معاملات املاک و مستغلات افزایش می‌یابد و در انتظار فعال شدن مجدد است

مردم در حال تماشای آپارتمان‌های یک پروژه آپارتمانی در بین دونگ هستند - عکس: NGOC HIEN

خب، بازار املاک و مستغلات فعلی چگونه است؟ چه چیزی قابل توجه و تامل است؟

نرخ بهره کاهش می‌یابد، مردم با جسارت خانه می‌خرند

آقای نگوین آنه تو (۳۵ ساله) که به تازگی آپارتمانی در شهر تو دوک (HCMC) خریداری کرده است، گفت که اخیراً او و همسرش پروژه‌های املاک و مستغلات زیادی را در HCMC بررسی کرده‌اند و حتی به دیدن پروژه‌هایی در منطقه بین دونگ در مرز HCMC رفته‌اند، اما بیشتر پروژه‌ها قیمت بالایی دارند.

پس از بررسی پروژه‌ها، آقای تو و همسرش تصمیم گرفتند در پروژه‌ای در شهر با قیمت نزدیک به ۳ میلیارد دانگ ویتنام، که ۷۰٪ ارزش خانه از بانک وام گرفته شده بود، زندگی کنند.

به گفته آقای تو، در حال حاضر نرخ بهره وام مسکن کاهش یافته است، او می‌تواند با نرخ بهره ۶٪ در سال و با نرخ بهره ثابت برای دو سال اول وام بگیرد، که باعث شد آقای تو پس از بیش از ۱۰ سال اجاره‌نشینی تصمیم به سکونت در این خانه بگیرد.

آقای تو گفت: «در واقع، در این دوره آپارتمان‌های زیادی برای انتخاب وجود ندارد، اما من دیده‌ام که در طول دو سال گذشته، تعداد پروژه‌ها را می‌توان با انگشتان یک دست شمرد. این بار، نرخ بهره کاهش یافته است، و سرمایه‌گذاران نیز سیاست‌های حمایتی خوبی دارند، بنابراین تصمیم گرفتم در این زمان خانه بخرم.»

آقای تران ون تائو (۳۳ ساله) به جای انتخاب خرید آپارتمان یا خانه جدید در آینده، تصمیم گرفت یک آپارتمان قدیمی در منطقه تو دوک سیتی بخرد و بلافاصله پس از تکمیل مراحل خرید خانه، دفترچه صورتی را دریافت کرد. به گفته آقای تائو، با وام بانکی ۱ میلیارد دانگ ویتنامی، نرخ بهره ثابت دو ساله ۶٪ در سال، این وام برای توانایی پرداخت او مناسب است.

آقای فان نگوک بائو آن - مدیر کل شرکت املاک و مستغلات نوا لکسینگتون - در گفتگو با توئی تری گفت که در شرایطی که بازار املاک و مستغلات آپارتمان‌های جدید زیادی ندارد، بسیاری از افراد با نیازهای واقعی مسکن، خرید خانه در پروژه‌های واگذار شده با کیفیت ساخت خوب را انتخاب کرده‌اند تا فوراً نیاز فوری خود به داشتن مکانی برای زندگی را برطرف کنند.

در یک دفتر اسناد رسمی در شهر تو دوک در روز ۲۲ ژوئن، با اینکه آخر هفته بود، هنوز افرادی بودند که برای ثبت رسمی مراحل معاملات زمین، به ویژه معاملات انتقال زمین و آپارتمان، می‌آمدند.

خانم ه. (رئیس این دفتر اسناد رسمی) گفت که در حال حاضر تعداد افرادی که برای ثبت اسناد معاملات زمین مراجعه می‌کنند، کمی بیشتر از دوره «رکود» بازار در سال ۲۰۲۳ است، اما این رقم تنها کسری از زمان قبل از همه‌گیری است.

خانم ح. گفت که این دفترخانه در شش ماه گذشته ۴۰۰۰ سند محضری دریافت کرده است که یک سوم آنها معاملات خرید، فروش، نقل و انتقال آپارتمان، زمین و اجاره خانه است...

