معاملات املاک و مستغلات با استفاده از قراردادهای وام: خریداران پشیمان هستند! (آخرین مقاله)

بازار املاک و مستغلات از "داغ‌ترین" مرحله خود عبور کرده است. با این حال، معاملات املاک و مستغلات با استفاده از قراردادهای وام هنوز وجود دارد، با عواقبی که یک شبه حل نشده‌اند. بنابراین، قبل از اینکه سازمان مدیریت دولتی مقررات قانون را بیشتر تشدید کند، مردم باید هنگام "دست به قلم شدن" برای امضای معامله املاک و مستغلات، شرایط قرارداد وام را با دقت بررسی و مطالعه کنند تا از افتادن در "معضل" جلوگیری کنند.

معاملات املاک و مستغلات با استفاده از قراردادهای وام: خریداران پشیمان هستند! (بخش 1) - از "نقطه داغ" طرح طبقه 584

معاملات املاک و مستغلات با استفاده از قراردادهای وام: خریداران پشیمان هستند! (بخش 2) - "تله" همکاری یا بسیج سرمایه

مشتریان باید در مورد املاک و مستغلاتی که وضعیت قانونی مشخصی دارند و سرمایه‌گذاران معتبری دارند، تحقیق و آنها را انتخاب کنند (عکس: منطقه شهری شوان هونگ، بخش کوانگ تانگ، شهر تان هوآ ). عکس: PV

«قلم بیفتد، مرغ می‌میرد»

برگردیم به داستان خانم LD - مشتری که زمینی را در فاز ۲ MBQH 2125 خریداری کرد. خانم LD گفت: «پس از «توافق برای خرید و فروش» با مالک زمین، برای انجام مراحل انتقال نام قرارداد وام با شرکت اقدام کردم. قبل از امضای قرارداد، جنبه‌های قانونی پروژه، به ویژه اطلاعات مربوط به محصولی که می‌خواستم بخرم (یک خانه خام)، را به دقت بررسی نکردم، بلکه صرفاً فکر می‌کردم که در حال خرید یک قطعه زمین هستم. نمی‌دانستم که رویه قرارداد وام برای حق خرید محصول چقدر ارزشمند است. وقتی سرمایه‌گذار اعلام کرد که باید فوراً خانه‌ای بسازم، قرارداد را بیرون آوردم تا دوباره بخوانم. در همان زمان، از مفاد قانون مطلع شدم و متوجه شدم که معاملات از طریق قراردادهای وام بسیار پرخطر است. اکنون در موقعیت «منفعل»، خانواده‌ام مجبور بودند آنچه را که سرمایه‌گذار درخواست کرده بود، انجام دهند.»

«اگر اطلاعات مربوط به شرایط خرید و فروش مسکن در آینده و همچنین قانونی بودن قرارداد وام و رویه‌های پیچیده مربوط به آن را با دقت مطالعه کنیم، نه تنها من، بلکه بسیاری از مردم زمین را به این شکل نخواهند خرید، بلکه به دنبال قطعات زمینی با وضعیت قانونی مشخص برای معامله خواهند بود.» - خانم LD اطلاعات بیشتری را به اشتراک گذاشت.

مشتری LT C که زمینی را در MB 584 خریداری کرده است، گفت: «... قبل از امضای قرارداد وام، کارگزار من را به دفتر رهبری BNB LLC برد تا «کتابچه فرعی» را «معرفی» کند و قول داد که وقتی پروژه واجد شرایط شد، گواهی حق استفاده از زمین بلافاصله منتقل شود. از آنجا که من هم به سرمایه‌گذار و هم به کارگزار اعتماد داشتم، قرارداد وام را برای «خرید» دو قطعه زمین مجاور امضا کردم. اکنون، اگر خانه‌ای بسازم، نگران از دست دادن «گاو و طویله» هستم؛ اما اگر نسازم، نمی‌دانم چه زمانی می‌توانم پولی را که سرمایه‌گذاری کرده‌ام پس بگیرم...».

