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| Los préstamos inmobiliarios están siendo sometidos a un control más estricto. |
Las empresas inmobiliarias se quejan amargamente de la dificultad para obtener préstamos.
El Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente del Consejo de Administración de Global Real Estate Joint Stock Company y Presidente de la Asociación Vietnamita de Contratistas de la Construcción (VACC), declaró que los principales bancos (incluidos los cuatro más importantes) se niegan a conceder crédito a nuevos proyectos o son muy selectivos con los proyectos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Ante los problemas de financiación que impiden a las empresas llevar a cabo sus proyectos, se prevé que 2026 sea un año extremadamente turbulento para el mercado inmobiliario.
Muchas otras empresas también informaron que la dificultad para acceder al crédito no solo afecta a los proyectos de vivienda comercial de alta gama, sino a todos los segmentos, incluida la vivienda social. Según las empresas de vivienda social, los bancos se niegan amablemente a prestar dinero del paquete de préstamos para vivienda social de 145 billones de VND porque la tasa de interés es demasiado baja (6,1 % anual), mientras que las tasas de interés de los depósitos en el mercado han aumentado al 7-8 % anual, lo que significa que los bancos incurrirían en pérdidas si prestaran.
Actualmente, se ha desembolsado menos del 5% del paquete de crédito de 145 billones de VND destinado a préstamos para vivienda social, a pesar de que lleva tres años en funcionamiento. Asimismo, el desembolso del paquete de crédito para préstamos a jóvenes menores de 35 años también es limitado.
Según la Sra. Ha Thu Giang, Directora del Departamento de Crédito para Sectores Económicos (Banco Estatal de Vietnam), el volumen de desembolso del programa de préstamos para jóvenes menores de 35 años alcanzó aproximadamente 9.600 mil millones de VND (un aumento de unos 2.000 mil millones de VND en comparación con finales de 2025), incluyendo 8.100 mil millones de VND para inversionistas en 53 proyectos; y alrededor de 1.500 mil millones de VND para compradores de vivienda en 36 proyectos. El volumen de desembolso de préstamos para jóvenes menores de 35 años para la compra de vivienda social alcanzó aproximadamente 259 mil millones de VND.
Si bien los bancos comerciales afirman no estar restringiendo el crédito inmobiliario y seguir financiando buenos proyectos, debido a la limitación de capital y los límites de crédito trimestrales, deben asignar los fondos con suma cautela. Por consiguiente, salvo en el caso de proyectos extraoficiales, el capital se concentrará en sectores prioritarios y de alta seguridad para obtener el favor de las autoridades reguladoras.
Según el economista Dr. Le Xuan Nghia, el mercado inmobiliario es cíclico, pero a largo plazo no presenta riesgos e incluso es muy seguro, ya que está estrechamente vinculado a las operaciones bancarias. La mayor parte de las garantías bancarias son bienes inmuebles, por lo que es improbable que los precios inmobiliarios caigan drásticamente.
Este experto también argumentó que el sector inmobiliario tiene un alto impacto indirecto y sugirió que el Banco Estatal de Vietnam continúe implementando políticas para inyectar capital en este mercado y garantizar su funcionamiento eficiente. El gobierno debería controlar el ritmo de aumento de precios, en lugar de restringir el crédito a este sector.
El capital sigue fluyendo con fuerza hacia el sector inmobiliario.
Si bien las empresas inmobiliarias se quejan de las dificultades para acceder al capital, muchos expertos y representantes de la Asamblea Nacional señalan que, en realidad, el crédito bancario sigue destinándose principalmente al sector inmobiliario, lo que está provocando muchas consecuencias negativas para la economía.
Según Nguyen Ngoc Bau, director ejecutivo de Wigroup, en el primer trimestre de 2026, el crédito comercial e industrial tendió a disminuir, mientras que el flujo de capital hacia el sector inmobiliario y de la construcción continuó siendo fuerte. Si bien los datos muestran que el crédito agrícola siguió creciendo a la par del crédito inmobiliario, no se puede descartar la posibilidad de que este capital se desvíe de la ley (obteniendo préstamos para comprar tierras destinadas al desarrollo agrícola, pero invirtiendo en realidad en bienes raíces agrícolas).
Este experto sostiene que las deficiencias en la estructura crediticia son la causa fundamental de la persistente presión sobre la liquidez del sistema bancario, así como de la inestabilidad de los tipos de interés. Por lo tanto, las medidas de apoyo a la liquidez del Banco Estatal de Vietnam (a través del canal de OMO) solo abordan los síntomas, no la raíz del problema.
Los informes financieros de los bancos correspondientes a 2025 muestran que, en muchos de ellos, los préstamos hipotecarios representan entre el 30 % y el 50 % del total de los préstamos hipotecarios. Esta cifra es incompleta, ya que en muchos bancos, los préstamos para la compra de vivienda personal no se incluyen íntegramente en el saldo de crédito inmobiliario.