به گفته خانم ه.، امروزه بیشتر خریداران خانه افرادی هستند که نیاز واقعی به مسکن دارند، به خصوص زوج‌های جوان که قیمت آپارتمان‌هایشان بین ۲ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان است.

پروژه املاک و مستغلات در حال ساخت در منطقه 7، شهر هوشی مین - عکس: کوانگ دین

عمدتاً به دنبال خانه‌ای با وضعیت قانونی برای زندگی هستم

آقای تران مان چی - معاون مدیر کل شرکت املاک دونگ تای - در گفتگو با توئی تری گفت که معاملات واقعی نشان می‌دهد که اکثر افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند و می‌خواهند خانه‌ای برای سکونت بخرند، در این مرحله شروع به بازگشت به بازار برای خرید آپارتمان کرده‌اند.

آقای چی گفت: «در حال حاضر، خریداران دیگر به پروژه‌های ملکی که در آینده ساخته می‌شوند اما اسناد قانونی استاندارد ندارند، علاقه‌ای ندارند. بنابراین، آپارتمان‌هایی که امروز معامله می‌شوند باید از قانونی بودن کامل برخوردار باشند، سرمایه‌گذاران همچنین باید سیاست‌های پرداخت انعطاف‌پذیر زیادی ارائه دهند، برنامه‌های پرداخت را تمدید کنند و حتی در برخی از پروژه‌هایی که قبلاً خانه را دریافت کرده‌اند، خریداران هنوز تا 30٪ از مبلغ را پرداخت نکرده‌اند و با تأخیر پرداخت می‌شوند.»

به همین ترتیب، آقای فام ترونگ فو - مدیر شرکت مدیریت املاک تیتانیوم - گفت که اخیراً، زمین در برخی از مناطق مسکونی در شهر تو دوک، معاملات "گرم‌تری" نسبت به قبل داشته است.

آقای فو در مورد زمین گفت که در برخی مناطق، قیمت زمین در مقایسه با قبل، از حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به ۱۳۰ تا ۱۴۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، اندکی افزایش یافته و به دوره قبل از همه‌گیری نزدیک شده است.

علاوه بر این، آقای فو گفت که در آینده، مقررات مربوط به تقسیم و فروش زمین سختگیرانه‌تر خواهد شد، بودجه زمین برای تقسیم و فروش زمین محدود خواهد شد و اطلاعات مربوط به اتصالات زیرساختی محدود خواهد شد، بنابراین در حال حاضر برخی از مناطق خارج از شهر هوشی مین مانند نون تراچ و لونگ آن نیز معاملات بهتری نسبت به دوره "منجمد" دارند.

در همین حال، مدیر فروش یک شرکت املاک خارجی گفت که واقعیت در این شرکت نشان می‌دهد که منطقه شمالی معاملات بهتری نسبت به منطقه جنوبی دارد، پروژه‌هایی که در جنوب به بازار معرفی می‌شوند مانند دوره قبل مورد استقبال خوبی قرار نمی‌گیرند. در حال حاضر، خریداران خانه عمدتاً کسانی هستند که نیازهای واقعی مسکن دارند، گروه‌های زیادی از مشتریان که مانند دوره قبل سرمایه‌گذاری یا "گشت و گذار" می‌کنند، وجود ندارند.

به گفته این شخص، سخت‌ترین چیز در مورد بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، کمبود عرضه پروژه‌های جدید است.

برای مثال، این گروه سرمایه‌ای از شرکت مادر خود در خارج از کشور دارد که آماده است میلیاردها دلار برای توسعه پروژه‌ها هزینه کند، اما به دلیل محدودیت بودجه زمین، در سال‌های اخیر این شرکت به دنبال پروژه‌هایی با بودجه زمین پاک در شهر برای ادغام و تملک (M&A) بوده است، اما آنچه را که می‌خواسته پیدا نکرده است. بنابراین، این شخص معتقد است که بازار در آینده نزدیک همچنان از نظر عرضه با مشکل مواجه خواهد شد.

به همین ترتیب، معاون رئیس یک شرکت املاک و مستغلات با یک پروژه بزرگ در شهر هوشی مین نیز گفت که به دلیل جذب ضعیف بازار، این شرکت مجبور است موقتاً برنامه‌های توسعه ویلاها، خانه‌های شهری و آپارتمان‌ها را در منطقه پروژه به حالت تعلیق درآورد، حتی اگر این یک صندوق زمین پاک باشد.

او گفت: «ما فقط سعی داریم انشعابات ناتمام را تکمیل کنیم و مجبوریم انشعابات جدید را متوقف کنیم. مشتریان در حال حاضر آماده نیستند مبالغ هنگفتی را برای خرید آپارتمان‌های با ارزش بالا خرج کنند و خود سرمایه‌گذاران نیز با مشکلات مالی روبرو هستند و منابع کافی برای عجله کردن مانند گذشته در این دوران سخت را ندارند.»

بازار املاک و مستغلات به دلیل مشکلات قانونی هنوز دشوار است

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین - گفت که دشوارترین نکته در بخش املاک و مستغلات، مشکلات حقوقی است که منجر به متوقف شدن پروژه‌های قدیمی و کمبود پروژه‌های جدید می‌شود.

به گفته آقای چائو، در سه ماهه اول سال ۲۰۲۴، تنها یک پروژه مسکونی تجاری «همزمان با تأیید سرمایه‌گذار، برای سیاست سرمایه‌گذاری تأیید شد» با مساحت ۳۶۴۷ متر مربع و تنها یک پروژه قدیمی با مقیاس ۲۱۹ آپارتمان، سرمایه‌گذاری ساختمانی را به پایان رساند.

هیچ پروژه مسکونی تجاری واجد شرایط برای افزایش سرمایه جهت فروش مسکن در آینده وجود ندارد و ۶۲ پروژه مسکونی تجاری (پروژه‌های قدیمی) با ۲۸۴۶۲ آپارتمان در دست اجرا است.

علاوه بر این، آقای چاو همچنین گفت که هیچ پروژه مسکن اجتماعی برای سرمایه گذاری تأیید نشده یا مجوز ساخت و ساز دریافت نکرده است، اما تنها یک پروژه مسکن اجتماعی (پروژه قدیمی) با ۲۴۲ آپارتمان تکمیل شده و هفت پروژه مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران (پروژه های قدیمی) با ۴۹۹۶ آپارتمان در حال اجرا است.

آقای چائو گفت: «در سال ۲۰۲۴، بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین همچنان با عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و کمبود عرضه مسکن مواجه خواهد بود که منجر به افزایش یا حفظ قیمت مسکن، به ویژه با توجه به عدم تعادل در بخش مسکن لوکس و کمبود شدید مسکن تجاری مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی، خواهد شد.»

درآمد کسب و کار املاک و مستغلات از کجا افزایش می‌یابد؟

منبع: اداره آمار شهر هوشی مین - گردآوری شده توسط: NGOC HIEN - گرافیک: N.KH.

طبق گزارش اداره آمار شهر هوشی مین، در پنج ماه اول سال، درآمد سایر خدمات شهر هوشی مین ۱۷۲،۴۹۱ میلیارد دونگ ویتنام بوده که ۸.۶ درصد افزایش داشته است. از این میزان، درآمد کسب و کار املاک و مستغلات ۱۰۱،۸۱۴ میلیارد دونگ ویتنام تخمین زده می‌شود که ۵۹ درصد از درآمد سایر خدمات را تشکیل می‌دهد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷.۴ درصد افزایش داشته است. پیش از این، در چهار ماه اول سال ۲۰۲۴، درآمد کسب و کار املاک و مستغلات ۸۰،۸۴۵ میلیارد دونگ ویتنام تخمین زده شده بود که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۹.۸ درصد افزایش داشته است.

نمایندگان دفاتر اسناد رسمی در گفتگو با توئی تری گفتند که افزایش درآمد حاصل از بخش املاک و مستغلات تا حدودی به این دلیل است که اعلام ارزش معاملات املاک و مستغلات به ارزش واقعی نزدیک شده است، که بسیار بالاتر از اعلام قبلی است.

رئیس یک دفتر اسناد رسمی گفت که در گذشته برای «اجتناب» از پرداخت مالیات بالا، معاملات املاک اغلب فقط چند ده تا چند صد میلیون دانگ اعلام می‌شد، اما اکنون دیگر اینطور نیست، تمام سوابق معاملات بالای ۵۰۰ میلیون دانگ است. اگر اظهارنامه کم باشد، مالیات برگشت داده می‌شود و برای رویه‌های آینده بسیار دردسرساز و دشوار خواهد بود.

بنابراین، این فرد گفته است که اظهارنامه‌های مردم به قیمت فروش نزدیک‌تر بوده و همین امر باعث شده نرخ مالیات بیشتر از قبل شود.

پیش‌بینی می‌شود بازار املاک و مستغلات تا اواسط سال 2025 به ثبات برسد

قیمت آپارتمان در هانوی در شش ماه اول سال 2024 به طور متوسط ​​31 درصد افزایش یافته است - عکس: NAM TRAN

بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهد، اما به گفته کارشناسان، بازار زمانی تثبیت خواهد شد که معاملات بیشتری برای آپارتمان‌های مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی انجام شود.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، در سه ماهه اول سال 2024، تعداد پروژه‌های مسکونی تجاری تکمیل شده در سراسر کشور 10، پروژه‌های دارای مجوز جدید 19، پروژه‌های واجد شرایط فروش مسکن در آینده 38 و پروژه‌های در حال اجرا 984 بوده است.

کل معاملات املاک و مستغلات در سه ماهه اول سال 2024 به 133،512 معامله موفق رسید (109،066 در سه ماهه اول سال 2023).

از این تعداد، معاملات آپارتمان و خانه‌های شخصی به ۳۵,۸۵۳ معامله (۲۷۵۹۰ معامله در سه‌ماهه اول ۲۰۲۳) و معاملات زمین به ۹۷,۶۵۹ معامله (۸۱,۴۷۶ معامله در سه‌ماهه اول ۲۰۲۳) رسید. وزارت ساخت و ساز همچنین اعلام کرد که بازار آپارتمان همچنان توجه گروه‌هایی با نیازهای واقعی مسکن و سرمایه‌گذاران میان‌مدت و بلندمدت را به خود جلب می‌کند.

بهبودی موضعی

آقای دین مین توان - مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی - در گفتگو با Tuoi Tre اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات به صورت محلی در حال بهبود است، به خصوص در بازار هانوی که قیمت‌ها در بازار ثانویه و پروژه‌های آپارتمانی لوکس هر دو در حال افزایش هستند.

میانگین قیمت آپارتمان‌ها افزایش یافته است زیرا پروژه‌های لوکس تازه راه‌اندازی شده، قیمت‌های بالایی ارائه می‌دهند و باعث افزایش میانگین قیمت کل بازار شده‌اند. آقای توآن گفت که بازار آپارتمان در سه ماه اول سال افزایش یافته است، اما نه در جهت مثبت از نظر عرضه و تقاضا. علاوه بر این، بهبود بازار املاک و مستغلات در سال‌های اخیر بیشتر در شمال متمرکز بوده است. علاوه بر آپارتمان‌ها، بازار زمین و مسکن شخصی در شمال نیز افزایش یافته است.

با نگاهی به کل بازار، می‌توان دریافت که تقاضا برای املاک و مستغلات برآورده نشده است. کسانی که نیاز واقعی به مسکن در هانوی دارند، به دنبال مسکن با قیمت کمتر از ۴۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع و در شهر هوشی مین، مسکن با قیمت کمتر از ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع هستند، اما در حال حاضر کمبود عرضه وجود دارد.

