قیمت زمین‌های حومه شهر در مقایسه با اوج خود ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافته است، آیا باید زمین بخرید؟

بازار زمین‌های حومه شهر داغ می‌شود

طبق مشاهدات اخیر خبرنگاران دن تری ، بازار زمین پس از "رفع تدریجی" ممنوعیت تقسیم و فروش زمین، به تدریج در حال بهبود است. در بسیاری از مناطق حومه هانوی یا استان‌های حومه مانند باک نین، باک گیانگ ، نین بین... معاملات دوباره شروع به ظهور کرده‌اند، اگرچه هنوز بسیار اندک هستند.

برای مثال، در منطقه بین ین و تان زا در ناحیه تاچ دات ( هانوی )، قیمت زمین‌های تفکیک‌شده در جاده‌های ۴ تا ۵ متری در حال حاضر با قیمت ۱۶ تا ۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع برای فروش آگهی شده است که در مقایسه با دوره «تب زمین» حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. به ویژه، قیمت زمین‌های تفکیک‌شده در کوچه‌ها تنها ۱۱ تا ۱۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با دوره تب، ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافته است.

نکته قابل توجه این است که دلالان املاک، پس از یک دوره "غیبت" از بازار، اکنون بازگشته و فروش زمین را تبلیغ می‌کنند. در بسیاری از سایت‌های معاملات املاک، اطلاعات مربوط به زمین‌های فروشی از ۶۰۰ میلیون دانگ ویتنام تا حدود ۱ میلیارد دانگ ویتنام متغیر است.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — زمین نزدیک پارک فناوری پیشرفته هوا لاک (تاچ دات، هانوی) با ضرر به فروش می‌رسد (عکس: ها فونگ).

به گفته آقای نگوین دوک تانگ - یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات - اکثر سرمایه‌گذاران زمین که اخیراً مجبور به "کاهش ضررهای خود" شده‌اند، "آماتورها" یا سرمایه‌گذاران بی‌تجربه‌ای هستند که اهرم مالی خود را "شکسته‌اند". در همین حال، بسیاری از "بازیگران بزرگ" هنوز در تلاش برای خرید زمین در مناطق بالقوه هستند.

آقای تانگ گفت: «زمین‌های حومه شهر به دلیل نقدینگی و ارزششان هنوز هم برای سرمایه‌گذاران هانوی جذاب هستند. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که منابع مالی کافی دارند، در حال «جمع‌آوری» قطعات بزرگ زمین برای تقسیم‌بندی در آینده نزدیک هستند.»

خانم نگوین تی هان (دونگ آن، هانوی) پس از بیش از یک سال تغییر موقت شغل، اخیراً تصمیم گرفته است که دوباره بر دلالی املاک تمرکز کند. به گفته خانم هان، در دو ماه گذشته، معاملات زمین در منطقه حومه شهر کمی بهبود یافته است. با این حال، اکثر سرمایه‌گذاران هنوز ذهنیت «آزمایش شرایط» را دارند.

به گفته خانم هان، در بخش زمین‌های کم‌هزینه، تعداد سرمایه‌گذاران و خریداران واقعی تقریباً برابر است. سرمایه‌گذاران در این بخش‌ها پتانسیل اقتصادی خیلی قوی ندارند، در مقیاس کوچک یا برای استفاده فوری سرمایه‌گذاری می‌کنند اما اغلب منابع مالی در دسترس دارند.

طبق گزارش بازار املاک و مستغلات سه ماهه سوم انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، بخش زمین‌های دارای دفترچه قرمز و مسکن تجاری زیر 2 میلیارد دونگ ویتنام افزایش چشمگیری در حجم معاملات داشته است. به ویژه در مناطقی که سرمایه‌گذاری زیرساختی دارند یا مناطق مجاور پارک‌های صنعتی، قیمت فروش در مقایسه با سه ماهه قبل 5 تا 7 درصد افزایش یافته است.

این همچنین تنها بخش روشن از این نوع زمین است، زیرا با قیمت زمین از 3 میلیارد دانگ ویتنام برای هر قطعه یا بیشتر، وضعیت معاملات هنوز کاملاً ناامیدکننده است.

پتانسیل افزایش قیمت زمین‌های حومه شهر خوب است، اما سرمایه‌گذاران باید به چه چیزی توجه کنند؟

پتانسیل زمین‌های حومه شهر هنوز وجود دارد، اما به گفته کارشناسان، سرمایه‌گذاران باید محتاط باشند زیرا بازار فعلی هنوز خطرات بالقوه‌ای دارد، به خصوص از نظر نقدینگی. ناگفته نماند که بازار زمین‌های تفکیک‌شده، تا حدودی، هنوز تحت کنترل "افراد بزرگ" است.

آقای تران خان کوانگ - کارشناس املاک و مستغلات - اظهار داشت که بازار امسال فرصت‌هایی دارد اما کاملاً کم‌نور است و این فرصت ممکن است تنها در سال 2024 به ثمر بنشیند. زمین همچنان بخشی با پتانسیل سود بالا خواهد بود اما در حال حاضر برای اکثریت نیست و باید با دقت انتخاب شود.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — نقدینگی زمین‌های تقسیم‌شده حومه شهر هنوز ضعیف است (عکس: ها فونگ).

آقای کوانگ گفت که زمین فرصتی برای دو گروه خواهد بود: سرمایه‌گذاران حرفه‌ای و خریداران واقعی خانه با پول نقد. سرمایه‌گذاران آماتور نباید «عجولانه وارد بازار شوند» یا اگر می‌خواهند این کار را انجام دهند، به جریان نقدی بلندمدت با چشم‌انداز ۳ تا ۵ ساله نیاز دارند.

این متخصص خاطرنشان کرد: «بر اساس شرایط واقعی، سرمایه‌گذاران می‌توانند ابتدا ۳۰٪ تخفیف، سپس ۲۵٪ و در نهایت تا ۲۰٪ ارائه دهند. خریداران باید جسورانه مذاکره کنند و احتمالاً معامله را با تخفیف ۱۵ تا ۲۰٪ ببندند که تخفیفی قابل قبول است. ماه‌های آخر امسال و اوایل ۲۰۲۴ می‌تواند مناسب‌ترین زمان برای سرمایه‌گذاری باشد.»

در همین حال، برخی از سرمایه‌گذاران حرفه‌ای ارزیابی می‌کنند که زمین‌های شهری، در حومه شهرهای بزرگ، تقریباً اشباع شده‌اند و نرخ بازده پایین‌تر خواهد بود. در همین حال، قیمت زمین در بسیاری از استان‌ها و مکان‌ها هنوز بسیار پایین است، بنابراین حاشیه سود افزایش بیشتر خواهد بود.

با این حال، سود بالا با خطرات زیادی نیز همراه است. بنابراین، برای حفظ امنیت، هنگام سرمایه‌گذاری در زمین‌های استانی، سرمایه‌گذاران باید زمان انتظار را که می‌تواند تا ۳ تا ۵ سال یا بیشتر باشد، تعیین کنند. این فقط برای جریان نقدی غیرفعال مناسب است و نباید از اهرم مالی استفاده شود.

منبع