مشاغل املاک و مستغلات از سود و زیان‌های متفاوتی رنج می‌برند و برای حل و فصل بدهی‌ها تلاش می‌کنند.

(دن تری) - شرکت‌های املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال، افزایش، کاهش و حتی ضرر را ثبت کردند. برخی از شرکت‌ها هنوز بدهی مالی بالایی دارند و حتی اذعان می‌کنند که پول کافی برای پرداخت بدهی‌های خود در کوتاه‌مدت ندارند.

تصویر سودهای در هم تنیده

بازار املاک و مستغلات اخیراً توسط عوامل مثبت زیادی حمایت شده است و زمینه را برای یک چرخه جدید فراهم کرده است. مسائل حقوقی پروژه حل شده، عرضه بازار بهبود یافته و نقدینگی افزایش یافته است که به بسیاری از مشاغل کمک می‌کند تا از این مارپیچ فرار کنند، وضعیت تجاری خود را بهبود بخشند و "میوه شیرین" را برداشت کنند.

خوش‌بینانه‌ترین نتیجه تجاری تاکنون مربوط به شرکت سهامی Vinhomes (کد سهام: VHM) است که درآمد خالص آن به نزدیک به ۱۵۶۹۸ میلیارد دانگ ویتنام رسیده است که دو برابر مدت مشابه سال گذشته است. پس از کسر هزینه‌ها، این شرکت سود تلفیقی پس از کسر مالیات ۲۶۵۲ میلیارد دانگ ویتنام را ثبت کرده است که تقریباً ۳ برابر بیشتر است.

دلیل افزایش شدید سود شرکت‌ها از فعالیت‌های اصلی کسب‌وکار ناشی می‌شود که از این میان، درآمد حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات با ۷۶ درصد افزایش به تقریباً ۷۲۰۰ میلیارد دونگ ویتنام رسیده است.

ارقام مالی همچنین تا حدودی ارزیابی آقای فام تیو هوا - رئیس هیئت مدیره وین هومز - در مجمع عمومی سالانه سهامداران امسال را تأیید می‌کند. او گفت که بازار املاک و مستغلات چشم‌اندازهای روشن زیادی دارد، اگرچه هنوز با چالش‌ها و نوسانات خاصی روبرو است، اما بیشتر آنها مطلوب هستند.

آقای لی تین کونگ - حسابدار ارشد شرکت - همچنین گفت که انگیزه درآمد و سود شرکت در سال جاری عمدتاً از 3 رکن اصلی ناشی می‌شود. اول، ادامه ساخت، اجرا و واگذاری پروژه‌هایی است که در سال‌های گذشته برای فروش افتتاح شده بودند. دوم، ادامه افتتاح تمام پروژه‌های در حال انجام برای فروش توسط شرکت. سوم، انگیزه رشد ناشی از عمده‌فروشی قطعات بزرگ است.

یکی دیگر از شرکت‌های املاک و مستغلات در شمال که در سه ماهه اول سال نتایج تجاری مثبتی داشته است، شرکت سهامی خاص Van Phu - Invest (کد سهام: VPI) است.

آقای تو نهو توان - رئیس هیئت مدیره ون فو - اینوست - در سندی اظهار داشت که بخش املاک و مستغلات در اکثر جنبه‌ها تغییرات مثبت زیادی داشته است، که قوی‌ترین بهبود در بخش آپارتمان و آپارتمان، در هر سه منطقه از شمال تا جنوب، مشاهده می‌شود.

با این حال، آقای توآن همچنین با دقت اشاره کرد که چرخه بازار املاک و مستغلات معمولاً حدود 10 سال است، اما با نوسانات عوامل اقتصادی و سیاسی در سال‌های اخیر، این چرخه تغییر کرده و از قوانین رایج گذشته پیروی نمی‌کند. بنابراین، کسب‌وکارها همیشه قبل از هر تصمیم تجاری و سرمایه‌گذاری بر اساس تحلیل منطقی از قوانین بازار، احتیاط لازم را حفظ می‌کنند.

در سه ماهه اول سال، این شرکت سود پس از کسر مالیات بیش از ۱۴۲ میلیارد دانگ ویتنام را ثبت کرد که بیش از دو برابر مدت مشابه سال گذشته است. این شرکت توضیح داد که افزایش شدید سود از ثبت درآمد حاصل از اجاره آپارتمان و نقل و انتقال املاک و مستغلات به همراه برخی دیگر از درآمدهای خدماتی حاصل شده است.

بخش مهم دیگر این است که هزینه بهره شرکت در مقایسه با مدت مشابه به شدت کاهش یافته است زیرا Van Phu - Invest و شرکت‌های تابعه آن وام‌های معوق خود را پرداخت کرده‌اند. بنابراین، سود حاصل از فعالیت‌های مالی 122 میلیارد VND ثبت شده است که 2.5 برابر بیشتر از مدت مشابه است.