Por lo tanto, en teoría, el crédito inmobiliario representa aproximadamente entre el 23 % y el 25 % del total de préstamos pendientes en todo el sistema, pero es probable que la cifra real sea mucho mayor. Cuando más de una cuarta parte del crédito de la economía se destina al sector inmobiliario, el acceso al capital para otros sectores se reduce considerablemente. Esta es también la razón por la que las empresas manufactureras están pasando por dificultades.
Según datos de la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI), entre las 500 mayores empresas privadas de Vietnam, más del 50% de los ingresos provienen de las finanzas y el sector inmobiliario, mientras que la industria de procesamiento y manufactura representa una proporción baja.
Según los expertos económicos, en teoría es necesario endurecer el crédito para el sector inmobiliario de lujo y priorizar los préstamos para proyectos de vivienda social y asequible. Sin embargo, en la práctica, esto es muy difícil de lograr, ya que muchos bancos se centran principalmente en el segmento inmobiliario de lujo. Si esta situación persiste, los riesgos para la economía aumentarán.
Durante la sesión de debate socioeconómico de la Asamblea Nacional celebrada a principios de esta semana, el diputado Le Hoang Anh (Gia Lai) expresó su "particular preocupación" por el tema. Según el diputado, en Vietnam, la mayor parte del crédito se destina a la especulación inmobiliaria, lo que dispara los precios de la vivienda y hace imposible que los jóvenes puedan comprar una casa incluso después de 30 años de arduo trabajo.
Según los datos presentados por el delegado Hoang Anh, el saldo crediticio pendiente de los 35 bancos comerciales muestra que los préstamos inmobiliarios aumentaron un 132% en 4 años, pasando de 1.955.000 millones de VND en 2021 a 4.541.000 millones de VND en 2025, lo que representa 2,4 veces la tasa de crecimiento del crédito industrial. El volumen de crédito inmobiliario en 2025 será 1,81 veces mayor que el crédito industrial y 5,3 veces mayor que el crédito agrícola, forestal y pesquero.
Además, el sector inmobiliario y la construcción representan el 27,4% del crédito total del sistema. Lo que preocupa especialmente al Sr. Hoang Anh es que, solo en 2024-2025, se prevé que el crédito inmobiliario aumente un 37,6%, mientras que el crédito industrial solo crecerá un 9,4%. Argumentando que una gran parte del crédito está inmovilizada en el sector inmobiliario, el representante Hoang Anh propuso que el Gobierno controle el crédito especulativo inmobiliario mediante mecanismos de mercado, evitando así las órdenes administrativas.
Por su parte, el Dr. Nguyen Huu Huan, profesor asociado y vicepresidente de la Dirección Ejecutiva del Centro Financiero Internacional de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la demanda de capital para el crecimiento es enorme, mientras que el capital disponible es limitado. Por lo tanto, los bancos deben priorizar la asignación de capital a los sectores prioritarios.
En este contexto, los expertos recomiendan que las empresas —no solo las inmobiliarias— diversifiquen sus canales de captación de capital y reduzcan su dependencia del crédito bancario. El Sr. Huan prevé que el Centro Financiero Internacional de Ciudad Ho Chi Minh se convierta en un nuevo canal de capital para la economía y el sector empresarial inmobiliario. Este experto sugiere que la tokenización de activos reales para captar capital es un nuevo enfoque que las empresas inmobiliarias deberían considerar.
- Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor de Políticas del Primer Ministro
El sector de la construcción e inmobiliario representa aproximadamente el 10% del PIB del país, el nivel más alto de los últimos nueve años, y tiene un efecto multiplicador en muchos otros sectores económicos. Sin embargo, la excesiva dependencia de las empresas inmobiliarias del crédito bancario plantea riesgos significativos tanto para las propias empresas como para el sistema financiero.
Se prevé que en 2025 el crédito inmobiliario crezca a un ritmo más rápido que el crecimiento económico general (22%), con un aumento del crédito comercial inmobiliario del 28%, que actualmente representa aproximadamente el 44% del total de los préstamos inmobiliarios.
Con un control más estricto del crédito inmobiliario, el acceso de las empresas al capital podría verse cada vez más limitado. Sin mencionar que el costo de los préstamos está aumentando.
Para reducir la dependencia del crédito bancario, las empresas inmobiliarias necesitan diversificar sus canales de captación de capital, especialmente mediante bonos corporativos, inversión extranjera directa y fondos de inversión inmobiliaria. El gobierno también debe poner en marcha rápidamente el Fondo Nacional de Vivienda y los fondos locales de vivienda.
Las empresas inmobiliarias deben reconocer la necesidad de reestructurar sus operaciones, controlar los riesgos de flujo de caja y limitar las inversiones diversificadas. Equilibrar las distintas fuentes de capital —desde crédito y bonos hasta acciones e inversiones internacionales— ayudará a las empresas a fortalecer su resiliencia ante las fluctuaciones del mercado.
Fuente: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
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