo, la determinación del área dentro del límite para calcular las tarifas de uso de la tierra se calcula de acuerdo con cada parcela de tierra a la que se le otorga un certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de los activos adjuntos a la tierra y de acuerdo con el principio de que a cada hogar e individuo cuya parcela de tierra esté separada solo se le permite determinar el área de la tierra de acuerdo con el límite de asignación de tierra residencial para calcular las tarifas de uso de la tierra una vez de acuerdo con las disposiciones de esta Resolución.

b2) En caso de que los hogares o individuos compartan los derechos de uso de la tierra de una parcela de tierra pero no implementen o no estén autorizados por un organismo estatal competente para separar la parcela de tierra, la determinación del área de acuerdo con la cuota de asignación de tierra residencial se calculará de acuerdo con la cuota del hogar o individuo designado como representante de quienes comparten los derechos de uso de la tierra.

c) El límite de asignación de tierras para uso residencial en la localidad para hogares e individuos al momento de calcular las tarifas de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de esta Resolución se calcula de acuerdo con el límite de asignación de tierras para individuos en el momento de la decisión de permitir el cambio de propósito de uso de la tierra, independientemente del número de miembros del hogar que comparten los derechos de uso de la tierra.

3. La recaudación, pago, inspección y gestión de los cánones territoriales calculados conforme a lo dispuesto en esta Resolución se ajustarán a la normativa del Gobierno sobre cánones territoriales, rentas territoriales y la ley de gestión tributaria.

4. Procesamiento de reenvío

En caso de que a un hogar o individuo se le haya otorgado permiso por una agencia estatal competente para cambiar el propósito del uso de la tierra en los casos especificados en las Cláusulas 1, 2 y 3 de este Decreto desde el 1 de agosto de 2024 hasta antes de la fecha de vigencia de esta Resolución, se implementará lo siguiente:

a) En caso de que la autoridad fiscal no haya emitido aviso de pago del derecho de uso de suelo, la autoridad fiscal calculará el derecho de uso de suelo de acuerdo con lo dispuesto en la presente Resolución.

b) Si la autoridad tributaria ha emitido un aviso de pago de la tasa de uso de suelo, pero el hogar o persona no la ha pagado según lo indicado, la autoridad tributaria le solicitará que recalcule la tasa de uso de suelo a pagar según lo dispuesto en esta Resolución y ajuste el Aviso de pago de la tasa de uso de suelo a pagar según lo dispuesto en la Ley de Administración Tributaria. El hogar o persona deberá pagar la multa por pago atrasado de la tasa de uso de suelo (si la hubiere) de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Administración Tributaria.

c) En caso de que un hogar o individuo haya pagado una parte de la tarifa por uso de la tierra de acuerdo con el aviso de la autoridad fiscal, podrá solicitar a la autoridad fiscal que recalcule la tarifa por uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de esta Resolución; la autoridad fiscal recalculará la tarifa por uso de la tierra y notificará al usuario de la tierra y manejará de la siguiente manera:

c1) En caso de que la tarifa de uso de tierras recalculada sea mayor que el monto pagado, el usuario de la tierra debe pagar la tarifa de uso de tierras restante en comparación con la tarifa de uso de tierras recalculada; al mismo tiempo, el usuario de la tierra debe pagar la tarifa por pago atrasado calculada sobre el monto restante desde el momento de la notificación de cobro hasta el momento del pago.

c2) En caso de que el canon de uso de la tierra recalculado sea menor que el monto pagado, el Estado reembolsará al usuario de la tierra la diferencia deduciéndola de la obligación de pagar el canon de uso de la tierra o la renta de la tierra; en caso de que no surja obligación de pagar el canon de uso de la tierra o la renta de la tierra, se deducirá de otras obligaciones financieras de acuerdo con las disposiciones de la ley de gestión tributaria; en caso de que no haya otras obligaciones financieras para deducir, se reembolsará en efectivo de acuerdo con las disposiciones de la ley de presupuesto estatal u otras leyes pertinentes.

d) En caso de que un hogar o individuo haya pagado la totalidad de la tasa de uso de tierras según lo notificado por la autoridad fiscal, podrá solicitar a la autoridad fiscal que recalcule la tasa de uso de tierras de conformidad con las disposiciones de esta Resolución; la autoridad fiscal recalculará la tasa de uso de tierras y notificará al usuario de la tierra. En caso de que la tasa de uso de tierras recalculada sea inferior al monto pagado, el Estado reembolsará al usuario la diferencia deduciéndola de la obligación de pago de la tasa de uso de tierras o la renta de la tierra; de no surgir obligación de pago de la tasa de uso de tierras o la renta de la tierra, se deducirá de otras obligaciones financieras de conformidad con las disposiciones de la ley de gestión tributaria; de no existir otras obligaciones financieras que deducir, se reembolsará en efectivo de conformidad con las disposiciones de la ley de presupuesto estatal u otras leyes pertinentes.

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Fuente: https://baochinhphu.vn/tinh-tien-su-dung-dat-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-102251209193506089.htm