La brecha entre ingresos y precios de la vivienda se está ampliando.
Si comparamos la tasa de crecimiento del ingreso per cápita y la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda en el período 2014-2025, observamos que la brecha se está ampliando. El ingreso promedio aumentó de 4,11 millones de VND al mes a 8,3 millones de VND al mes, lo que representa una duplicación, lo que corresponde a una tasa de crecimiento promedio de aproximadamente el 6,4 % anual.
Mientras tanto, el precio promedio de los apartamentos aumentó de 25 millones de VND/m² a 75,5 millones de VND/m², o tres veces, con una tasa de incremento superior al 12 % anual. Incluso ahora, se registra que el precio promedio de la vivienda en Hanói ha superado los 80 millones de VND/m². Por lo tanto, los precios de la vivienda están aumentando casi al doble de la tasa de crecimiento de los ingresos.
Según las estadísticas, a mediados de 2025, el precio promedio de un apartamento es 27,3 veces superior a los ingresos anuales de una familia. Este es el índice de relación precio-ingreso de la vivienda (P/I = 27,3). En otras palabras, si una familia no gasta nada y destina todos sus ingresos a comprar una casa, tardará unos 27 años en tener suficiente dinero; y si destina un tercio de sus ingresos a pagar cuotas para comprar una casa, el plazo se extenderá a casi 80 años. Con el nivel de ingresos actual, el sueño de establecerse para la mayoría de los asalariados, incluidos los funcionarios, es cada vez más inalcanzable.
El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente del consejo de administración de GP.Invest, dijo que los precios de la vivienda se están disparando.
En su intervención en el Foro "Para un desarrollo saludable y sostenible del mercado inmobiliario", organizado el 4 de diciembre por Radio y Televisión de Hanói, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente del Consejo de Administración de GP.Invest, afirmó que el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda no solo supone un obstáculo para los compradores, sino que también supone un riesgo potencial para toda la economía . El mercado inmobiliario solo se considera "saludable y sostenible" cuando el precio de venta se mantiene a un nivel al que las personas de ingresos medios pueden acceder mediante pagos a plazos.
Actualmente, la mayoría de los inversores aún dependen del capital crediticio bancario. Según las estadísticas del Banco Estatal, a finales de septiembre de 2025, el capital crediticio invertido en bienes raíces aumentó un 19%, con una deuda pendiente de más de 4 billones de VND, lo que representa el 24% de la deuda total pendiente de todo el sistema. Mientras tanto, los datos del tercer trimestre de 2025 mostraron que la tasa de transacciones inmobiliarias disminuyó un 13%, de la cual solo los apartamentos disminuyeron un 15%, y el inventario está aumentando.
Los analistas afirman que si los precios suben demasiado mientras las transacciones disminuyen, el riesgo de morosidad, la congelación del mercado y las interrupciones en el flujo de caja de los inversores pueden extenderse al sistema bancario. Por lo tanto, la presión de una burbuja inmobiliaria no se limita a un solo mercado, sino que está estrechamente vinculada a la seguridad financiera y la estabilidad macroeconómica.
En el Foro, las opiniones señalaron una serie de deficiencias: especulación, inflación de precios, manipulación de la oferta, especulación con políticas de vivienda social y una estructura desequilibrada del segmento. Muchas personas caen en la situación de "no ser lo suficientemente ricos para comprar vivienda comercial, pero tampoco lo suficientemente pobres para comprar vivienda social".
Perfeccionar las instituciones, controlar el crédito, aumentar la oferta real
El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente del consejo directivo de GP.Invest, dijo que para que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera saludable, es necesario que haya una participación sincrónica de las agencias estatales en el ajuste del régimen y las políticas sobre tierras, créditos e impuestos para las empresas inmobiliarias.
Recientemente, el Gobierno se ha centrado en la puesta a prueba de diversos mecanismos y políticas específicas para promover el desarrollo de vivienda social con el objetivo de alcanzar un millón de unidades para 2030. La Asamblea Nacional y el Gobierno han implementado numerosos mecanismos para aumentar la oferta y eliminar obstáculos a la renovación de viviendas antiguas en las grandes ciudades. Estas políticas han contribuido a mejorar la oferta del mercado inmobiliario.
Sin embargo, la implementación en las localidades aún es lenta, por lo que se necesita una mayor inspección y supervisión por parte de las autoridades en todos los niveles; en particular, es necesario acortar verdaderamente los procedimientos administrativos, al tiempo que se siguen abordando mecanismos para “abrir” el mercado inmobiliario en aspectos legales.
