سهام املاک و مستغلات در جلسات اخیر تحت فشار فروش بودهاند - عکس: بونگ مای
پیام در مورد کنترل سوداگری املاک و مستغلات.
آقای هو هو توان هیو - متخصص استراتژی سرمایهگذاری در SSI Research - معتقد است که واکنش محتاطانه بازار قابل درک است زیرا املاک و مستغلات صنعتی است که تأثیر موجی زیادی بر بسیاری از بخشهای اقتصادی ، از بانکداری و مصالح ساختمانی گرفته تا کالاهای مصرفی، دارد.
او استدلال کرد که این موضوع باید از منظر بلندمدت بررسی شود، نه اینکه صرفاً به احساسات کوتاهمدت واکنش نشان داده شود. در مقایسه با دوره کنترلهای سختگیرانه املاک و مستغلات چین از سال ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۰، شرایط فعلی در ویتنام تفاوت قابل توجهی دارد.
ویتنام هنوز هم با جمعیتی جوان و تقاضای قابل توجه برای املاک و مستغلات، در حال شهرنشینی سریع است. نرخ شهرنشینی جدید حدود ۳۸ درصد است که بسیار کمتر از نرخ تقریباً ۶۰ درصدی چین در زمانی است که این کشور وارد دورهای از عرضه بیش از حد شد.
به گفته آقای هیو، تعداد خریداران خانه در سنین 30 تا 40 سال در ویتنام همچنان بالاست و این امر زمینه را برای گسترش مداوم تقاضای املاک و مستغلات در سالهای آینده فراهم میکند. اقدامات کنترلی فعلی در درجه اول با هدف مهار سفتهبازی، تنظیم جریان سرمایه و نزدیک کردن قیمت مسکن به سطح توان مالی مردم انجام میشود.
وی تأکید کرد که موضوع کنترل قیمت مسکن یا مهار سوداگری موضوع جدیدی نیست. نکته قابل توجه این است که در کنار کنترل سوداگری، مقامات نیز به طور فعال در حال رفع موانع قانونی و افزایش عرضه هستند. انتظار میرود بسیاری از پروژهها پس از یک دوره طولانی رکود، در سال ۲۰۲۵ دوباره آغاز به کار کنند.
رویکرد نهاد نظارتی نیز به سمت انعطافپذیری بیشتر تغییر کرده است و امکان حل موانع قانونی را به صورت مرحلهای فراهم میکند تا پروژهها بتوانند زودتر اجرا شوند، به جای اینکه مانند قبل منتظر تکمیل کل مراحل باشند.
بنابراین، کسبوکارهایی که بر نیازهای واقعی مسکن تمرکز دارند و پروژههایی را در مناطق مرکزی شهر یا حومه شهرهای بزرگ با زیرساختهای خوب توسعه میدهند، هنوز جای رشد دارند. در همین حال، کسبوکارهایی که زمینهایی دور از مرکز شهر دارند و به شدت به سرمایههای سوداگرانه متکی هستند، با سختگیرانهتر شدن سیاستهای نظارتی، با فشار بیشتری روبرو خواهند شد.
به گفته آقای هیو، چشمانداز صنعت املاک و مستغلات در دوره آینده به جای تجربه رشد یکنواخت مانند چرخههای قبلی، بسیار متفاوت خواهد بود. به جای اینکه کل صنعت را به عنوان یک روند واحد در نظر بگیریم، سرمایهگذاران باید کسبوکارها را با دقت انتخاب کنند و روی کسبوکارهایی تمرکز کنند که از تقاضای واقعی برای مسکن و همچنین گسترش عرضه در شهرهای بزرگ سود میبرند.
سرنوشت سهام املاک و مستغلات چه خواهد شد؟
خانم نگوین تی تان نهان، تحلیلگر شرکت سهامی سرمایهگذاری فینساکِس، در گفتگو با توئی تری آنلاین گفت که در کوتاهمدت، سهام املاک و مستغلات احتمالاً تحت فشار نزولی باقی خواهند ماند، زیرا احساسات بازار به عواملی مانند اعتبار، مسائل حقوقی پروژه و سازوکارهای معاملاتی سختگیرانهتر با هدف جلوگیری از سفتهبازی حساس است.
این تأثیر در سراسر صنعت یکسان نخواهد بود و منجر به تمایز قابل توجهی میشود. مشاغلی با اهرم بالا، اتکا به اوراق قرضه و موجودیهای بزرگ با بیشترین خطرات روبرو خواهند شد. در سه ماهه دوم سال 2026، تقریباً 59 تریلیون دانگ ویتنام اوراق قرضه منتشر خواهد شد که اوراق قرضه املاک و مستغلات 79٪ یا نزدیک به 46 تریلیون دانگ ویتنام را تشکیل میدهد. حدود 120 تریلیون دانگ ویتنام اوراق قرضه املاک و مستغلات در سال 2026 سررسید خواهند شد.
علاوه بر این، موجودی املاک مسکونی نگهداری شده توسط بیش از 70 شرکت بورسی به نزدیک به 430،000 میلیارد دانگ ویتنام رسیده است. برخی از شرکتها مانند Phat Dat، Dat Xanh و Novaland هنوز نسبت موجودی به بدهی بالایی را ثبت میکنند.
به گفته خانم نهان، جهتگیری فعلی مدیریت با هدف «خفه کردن» کسبوکارهایی که واقعاً پروژهها را توسعه میدهند، نیست، بلکه بر کنترل سفتهبازی تمرکز دارد. هدف، حفظ نسبت اعتبار املاک و مستغلات در حدود ۲۵٪ از کل وامهای معوق، هدایت سرمایه به سمت نیازهای واقعی مسکن، افزایش شفافیت دادههای بازار مطابق با فرمان ۳۵۷/۲۰۲۵ و اولویت دادن به توسعه مسکن اجتماعی است.
سهام شرکتهای پیشرو با ذخایر زمین پاک، امور مالی سالم و فشار بدهی کم، پس از بازگشت به تعادل، زودتر تثبیت خواهد شد. علاوه بر این، ارزشگذاری شرکتهایی با اصول بنیادی قوی به حدود میانگین 5 ساله خود بازگشته است.
به گفته او، سرمایهگذاران باید در کوتاهمدت محتاط باشند، از خرید سهام سوداگرانهای که به شدت کاهش یافتهاند خودداری کنند و منتظر نشانههایی از جریان نقدی پایدار باشند تا سهامی را انتخاب کنند که پایهها و پروژههای مالی واقعاً خوبی دارند.
منبع: https://tuoitre.vn/chuyen-gi-dang-xay-ra-voi-co-phieu-bat-dong-san-20260522101449725.htm
نظر (0)