همچنین سرمایه‌گذار پروژه منطقه تجاری و مسکونی قطعه A-TM3 (به اختصار A-TM3 Site)، در بخش دونگ هونگ، شهر تان هوآ، شرکت BNB Limited، از آوریل 2023 تاکنون، زمانی که مشتریان واکنش شدیدی به این تجارت نشان دادند، "تحریک‌آمیز" عمل کرده است. به گفته بسیاری از مشتریان سایت A-TM3، این سرمایه‌گذار نشانه‌هایی از ابهام در مورد اطلاعات محصول، به ویژه "تبلیغ" زمین برای فروش اما "تبدیل آن به" خانه‌های ناتمام، نشان داده است؛ در عین حال، مشتریان را مجبور به پرداخت مبالغ نامعقولی کرده است، در حالی که می‌خواهند در ساخت خانه خود سرمایه‌گذاری کنند.

با این حال، در زمانی که این شرکت سرمایه را در قالب قرارداد وام بسیج کرد، طرح A-TM3 تصمیمی مبنی بر تأیید نتایج انتخاب سرمایه‌گذار داشت و در تصمیم شماره 3345/QD-UBND، مورخ 21 آگوست 2019 کمیته مردمی استان، اطلاعات روشنی در مورد مقیاس پروژه وجود داشت و محصول، مسکن ناتمام و نمای بیرونی تکمیل شده بود. مشتریان «به طور تصادفی» با امضای این قراردادها مجبور به پذیرش شدند، زیرا حتی اگر می‌خواستند قرارداد را نقد کنند، بازپس‌گیری پول سرمایه‌گذاری شده آسان نیست، به خصوص در شرایط رکود بازار املاک و مستغلات و مشاغلی که مانند امروز با مشکلاتی روبرو هستند.

پیش از این، روزنامه تان هوآ طوماری برای کمک از تعدادی از خانوارها در نونگ کونگ، مناطق تیو هوآ، شهر تان هوآ در مورد «خرید» زمین تحت قرارداد وام دریافت کرده بود. با این حال، هنگام تحویل زمین به «خریدار»، زمین توسط شخص دیگری اشغال شده بود.

به گفته وکیل له تی فونگ، مدیر شرکت حقوقی له فونگ هوانگ، وابسته به کانون وکلای استان تان هوآ، دو نوع قرارداد وام وجود دارد و در هر دو مورد، مشتریان در موقعیت نامساعدی قرار دارند.

اولاً، در صورتی که قرارداد وام هیچ محتوایی نداشته باشد که نشان دهد مبلغ وام مربوط به ارزش قطعه زمین/زمین، ملک متصل به زمین در پروژه وام گیرنده است، قرارداد وام دارای ارزش الزام‌آوری نیست که وام گیرنده (که همچنین سرمایه‌گذار پروژه است) باید حقوق استفاده از زمین، ملک خاص متصل به زمین را به وام دهنده منتقل کند. این قرارداد صرفاً یک قرارداد وام مدنی است، خطر این است که وقتی املاک و مستغلات واجد شرایط انتقال هستند و قیمت املاک و مستغلات افزایش می‌یابد، به نفع خود، سرمایه‌گذار وارد قرارداد انتقال املاک و مستغلات نمی‌شود، بلکه فقط موافقت می‌کند که اصل و سود (در صورت وجود) را به وام دهنده بازپرداخت کند، که منجر به ضرر مالی برای وام دهنده می‌شود.

دوم، قرارداد حاوی محتوایی است که رابطه بین مبلغ وام و قطعه زمین، خانه در پروژه وام گیرنده را نشان می‌دهد. قرارداد وام ممکن است موردی از یک معامله جعلی باشد که معامله واقعی را که یک معامله فروش املاک و مستغلات است و در آینده تشکیل می‌شود، پنهان می‌کند (در حال حاضر پروژه طبق مفاد قانون واجد شرایط فروش نیست). در این قرارداد، اگر اختلافی ایجاد شود، یکی از دو طرف پرونده را به دادگاه می‌برد، این خطر وجود دارد که هم معامله جعلی (که یک معامله وام است) و هم معامله پنهان (که یک معامله فروش املاک و مستغلات است) توسط دادگاه نامعتبر اعلام شوند. پیامد قانونی این است که وام دهنده (خریدار) فقط پول را پس می‌گیرد اما املاک و مستغلات را دریافت نمی‌کند.

قانون را با دقت بیاموزید

با این حال، به عنوان یک کانال سرمایه‌گذاری بالقوه، املاک و مستغلاتی که در آینده شکل می‌گیرند، اگر خریدار قانونی بودن پروژه را به دقت بررسی نکند تا از معاملات قانونی اطمینان حاصل کند، خطرات بالقوه زیادی دارند.

این قانون اکنون مقررات بسیار خاصی در مورد اشکال معاملات املاک و مستغلات دارد. به گفته آقای وو تان بین، معاون مدیر اداره ساخت و ساز تان هوآ، پس از لازم الاجرا شدن قانون تجارت املاک و مستغلات، اداره ساخت و ساز اشکال مختلفی از تبلیغات و اطلاع رسانی را برای سازمان ها و افراد اتخاذ کرده است تا از مفاد قانون در مورد معاملات املاک و مستغلات، به ویژه املاک و مستغلاتی که در آینده تشکیل می شوند، پیروی کنند.

بر این اساس، طبق ماده ۵۵ قانون املاک و مستغلات شماره ۶۶/۲۰۱۴/QH13، شرایط لازم برای راه‌اندازی املاک و مستغلاتی که در آینده ساخته می‌شوند، عبارتند از: داشتن اسناد مربوط به حقوق کاربری زمین، اسناد پروژه، نقشه‌های ساختمانی تأیید شده توسط مراجع ذیصلاح، مجوزهای ساخت و ساز در مواردی که مجوز ساخت و ساز لازم است، اسناد مربوط به پذیرش تکمیل ساخت زیرساخت‌های فنی متناسب با پیشرفت پروژه؛ در مورد ساختمان‌های آپارتمانی یا ساختمان‌های چند منظوره با اهداف مسکونی که در آینده ساخته می‌شوند، باید سابقه پذیرش تکمیل فونداسیون آن ساختمان وجود داشته باشد. علاوه بر این، قبل از فروش، اجاره یا خرید مسکن ساخته شده در آینده، سرمایه‌گذار باید به سازمان مدیریت مسکن استان در مورد واجد شرایط بودن مسکن برای فروش یا اجاره-خرید، اطلاع کتبی ارائه دهد.

در کنار آن، ماده ۱۹ فرمان شماره ۹۹/۲۰۱۵/ND-CP نیز امضای قراردادهای بسیج سرمایه برای توسعه مسکن تجاری را تصریح می‌کند. بر این اساس، امضای قراردادهای بسیج سرمایه برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن تجاری فقط می‌تواند از طریق فرم‌های مقرر در بندهای ۲، ۳ و ۴، ماده ۶۹ قانون مسکن انجام شود و باید با مقررات زیر مطابقت داشته باشد: طرف‌های شرکت‌کننده در مشارکت سرمایه، همکاری سرمایه‌گذاری، همکاری تجاری، سرمایه‌گذاری‌های مشترک و انجمن‌ها فقط مجاز به تقسیم سود (به صورت نقدی یا سهام) بر اساس نسبت مشارکت سرمایه طبق توافق در قرارداد هستند. سرمایه‌گذاران مجاز به اعمال فرم بسیج سرمایه مقرر در این بند یا سایر اشکال بسیج سرمایه برای تقسیم محصولات مسکن یا اولویت دادن به ثبت، سپرده‌گذاری و حق خرید مسکن یا تقسیم حقوق استفاده از زمین در پروژه برای طرف بسیج سرمایه نیستند.

بسیاری از مشتریانی که در حال ساخت خانه در پروژه منطقه تجاری و مسکونی قطعه A-TM3، بخش دونگ هونگ، شهر تان هوآ هستند، نگران هستند زیرا نمی‌دانند سرمایه‌گذار چه زمانی مراحل صدور گواهی حق استفاده از زمین را انجام خواهد داد. عکس: PV

آقای وو تان بین توصیه می‌کند: «هنگام معامله املاک و مستغلات، مشتریان باید مفاد قانون، به ویژه اسناد قانونی پروژه، ظرفیت سرمایه‌گذار و مقررات مربوط به شرایط خرید و فروش سرمایه برای توسعه مسکن آینده را به روشنی درک کنند تا از خطرات ناشی از مشارکت در پروژه‌هایی با وضعیت حقوقی نامشخص جلوگیری شود.»

با این حال، در واقعیت، برای «فرار» از مقررات مدیریتی دولت، سرمایه‌گذاران از «ترفندهای» مختلفی استفاده می‌کنند و در بیشتر موارد، خرید و فروش مسکن آینده یا بسیج سرمایه از طریق معاملات ملکی با مفاهیم «قراردادهای وام»، «سپرده‌ها»، «قراردادهای همکاری» انجام می‌شود... آقای وو تان بین افزود: «سازمان‌های مدیریت دولتی هیچ مبنایی برای مدیریت این نوع معاملات ندارند.»

با هیجان بازار املاک و مستغلات Thanh Hoa، محصولات املاک و مستغلات همیشه به گرانی «میگوی تازه» هستند. اکثر پروژه‌ها از زمانی که «روی کاغذ» بوده‌اند، فروخته شده و از میان سرمایه‌گذاران ثانویه زیادی «عبور» کرده‌اند؛ اما طبق داده‌های وزارت ساخت و ساز، تنها 30 از 104 پروژه‌ای که برای سیاست سرمایه‌گذاری تأیید شده‌اند، توسط وزارت ساخت و ساز برای واجد شرایط بودن برای خرید، فروش یا افزایش سرمایه مطلع شده‌اند، که این واقعیت را اثبات می‌کند که وضعیت خرید و فروش «دور زدن قانون» کاملاً رایج بوده است. خوشبختانه، ما با یک سرمایه‌گذار معتبر آشنا شدیم که از سرمایه بسیج شده برای هدف درست استفاده کرد و حقوق مشتری تضمین شد. در مورد مواجهه با یک سرمایه‌گذار «بدنام» که پول را برای سرمایه‌گذاری در پروژه دیگری «برده» بود، این واقعیت که مشتری محصول املاک و مستغلات را دریافت نکرده یا بعداً با مشکلاتی مواجه شده است، در واقع عواقب زیادی به همراه داشته است.

وکیل له تی فونگ، مدیر شرکت حقوقی له فونگ هوآ، از کانون وکلای استان تان هوآ، در مواجهه با مشکلاتی که مشتریان در حال حاضر با آن مواجه هستند، به ویژه تداخل در تخصیص زمین و تأخیر در اعطای گواهی‌های حق استفاده از زمین، توصیه می‌کند: با توجه به اینکه سرمایه‌گذار هنوز مراحل اعطای گواهی حق استفاده از زمین به خریدار را تکمیل نکرده است، ممکن است اختلافی بین دو طرف ایجاد شده باشد. در صورتی که دو طرف نتوانند مذاکره و مصالحه کنند، خریدار می‌تواند برای حل و فصل، علیه فروشنده در دادگاه اقامه دعوی کند. در مورد یک قطعه زمین که سرمایه‌گذار قرارداد وام با ثبت آرزوها را امضا می‌کند یا حتی با بسیاری از مشتریان قرارداد فروش امضا می‌کند، نشانه‌هایی از تصرف متقلبانه ملک طبق ماده ۱۷۴ قانون مجازات ۲۰۱۵، اصلاح و تکمیل شده در سال ۲۰۱۷، وجود دارد. در این مورد، مشتریان باید برای پذیرش و حل و فصل، دادخواستی را به سازمان تحقیقات پلیس ارائه دهند.

گروه خبرنگاران

منبع: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm