حذف مقررات اجباری برای معاملات املاک و مستغلات از طریق تالارهای معاملاتی

در ادامه برنامه بیست و پنجمین اجلاس، بعدازظهر ۲۴ آگوست، در ساختمان مجلس ملی ، کمیته دائمی مجلس ملی نظرات خود را در مورد توضیح، پذیرش و اصلاح پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) ارائه داد.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی ، در گزارش خود در این جلسه گفت: در پاسخ به نظرات نمایندگان مجلس ملی، پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) از نظر دامنه مقررات با پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده)، پیش‌نویس قانون مسکن (اصلاح‌شده) و قوانین مرتبط بررسی شده است. این پیش‌نویس قانون، ضمن تضمین سازگاری و هماهنگی نظام حقوقی، عدم تداخل یا تضاد در دامنه مقررات را تضمین می‌کند و در جهت تعریف واضح دامنه مقررات از جمله تجارت املاک و مستغلات، حقوق و تعهدات سازمان‌ها و افرادی که تجارت املاک و مستغلات انجام می‌دهند، تنظیم بازار املاک و مستغلات و مدیریت دولتی تجارت املاک و مستغلات، اصلاح شده است.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، گفت که پیش‌نویس قانون، مقرراتی را در مواردی که قانون تجارت املاک و مستغلات اعمال نمی‌شود، اضافه کرده است و رعایت دامنه قانون را تضمین می‌کند. در مورد مفهوم «تجارت املاک و مستغلات»، پیش‌نویس قانون، مفهوم تجارت املاک و مستغلات را در جهت موارد زیر اصلاح کرده است: شفاف‌سازی انواع تجارت املاک و مستغلات؛ افزودن مطالبی در مورد اجرای انتقال پروژه املاک و مستغلات و تجارت خدمات املاک و مستغلات؛ حفظ عبارت «به منظور کسب سود» برای مطابقت با مفهوم تجارت مندرج در قانون تجارت.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی مجلس ملی، گزارش را ارائه می‌دهد. عکس: دوآن تان/VNA

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، گفت که بسیاری از نظرات پیشنهاد می‌کنند که این امر اجباری نشود، بلکه فقط معاملات املاک و مستغلات از طریق تالارهای معاملات املاک و مستغلات تشویق شوند. برخی از نظرات با تنظیم انواع معاملات املاک و مستغلات از طریق تالارهای معاملات املاک و مستغلات موافق بودند.

کمیته دائمی کمیته اقتصادی دریافت که خلاصه عملی اجرای قانون تجارت املاک و مستغلات سال ۲۰۱۴ نشان می‌دهد که تالارهای معاملات املاک فعلی شفافیت و امنیت قانونی معاملات را تضمین نمی‌کنند، زیرا تالار معاملات املاک و مستغلات در رابطه معامله ذینفع است. الزامی کردن معاملات از طریق تالارهای معاملات املاک و مستغلات مطابق با نظام حقوقی فعلی نیست، مانع حق آزادی تجارت می‌شود، خطر بالقوه سوءاستفاده از مقررات قانونی برای انحصار و اختلال در بازار را دارد و اجرای وظیفه توسعه یک بازار املاک و مستغلات سالم، ایمن و پایدار را تضمین نمی‌کند.

در پاسخ به نظرات نمایندگان مجلس ملی، پیش‌نویس قانون در جهت زیر اصلاح شده است: حذف ماده الزامی معاملات املاک و مستغلات از طریق تالارهای معاملات املاک و مستغلات در فصل هفتم پیش‌نویس قانون برای ایجاد شرایط مطلوب برای سرمایه‌گذاران و مشتریان جهت انتخاب آزادانه روش معامله؛ تکمیل بند 7 ماده 8 پیش‌نویس قانون سیاست دولت در مورد سرمایه‌گذاری و تجارت املاک و مستغلات، که طبق آن «دولت سازمان‌ها و افراد را به انجام معاملات خرید، فروش، انتقال، اجاره، اجاره خانه، کارهای ساختمانی و حقوق استفاده از زمین از طریق تالارهای معاملات املاک و مستغلات تشویق می‌کند».

پیش‌نویس قانون، دو گزینه برای سپرده‌گذاری در کسب‌وکار مسکن و پروژه‌های ساختمانی آینده پیشنهاد می‌دهد.

گزینه ۱: آیین‌نامه «سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات فقط زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده‌ها طبق توافق با مشتریان هستند که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی‌شده توسط یک سازمان دولتی باشد و سرمایه‌گذار یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین را داشته باشد. قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه، کارهای ساختمانی را بیان کند و مبلغ سپرده نباید از ۱۰٪ قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه، کارهای ساختمانی بیشتر باشد.»

گزینه ۲: آیین‌نامه «سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده از مشتریان هستند که خانه‌ها و کارهای ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را داشته باشند و معاملات را مطابق با مفاد این قانون انجام داده باشند.»

کمیته دائمی کمیته اقتصادی گزینه ۱ را انتخاب کرد، زیرا وقتی طرح اولیه توسط یک آژانس تخصصی ساخت و ساز ارزیابی می‌شود، قانونی بودن پروژه برای خریدار به اندازه کافی روشن خواهد بود. شرکت‌ها در برنامه‌های تجاری خود فعال‌تر هستند و طرح ساخت و ساز را پس از طراحی اولیه تکمیل می‌کنند.

همچنین طبق نظر کمیته دائمی کمیته اقتصادی، نرخ پذیرش سپرده باید در سطح معقولی تنظیم شود تا اطمینان حاصل شود که هدف از سپرده‌گذاری، دریافت سپرده توسط بنگاه‌های املاک و مستغلات به عنوان کانالی برای بسیج سرمایه نیست.

اگر نرخ سپرده خیلی بالا باشد، مشاغل املاک و مستغلات ناکارآمد را از مشارکت در بازار حذف نخواهد کرد و خطر تصاحب سرمایه، کلاهبرداری و تصاحب دارایی‌های مشتریان (مردم) را افزایش می‌دهد. اگر نرخ سپرده خیلی پایین باشد، در الزام‌آور کردن مسئولیت‌های طرفین مشارکت‌کننده مؤثر نخواهد بود و طرفین درگیر ممکن است مایل به نقض تعهد و پذیرش از دست دادن سپرده باشند.

بنابراین، پیش‌نویس قانون تصریح می‌کند که حداکثر نرخ سپرده ۱۰٪ از قیمت فروش یا قیمت اجاره به شرط تملیک است. علاوه بر این، پیش‌نویس قانون این شرط را که طرفین باید قیمت فروش یا قیمت اجاره به شرط تملیک را به وضوح در قرارداد سپرده ذکر کنند، تکمیل می‌کند و به الزام مسئولیت‌ها و تضمین امضای قرارداد کمک می‌کند.

طبق نظر کمیته دائمی کمیته اقتصادی، برای گزینه ۲، اجازه جمع‌آوری سپرده زمانی که «خانه یا کار ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را داشته و معاملات را مطابق با مفاد این قانون انجام داده باشد»، دیگر معنای سپرده را نخواهد داشت، بلکه اساساً به پرداخت قراردادی بر اساس پیشرفت تبدیل خواهد شد.

پیش از این، در پنجمین اجلاس، مجلس ملی در مورد پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) بحث و اظهار نظر کرد. بر اساس نظرات نمایندگان مجلس ملی، کمیته دائمی کمیته اقتصادی ریاست و هماهنگی با سازمان تهیه‌کننده پیش‌نویس ( وزارت راه و شهرسازی ) و سازمان‌ها و نهادهای مربوطه را برای مطالعه، جذب و توضیح پیش‌نویس قانون بر عهده داشت. همزمان، سمینارهایی برای مشورت با کارشناسان، مدیران و افراد تحت تأثیر پیش‌نویس قانون برگزار شد تا مبانی نظری و عملی بیشتری برای تکمیل پیش‌نویس قانون داشته باشند.

این لایحه پس از جذب و اصلاح، شامل ۱۰ فصل و ۸۴ ماده است که نسبت به لایحه قانونی که در دوره پنجم به مجلس شورای ملی ارائه شده بود، ۹ ماده حذف و ۱ ماده اضافه شده است.

به نقل از روزنامه VNA/Tin Tuc

منبع