Otro importante obstáculo reside en el nivel de precios del suelo. Actualmente, la lista de precios de suelo que se espera publicar en algunas localidades es más alta, en algunos lugares hasta varias decenas de veces superior a la de hace cinco años. Esta es una de las razones directas del aumento de los precios de la vivienda. Según el presidente del Consejo de Administración de GP.Invest, al elaborar una lista de precios de suelo, es necesario definir específicamente el precio del suelo para proyectos (como base para calcular las obligaciones financieras y los planes de inversión) y el precio del suelo comercial para transacciones entre particulares, contando así con un mecanismo de ajuste adecuado y evitando que los costes del suelo se conviertan en la carga final para los compradores de vivienda.
La Sra. Tran Hong Nguyen, vicepresidenta del Comité de Derecho y Justicia de la Asamblea Nacional, dijo que es necesario perfeccionar el marco legal sobre la tierra, la vivienda y el negocio inmobiliario.
La Sra. Tran Hong Nguyen, vicepresidenta de la Comisión de Derecho y Justicia de la Asamblea Nacional, afirmó que para abordar con rigor los acontecimientos inusuales en el mercado, es necesario comenzar por perfeccionar el marco legal sobre terrenos, vivienda y negocios inmobiliarios. Actualmente, estamos implementando una serie de documentos que guían la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios. Esta es una oportunidad para subsanar las lagunas legales en las subastas de terrenos, la licitación de proyectos, la subdivisión y venta de terrenos, la intermediación inmobiliaria y el control de la oferta. Cuanto más clara sea la ley, más difícil será manipular el mercado.
El Vicepresidente de la Comisión de Derecho y Justicia de la Asamblea Nacional enfatizó que, para identificar claramente las infracciones, es necesario que los organismos de inspección, fiscalización y persecución penal emitan conclusiones si existen indicios de infracciones. Sin embargo, las grandes fluctuaciones de precios, repetidas en un corto período de tiempo y concentradas en zonas próximas a implementarse en planificación, políticas de inversión en infraestructura o grandes proyectos, son señales que obligan al Estado a realizar una supervisión especial.
Además de perfeccionar la ley, se considera fundamental difundir la información de planificación, los planes de uso del suelo, el avance y la legalidad de los proyectos, así como los precios de transacción. La creación de una base de datos nacional de tierras, una base de datos de viviendas y un sistema electrónico de transacciones será una herramienta que ayudará al Estado a gestionar eficazmente, a la vez que previene el fraude y limita significativamente las actividades de "oportunidades" e inflación de precios.
Otro enfoque es desarrollar la oferta real, especialmente el segmento que satisface las necesidades reales de vivienda. Es necesario dividir los tipos de inmuebles para adaptarlos a las necesidades de cada segmento. Cuando el mercado depende únicamente de la demanda especulativa, los bienes inmuebles pueden convertirse fácilmente en un canal para acumular activos o en una herramienta de compraventa para marcar la diferencia, creando burbujas y siendo fácilmente manipulados. Por lo tanto, es necesario promover el desarrollo de vivienda social y comercial a precios adecuados, a la vez que se reforman los procedimientos de inversión y uso del suelo para acortar los plazos de ejecución de los proyectos. Cuando aumenta la oferta, el mercado tendrá más condiciones para estabilizarse.
Los delegados discutieron y debatieron soluciones para un mercado inmobiliario saludable y sostenible.
En cuanto a la política crediticia, el análisis del foro indicó que muchos bancos aceptan grandes desembolsos de capital para proyectos basados en hipotecas sobre terrenos con altas valoraciones inmobiliarias, lo que provoca un aumento continuo de los precios de los terrenos. Los compradores de bienes raíces para inversión pueden obtener préstamos a tasas de interés variables, pero debido al rápido aumento de los precios, siguen aceptando tasas de interés altas, lo que crea un efecto espiral: a mayor precio, mayor especulación y mayor flujo de crédito hacia el sector inmobiliario.
Algunas entidades crediticias aún no distinguen claramente entre préstamos para vivienda y préstamos para inversión, lo que provoca que la fuente prioritaria de capital no se dirija realmente a las necesidades reales de vivienda. Muchas opiniones sugieren que los bancos deberían separar los criterios para los préstamos para la compra de viviendas y para la compra de viviendas para inversión; considerar el coeficiente de seguridad del capital para las empresas inmobiliarias; aplicar barreras a los proyectos que se endeudan demasiado en comparación con el capital social; al mismo tiempo, estudiar con mayor detenimiento los criterios para la emisión de bonos corporativos para obligar a los inversores a reflexionar cuidadosamente antes de captar capital.
Del análisis del foro se desprende que la gestión del fenómeno "anormal" del mercado inmobiliario no puede basarse en una sola medida. El mercado solo es verdaderamente sano y sostenible cuando las instituciones son transparentes, el crédito se asigna de forma razonable, los datos son transparentes, la oferta aumenta sustancialmente y la especulación se controla mediante instrumentos legales y financieros suficientemente sólidos. En ese momento, el sueño de establecerse ya no es inalcanzable.
Fuente: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
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