مشاغل املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال سود و زیان متفاوتی داشتند (عکس از: ترین نگوین).

شرکت سهامی سرمایه‌گذاری نام لانگ (کد سهام: NLG) با همین روند رشد، درآمدی بیش از ۶ برابر بیشتر از مدت مشابه سال گذشته داشت و به بیش از ۱۲۹۱ میلیارد دانگ ویتنام رسید که عمدتاً از درآمد تحویل پروژه حاصل شد. پس از کسر هزینه‌ها، سود به بیش از ۱۰۸ میلیارد دانگ ویتنام رسید که بالاترین میزان در این سه‌ماهه از سال ۲۰۲۲ و بهبود قابل توجهی در مقایسه با زیان در مدت مشابه سال گذشته است.

این شرکت اعلام کرد که نتایج تجاری سه ماهه اول آن به دلیل ادامه تحویل محصولات در پروژه‌هایی در شهر هوشی مین، کان تو و دونگ نای، به شدت رشد کرده است. علاوه بر این، در چهار ماه اول سال، این شرکت همچنین به فروش 2576 میلیارد وانگ دست یافت که تقریباً 2.2 برابر بیشتر از مدت مشابه سال گذشته است.

با این حال، همه کسب‌وکارها در سه‌ماهه اول سال - که اغلب به دلیل تعطیلات تت، پایین‌ترین نقطه سال در نظر گرفته می‌شود - به رشد سریع دست نیافتند. گروه ها دو (کد سهام: HDG) گزارش داد که سود پس از کسر مالیات آن در سه‌ماهه اول به نزدیک به 207 میلیارد دونگ ویتنام رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 22 درصد کاهش یافته است.

پیش از این، در سال ۲۰۲۴، سود پس از کسر مالیات شرکت در مقایسه با سال قبل بیش از ۴۸ درصد کاهش یافته بود. ها دو توضیح داد که بازده سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۴ کمتر از مقدار برنامه‌ریزی شده بود، زیرا مسائل حقوقی در پروژه‌های موجود هنوز پیامدهای زیادی از تغییرات در سازوکارهای سیاست‌گذاری داشتند.

این مشکلات تا حدودی دلیل عدم بهبود نتایج تجاری شرکت در سه ماهه اول سال جاری است. این شرکت عدم ثبت درآمد املاک و مستغلات به همراه ذخیره مابه‌التفاوت قیمت فروش برق پروژه نیروگاه خورشیدی هونگ فونگ ۴ را از دلایل کاهش شدید سود پس از کسر مالیات عنوان کرد.

در همین حال، گروه نوالند (کد سهام: NVL) در سه ماهه اول بیش از ۴۷۶ میلیارد وند ویتنام ضرر اعلام کرد که عمدتاً به دلیل اختلاف نرخ ارز و سایر ضررهای عملیاتی بوده است. با این حال، این ضرر در مقایسه با سطح منفی تقریباً ۶۰۱ میلیارد وند ویتنام در مدت مشابه سال گذشته بهبود یافته است. درآمد ۲.۵ برابر بیشتر از مدت مشابه بود و به بیش از ۱۷۷۸ میلیارد وند ویتنام رسید که از واگذاری بسیاری از پروژه‌ها ثبت شده است.

تا تاریخ ۳۱ مارس، کل دارایی‌های این گروه به بیش از ۲۳۴,۸۰۷ میلیارد وند رسیده است. موجودی کالا ۱۴۸,۶۳۹ میلیارد وند ثبت شده است. از این میزان، ۹۵ درصد مربوط به زمین و پروژه‌های در حال ساخت و بقیه شامل املاک و مستغلات تکمیل‌شده، کالاهای ملکی و املاک و مستغلات تکمیل‌شده در انتظار تحویل به مشتریان است.

تلاش برای مدیریت بدهی‌ها

علاوه بر افزایش درآمد و سود، وین‌هومز در سه‌ماهه آخر بدهی خود را نیز برای تأمین مالی پروژه‌ها افزایش داد. کل بدهی‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت معوق این شرکت تا ۳۱ مارس تقریباً ۸۷,۹۵۰ میلیارد دونگ ویتنام بود که نسبت به ابتدای سال ۸ درصد افزایش یافته است. بیشتر بدهی‌ها به دلیل انتشار اوراق قرضه افزایش یافته است. نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام وین‌هومز در پایان سه‌ماهه اول از ۳۷ درصد به ۳۹ درصد افزایش یافت.

در طول این سه ماهه، این شرکت اوراق قرضه‌ای را که توسط شرکت سهامی اوراق بهادار فناوری و تجاری ویتنام (VIT) توصیه شده بود، با نرخ بهره ثابت ۱۲٪ در سال منتشر کرد. این اوراق قرضه بدون وثیقه یا با وثیقه حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین یک پروژه املاک و مستغلات تفریحی یا سهام فهرست شده در بورس اوراق بهادار، منتشر می‌شوند.

علاوه بر رشد درآمد و سود، بدهی شرکت Van Phu - Invest نیز افزایش یافت. به طور خاص، کل بدهی‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت معوق تا 31 مارس به نزدیک به 5951 میلیارد دونگ رسید که نسبت به ابتدای سال 31 درصد افزایش یافته است. بیشتر افزایش بدهی به دلیل وام‌های بانکی بلندمدت (حدود 1434 میلیارد دونگ) بود. این وام‌ها توسط بسیاری از بانک‌ها مانند Vietcombank، MB، SHB، VPBank ارائه شده است.

در مقایسه با Vinhomes، نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام Van Phu بسیار بالاست و از ۹۰٪ در ابتدای سال به ۱۱۴٪ در پایان سه ماهه اول افزایش یافته است.

مشاغل املاک و مستغلات هنوز با بدهی دست و پنجه نرم می‌کنند (تصویر: ترین نگوین).

برخی دیگر از شرکت‌ها مانند ها دو و نام لانگ، نسبت بدهی در سطوح ایمن یا پایین دارند. کل بدهی ها دو تا 31 مارس، به دلیل کاهش بدهی بلندمدت، در مقایسه با ابتدای سال، حدود 2 درصد کاهش یافته است. وام‌های بلندمدت این شرکت عمدتاً وام‌های بانکی هستند و هیچ بدهی اوراق قرضه معوقه‌ای ندارند. این شرکت در پایان سه ماهه اول، نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام 63 درصد را حفظ کرد.

یا در تاریخ ۳۱ مارس، نام لانگ ۴۳۹۵ میلیارد وند پول نقد و معادل‌های نقدی داشت. کل بدهی مالی ۷۱۰۱ میلیارد وند بود که شامل ۵۸٪ بدهی بلندمدت می‌شد و در مقایسه با ابتدای سال تغییر چندانی نداشت. نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام تنها ۴۹٪ بود که در سطح مطمئنی قرار دارد.

قابل توجه‌ترین داستان، بدهی گروه نوالند است. تا ۳۱ مارس، کل بدهی مالی ۵۹۲۵۸ میلیارد وند بود که ۵۴٪ آن بدهی کوتاه‌مدت بود. بدهی در ۳ ماه اول سال بیش از ۲۳۰۰ میلیارد وند کاهش یافت، که عمدتاً در بدهی‌های کوتاه‌مدت بود. نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام ۱.۲ برابر شد.

با این حال، این گروه اعلام کرد که بدهی در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۴ نزدیک به ۴ درصد و در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۲ - زمان قبل از تجدید ساختار - نزدیک به ۹ درصد کاهش یافته است. در مورد اوراق قرضه داخلی، نووالند بدهی معوق اوراق قرضه منتشر شده خصوصی را ۱۸ درصد کاهش داده و بیش از ۴۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام اوراق قرضه منتشر شده خصوصی و اوراق قرضه منتشر شده برای عموم را در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۲ تمدید کرده است.

بازار ثبت کرده است که از ابتدای سال، تعدادی از مشاغل، از جمله مشاغل املاک و مستغلات، در پرداخت سود اوراق قرضه کند بوده‌اند که نشان دهنده وضعیت مالی دشوار است.

نووالند در بیانیه اخیر خود اعلام کرد که وضعیت مالی فعلی، به ویژه زمانی که توافق حقوقی پروژه انتظارات را برآورده نکرده است، تأثیر زیادی بر درآمد و همچنین پیشرفت پرداخت وام داشته است. از این پس تا پایان سال 2026، این گروه قادر به ترتیب دادن جریان نقدی برای پرداخت بدهی‌ها نخواهد بود.

با این حال، مدیریت شرکت اعلام کرد که برای هر گروه، برنامه و نقشه راه دقیقی برای پرداخت دارد. نووالند قصد دارد اکثر وام‌ها را ظرف ۳ سال آینده پرداخت کند، مانند تمدید شرایط پرداخت، مذاکره در مورد تجدید ساختار بدهی و تغییر برنامه‌های پرداخت بهره.

اخیراً، نوالند نظر سهامداران را در مورد انتشار سهام برای مبادله بدهی‌ها برای برخی از سهامدارانی که وثیقه‌ها را برای پرداخت بدهی‌ها به این گروه به صورت وام و اوراق قرضه فروخته‌اند، از جمله دو سهامدار اصلی، نواگروپ و دایموند پراپرتیز، جویا شد.

فشار سررسید اوراق قرضه امسال به گروه املاک و مستغلات نیز وارد می‌شود. طبق برآوردهای انجمن بازار اوراق قرضه ویتنام (VBMA)، در 8 ماه باقی مانده از سال، حدود 163,212 میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه سررسید خواهد شد که بخش عمده آن اوراق قرضه املاک و مستغلات است که 53 درصد را تشکیل می‌دهد.

منبع: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm