کارشناسان نظرات خود را ارائه می‌دهند، لیست جدید قیمت زمین در هانوی چندین برابر افزایش یافته است

(دن تری) - لیست جدید قیمت زمین در هانوی به تازگی منتشر شده است. علاوه بر نظراتی مبنی بر اینکه این امر به تسویه پروژه‌ها و تضمین شفافیت مالیاتی کمک خواهد کرد... کارشناسان نگرانند که دلالان از این موضوع سوءاستفاده کرده و قیمت‌ها را افزایش دهند.

قیمت زمین در هانوی با ۶۹۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، بالاترین قیمت را دارد.

کمیته خلق هانوی به تازگی فهرست قیمت تعدیل‌شده زمین را که از 20 دسامبر تا 31 دسامبر 2025 لازم‌الاجرا است، منتشر کرده است. در مقایسه با فهرست قیمت قدیمی زمین، فهرست قیمت تعدیل‌شده زمین مسکونی 2 تا 6 برابر بیشتر است.

قابل توجه، قیمت زمین در بسیاری از خیابان‌ها در منطقه Hoan Kiem از جمله Ba Trieu (از Hang Khay به Tran Hung Dao)، Dinh Tien Hoang، Hai Ba Trung (از Le Thanh Tong تا Quan Su)، Hang Dao، Hang Khay، Hang Ngang، Le Thai To، Ly Thuong Kiet، Nha Tho، Tranrom Hung تا بالاترین قیمت را دارند. بیش از 695.3 میلیون VND/m2.

طبق فهرست قیمت زمین از پیش تعدیل‌شده، بالاترین قیمت زمین شهری در مرکز شهر هانوی ۱۸۸ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع در سه خیابان است: هانگ نگانگ، هانگ دائو و له تای تو. بنابراین، بالاترین قیمت زمین تعدیل‌شده تقریباً ۳.۷ برابر بیشتر از قبل از تعدیل است.

بالاترین قیمت زمین در فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین در هانوی، بالاتر از فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین در شهر هوشی مین است که در اکتبر گذشته اعلام شد، با بالاترین قیمت بیش از ۶۸۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در خیابان‌های دونگ خوی، له لوی و نگوین هوئه (منطقه ۱).

در یکی دیگر از مناطق مرکزی، با دین، خیابانی با بالاترین قیمت زمین، فان دین فونگ با بیش از ۴۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. این قیمت ۳.۴ برابر بیشتر از چارچوب قیمت زمین قدیمی است. برخی از خیابان‌های دیگر نیز قیمت‌هایی بیش از ۴۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارند، مانند تران فو و داک لاپ.

در منطقه های با ترونگ، بالاترین قیمت زمین تعدیل‌شده مربوط به خیابان نگوین دو (بخش کوانگ ترونگ به تران بین ترونگ)، خیابان هوئه (بخش نگوین دو به نگوین کونگ ترو) با بیش از 368 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است. این قیمت همچنین تقریباً 3.5 برابر بیشتر از لیست قیمت قدیمی است.

در منطقه تای هو، خیابان ون کائو با بیش از ۲۵۶ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، گران‌ترین قیمت را دارد. این قیمت تقریباً ۳.۳ برابر بیشتر از قیمت فعلی است.

یک پروژه املاک و مستغلات در منطقه هوانگ مای، هانوی (عکس: تران خانگ).

علاوه بر این، پس از تعدیل، 5 منطقه Thanh Tri، Gia Lam، Dong Anh، Hoai Duc و Dan Phuong با بالاترین قیمت نزدیک به 117 میلیون VND در هر متر مربع، به مناطق هانوی تبدیل خواهند شد.

در مورد فهرست قیمت زمین تعدیل‌شده، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست هانوی اعلام کرد که فهرست قیمت جدید به کاهش اختلاف کمک می‌کند و قیمت زمین در پایتخت را به قیمت بازار نزدیک‌تر می‌کند. این امر به ایجاد یک سیاست هماهنگ در مدیریت زمین و هماهنگی منافع دولت، کاربران و کسانی که برای اجرای پروژه‌ها به استفاده از زمین نیاز دارند، کمک می‌کند. به لطف این، درآمد بودجه از طریق اجرای تعهدات مالی در مورد زمین افراد و مشاغل افزایش می‌یابد.

در مواردی که مالیات و عوارض زمین بالا است و با درآمد مردم متناسب نیست، سازمان مدیریت معتقد است که لازم است کاهش نرخ مالیات و عوارض بررسی شود، نه کاهش قیمت زمین.

این وزارتخانه تأیید کرد که فهرست قیمت تعدیل‌شده، بر غرامت و پشتیبانی از پاکسازی محل در هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت تأثیری ندارد. برعکس، به پاکسازی محل، جذب سرمایه‌گذاری و توسعه پایتخت کمک مثبتی می‌کند.

این وزارتخانه اعلام کرد: «حقوق افرادی که زمین‌هایشان پس گرفته می‌شود نیز بهتر تضمین می‌شود و مردم را به رعایت سیاست‌های پاکسازی زمین تشویق می‌کند.»

کارشناسان نگرانند که قیمت املاک و مستغلات همچنان "تورم" داشته باشد

خانم فام مین - معاون رئیس تحقیقات و مشاوره بازار، دپارتمان ترویج سرمایه‌گذاری انجمن دلالان املاک ویتنام - در گفتگو با خبرنگار دن تری گفت که انتشار فهرست جدید قیمت زمین نشان می‌دهد که مقررات قانون زمین ۲۰۲۴ به تدریج وارد مرحله اجرا شده است.

بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات در بازار به دلیل مشکلات مربوط به تعیین هزینه‌های استفاده از زمین متوقف شده‌اند. صدور فهرست جدید قیمت زمین به پروژه‌ها کمک می‌کند تا مبنای قانونی برای ادامه ساخت و ساز، اجرا و عرضه جدید به بازار املاک و مستغلات داشته باشند.

علاوه بر این، نکته مثبت تعیین قیمت زمین نزدیک به بازار به دولت کمک می‌کند تا مالیات‌های صحیح و کافی را از معاملات نقل و انتقال املاک و مستغلات جمع‌آوری کند.

با این حال، به گفته او، محدودیتی وجود دارد و آن این است که در سال‌های اخیر، قیمت املاک و مستغلات در هانوی بسیار بالا رفته است، مجازی است و بسیار فراتر از توان مالی مردم است. این افزایش قیمت، نشانه‌هایی از تأثیر گروه‌های سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی را نشان می‌دهد، زمانی که عرضه به بازار کم و در دست تنها گروهی از سرمایه‌گذاران متمرکز است.

خانم میِن تأکید کرد: «بنابراین، فهرست قیمت زمین بر اساس قیمت بالای فعلی بازار تعیین شده است که به طور نامرئی به آن قیمت بالا مشروعیت می‌بخشد.»

به گفته او، لیست بالای قیمت فعلی زمین، هزینه اجرای پروژه را افزایش می‌دهد و سرمایه‌گذاران همچنان قیمت فروش را حتی بالاتر خواهند برد. در همین حال، قیمت فعلی برای کسانی که تقاضای واقعی دارند، خرید را دشوار می‌کند.

کارشناسان نگرانند که دلالان از افزایش قیمت زمین برای افزایش قیمت‌ها سوءاستفاده کنند (تصویر: دونگ تام).

خانم میِن گفت، از طرف سرمایه‌گذار، مشکلاتی نیز در فرآیند پاکسازی محل و تملک زمین برای اجرای پروژه وجود خواهد داشت. برای پروژه‌های بزرگ، دولت ممکن است در فرآیند تملک زمین مشارکت کند. اما برعکس، برای پروژه‌های کوچک و متوسط، سرمایه‌گذار باید در مورد قیمت تملک زمین با مردم مذاکره کند.

او گفت: «تعیین فهرست قیمت زمین نزدیک به بازار به هماهنگی منافع سه طرف کمک خواهد کرد: دولت، سرمایه‌گذاران و مردم. با این حال، فهرست قیمت فعلی زمین هزینه‌های ورودی را افزایش می‌دهد و سرمایه‌گذاران را مجبور به افزایش قیمت فروش می‌کند و این امر را برای مصرف‌کنندگان نهایی دشوارتر می‌سازد.»

به گفته خانم میِن، برای تعیین دقیق قیمت نزدیک به بازار، ایالت باید ابزاری برای اندازه‌گیری شاخص در طول سال‌های متمادی بر اساس داده‌های فروش در هر منطقه داشته باشد. از آنجا، شهرداری‌ها قادر خواهند بود داده‌هایی در مورد قیمت زمین که برای بازار منطقی است، ارائه دهند.

آقای تران خان کوانگ - کارشناس املاک و مستغلات - گفت که لیست قیمت زمین که اخیراً صادر شده است، افزایش بسیار زیادی داشته است، در مناطق حومه شهر هوشی مین حدود 10 برابر و در هانوی حدود 4 تا 6 برابر افزایش یافته است.

پروژه‌ها اجرا می‌شوند، هزینه‌های استفاده از زمین در حال حاضر حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد از کل سرمایه سرمایه‌گذاری پروژه را تشکیل می‌دهد. افزایش ناگهانی قیمت زمین، هزینه‌های سرمایه‌گذاری پروژه را افزایش می‌دهد. بر این اساس، سرمایه‌گذاران مجبور به افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شوند.

او گفت: «شش ماه اول اعمال فهرست جدید قیمت زمین تأثیر مشخصی نخواهد داشت، زیرا معاملات در این زمان عمدتاً مراحل قانونی را طی کرده‌اند. با این حال، پس از آن، محصولاتی که طبق فهرست جدید قیمت زمین محاسبه می‌شوند، باعث افزایش قیمت محلی حدود 30 درصد خواهند شد. در واقع، شهر هوشی مین فهرست جدید قیمت زمین را قبل از هانوی اعمال کرد و افزایش قیمت نیز در برخی مناطق رخ داده است.»

آقای کوانگ گفت که علاوه بر جنبه‌های مثبت فهرست جدید قیمت زمین، مانند شفافیت در مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات، انصاف نسبت به افرادی که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود... محدودیت‌های دیگری نیز وجود خواهد داشت.

به طور خاص، کسب و کارها در آزادسازی زمین با مشکلات بیشتری مواجه خواهند شد، زیرا مردم انتظار قیمت بالاتری را هنگام بازیابی زمین خواهند داشت. علاوه بر این، دلالان که یک قدم جلوتر از بقیه برای جمع‌آوری آن املاک و مستغلات بوده‌اند، از لیست جدید قیمت زمین سوءاستفاده کرده و قیمت را بسیار بالا خواهند برد.

حتی سرمایه‌گذاران بزرگی که در حوزه املاک و مستغلات فعالیت دارند، از این فرصت برای افزایش قیمت‌ها استفاده می‌کنند. از آن به بعد، خریداران واقعی مسکن همچنان با مشکلاتی مواجه خواهند شد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm