مجموعه سیاست‌های صادر شده
از پایان سال ۲۰۲۲، بازار املاک و مستغلات از جنبه‌های مختلفی با مشکلاتی روبرو بوده است، از قانونی بودن پروژه گرفته تا سرمایه اوراق قرضه، وام‌های بانکی... برای حل این مشکلات، در سال ۲۰۲۳، دولت دستورالعمل‌ها و سیاست‌های به موقع زیادی را برای احیای بازار صادر کرده است.
در ماه مارس، فرمان شماره 08 دولت صادر شد که مکمل مقررات بود: برای اوراق قرضه عرضه شده در بازار داخلی، در صورتی که شرکت صادرکننده نتواند اصل و سود اوراق قرضه را به طور کامل و به موقع طبق برنامه انتشار اعلام شده به دونگ ویتنام پرداخت کند، می‌تواند با دارنده اوراق قرضه مذاکره کند تا اصل و سود اوراق قرضه را با دارایی‌های خود پرداخت کند.
این آیین‌نامه مبنایی برای کسب‌وکارها است تا بدهی‌های خود را به تعویق بیندازند، دارایی‌ها را با تخفیف بفروشند و اصل و سود اوراق قرضه در حال سررسید را با سایر دارایی‌ها مانند املاک و مستغلات پرداخت کنند.
فرمان شماره ۳۳ دولت در مورد تعدادی از راه‌حل‌ها برای رفع موانع و ارتقای توسعه ایمن، سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات نیز در ماه مارس صادر شد. مهم‌ترین نکته این است که به بانک مرکزی وظیفه داده شد تا اجرای برنامه اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنامی برای مسکن اجتماعی و مسکن برای افراد کم‌درآمد را بر عهده بگیرد.
نیروی اصلی این برنامه، ۴ بانک تجاری دولتی ( Agribank ، BIDV، Vietcombank، VietinBank) هستند که به سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های مسکن اجتماعی، پروژه‌های مسکن کارگری و پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی با نرخ بهره ترجیحی وام می‌دهند.
بازار املاک و مستغلات با وجود بسیاری از سیاست‌های مثبت در سال ۲۰۲۳ از رکود خارج خواهد شد (تصویر: های لانگ).
در حالی که بازار نشان می‌دهد که با توجه به تسلط مسکن‌های لوکس و "منقرض شدن" مسکن برای افراد کم‌درآمد، عدم تعادل عرضه در بازار مشهود است، دولت فوراً تصمیم شماره ۳۳۸ را صادر کرده و پروژه سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ را تصویب کرده است.
بر این اساس، تا سال ۲۰۳۰، تعداد کل آپارتمان‌های تکمیل‌شده در مناطق مختلف حدود ۱ میلیون خواهد بود، که شامل دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵ می‌شود و حدود ۴۲۸۰۰۰ واحد را شامل می‌شود. هدف این پروژه، توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری با قیمت‌هایی مناسب برای خانوارهای با درآمد متوسط و کم در مناطق شهری و کارگران و زحمتکشان در پارک‌های صنعتی و مناطق پردازش صادرات است.
نکته روشن دیگر این است که در پایان ماه نوامبر، مجلس ملی به تصویب قانون اصلاح‌شده مسکن و قانون اصلاح‌شده تجارت املاک و مستغلات رأی داد که از سال ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد شد. کارشناسان می‌گویند برای اولین بار در تاریخ، دو قانون مرتبط با بازار املاک و مستغلات به طور همزمان صادر شده‌اند. اگر قانون اصلاح‌شده زمین در سال ۲۰۲۴ تصویب شود، بازار املاک و مستغلات نکات مثبت بسیار بیشتری خواهد داشت.
علاوه بر این، نخست وزیر و بسیاری از وزارتخانه‌ها و شعب نیز به طور مداوم جلسات آنلاین با مشاغل املاک و مستغلات برای حل مشکلات حقوقی پروژه‌ها برگزار کردند؛ با بخش بانکی دیدار کردند تا راهکارهایی را برای حمایت از مشاغل از نظر منابع سرمایه، کاهش نرخ بهره وام و تثبیت فعالیت‌های تجاری ارائه دهند.
بازار واکنش مثبتی نشان داد.
اگرچه کارشناسان معتقدند که صنعت املاک و مستغلات ممکن است از اواسط سال 2024، زمانی که این سیاست زمان کافی برای "جذب" داشته باشد، بهبود یابد، اما در واقعیت، سیگنال‌های مثبت زیادی از بازار ظاهر شده است. به لطف سیاست دولت در رفع موانع بر سر راه اوراق قرضه املاک و مستغلات، بسیاری از مشاغل توانسته‌اند سررسید اوراق قرضه را تمدید و به تعویق بیندازند و از دارایی‌هایی مانند Novaland، Hung Thinh... برای پرداخت استفاده کنند.
آقای نگوین هوانگ دونگ، معاون مدیر دپارتمان مالی بانک‌ها و موسسات مالی (وزارت دارایی)، در اوایل ماه دسامبر در این بحث شرکت کرد و گفت که حدود ۴۰ درصد از حجم اوراق قرضه معوق ۶۸ شرکت تاکنون برنامه‌های مذاکره داشته‌اند. نرخ موفقیت مذاکرات از ۱۶ درصد در فوریه به ۶۳ درصد در اکتبر افزایش یافته است. علاوه بر این، شرکت‌هایی که منابع مالی را ترتیب داده‌اند، قبل از سررسید، اوراق قرضه را به طور فعال خریداری کرده‌اند.
همچنین طبق داده‌های وزارت دارایی، اگر در سه ماهه اول امسال هیچ اوراق قرضه شرکتی منتشر نمی‌شد، تا پایان نوامبر، میزان اوراق قرضه شرکتی منتشر شده به ۲۲۰ هزار میلیارد دونگ ویتنام می‌رسید.
جریان سرمایه به بخش املاک و مستغلات نیز به لطف سیاست‌های اعتباری بازتر افزایش یافته است. طبق آخرین آمار به‌روز شده از بانک مرکزی، تا 30 سپتامبر، کل اعتبار معوق برای بخش املاک و مستغلات به 2.74 تریلیون دونگ ویتنام رسیده است که نسبت به ابتدای سال 6 درصد افزایش یافته است.
(تصویر: کوانگ آن).
نرخ بهره وام به تدریج طبق درخواست و دستور نخست وزیر و بانک مرکزی کاهش یافته است. بسیاری از بانک‌ها نرخ وام مسکن تجاری را برای ۱۲ تا ۱۸ ماه اول سالانه ۵.۵ تا ۷.۵ درصد کاهش داده‌اند، سپس نرخ بهره شناور حدود ۹.۵ تا ۱۱ درصد در سال را اعمال کرده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که نرخ بهره وام مسکن در بسیاری از بانک‌های تجاری در مقایسه با ابتدای سال حدود ۱ تا ۳ درصد در سال کاهش یافته است.
در مورد سیاست مسکن اجتماعی، طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، در سال 2023، مناطق مختلف کشور 10 پروژه مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران پارک صنعتی را با مجموع بیش از 19800 واحد آغاز کردند. از این تعداد، شهر های فونگ محلی است که 4 پروژه مسکن اجتماعی با مجموع بیش از 6700 واحد آغاز شده است. شهر هانوی، توا تین - استان هوئه و لام دونگ هر کدام 1 پروژه مسکن اجتماعی را آغاز کرده‌اند.
با این حال، پرداخت بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگی برای مسکن اجتماعی و مسکن کم‌هزینه انتظارات را برآورده نکرده است. وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که حدود ۲۳ منطقه، فهرستی از ۵۴ پروژه واجد شرایط دریافت وام تحت برنامه اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دونگی با تقاضای وام ۲۵۸۸۴ میلیارد دونگی را اعلام کرده‌اند. تاکنون، مبلغ پرداخت شده تنها بیش از ۱۴۳ میلیارد دونگی بوده است.
طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد وندی، نرخ بهره وام ترجیحی ۸.۷ درصد در سال را برای سرمایه‌گذاران و ۸.۲ درصد در سال را برای خریداران خانه تا ۳۰ ژوئن اعمال می‌کند.
از اول جولای، هر 6 ماه یکبار، بانک دولتی نرخ بهره وام ترجیحی را به بانک‌های تجاری شرکت‌کننده در این برنامه اعلام خواهد کرد. پس از پایان دوره ترجیحی، نرخ بهره وام توسط بانک و مشتری مذاکره و توافق خواهد شد.
HoREA معتقد است که نرخ بهره وام، که ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ وام تجاری معمولی است، هنوز هم بالاتر از نرخ قبلی وام مسکن اجتماعی است. دوره ترجیحی نیز کوتاه (۵ سال) است و نرخ بهره هر ۶ ماه یکبار تنظیم می‌شود که باعث ناامنی برای وام گیرندگان می‌شود.
منبع
![[عکس] نخست وزیر فام مین چین، ریاست دومین جلسه کمیته راهبری توسعه اقتصاد خصوصی را بر عهده دارد.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/01/1762006716873_dsc-9145-jpg.webp)
نظر (0)