به گفته آقای وو هوین توان کیئت - مدیر CBRE VN، عرضه بازار در سال‌های اخیر فقط مربوط به بخش آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت بوده است. آقای کیئت با پیش‌بینی اینکه در چند سال آینده، هیچ محصول میان‌رده و ارزان‌قیمتی در محصولات آپارتمانی صرفاً تجاری وجود نخواهد داشت، گفت:

این کارشناس همچنین تأیید کرد که تنها زمانی که عرضه مسکن فراوان باشد، تقاضای بازار تثبیت می‌شود و عرضه و تقاضا در همه بخش‌ها متعادل خواهد شد، آنگاه بازار به طور پایدار توسعه خواهد یافت.

در حال حاضر، بازار املاک و مستغلات در سال‌های اخیر به سمت بخش گران‌قیمت متمایل، نامتعادل و متمايل بوده است. بنابراین، بازار همچنین انتظار دارد که دولت از توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کم‌درآمد حمایت کند تا به زودی این عرضه را ایجاد کند.

انتظارات برای اجرای قوانین املاک و مستغلات

به گفته کارشناسان، پیشنهاد دولت برای اجرایی شدن سه قانون مربوط به بازار املاک و مستغلات از اول آگوست، پنج ماه زودتر از مصوبه قبلی مجلس ملی، و دو بند از ماده ۲۰۰ و ماده ۲۱۰ قانون موسسات اعتباری نیز برای اجرایی شدن زودهنگام از اول آگوست پیشنهاد شده است تا از ثبات و سختگیری در هنگام دریافت وثیقه از موسسات اعتباری اطمینان حاصل شود که این امر یک کریدور قانونی جدید، شفاف‌تر و مطلوب‌تر برای بازار املاک و مستغلات ایجاد خواهد کرد.

با این حال، در واقعیت، هنگام اعمال قوانین، همیشه تأخیر وجود دارد و از شش ماه تا یک سال طول می‌کشد تا تأثیر واضحی داشته باشد. علاوه بر این، قوانین به متعادل کردن بازار، تعدیل قیمت مسکن و همچنین تعدیل نرخ بهره وام یا کاهش قیمت زمین اشاره‌ای نمی‌کنند. برعکس، هزینه‌های ورودی برای پروژه‌ها ممکن است افزایش یابد، بنابراین انتظار کاهش قیمت مسکن دشوار است.

آقای دین مین توان همچنین اظهار داشت که قوانین برای نفوذ در بازار به زمان نیاز دارند، و نیازی به دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌ها برای راهنمایی نیست، بنابراین در کوتاه‌مدت بازار هنوز فاقد عرضه است. در حال حاضر، بازار در مرحله گذار بین قوانین قدیمی و جدید است، هیچ‌کس جرات تصمیم‌گیری ندارد، بنابراین عرضه جدید کم است و پروژه‌هایی که عرضه جدید دارند ممکن است با قیمت‌های بسیار بالایی فروخته شوند.

با این حال، آقای توآن امیدوار است که قانون جدید به حل مشکل عرضه کمک کند و موانع قانونی را برای پروژه‌ها در شمال و جنوب برطرف کند. مقررات شفاف‌تر خواهند شد و عرضه در میان‌مدت و بلندمدت فراوان‌تر خواهد بود.

قانون جدید همچنین الزامات سختگیرانه‌تری را برای سرمایه‌گذاران اعمال می‌کند، فقط سرمایه‌گذاران بالقوه می‌توانند پروژه‌ها را اجرا کنند و در عین حال از خریداران خانه حمایت می‌کند تا هنگام خرید خانه فقط ۵٪ پیش‌پرداخت داشته باشند. غربالگری سرمایه‌گذاران بهتر خواهد شد و بازار به طور سالم‌تری توسعه خواهد یافت. اما حداقل تا سه ماهه دوم سال ۲۰۲۵ طول خواهد کشید تا بازار املاک و مستغلات به تعادل برسد و به طور پایدار توسعه یابد.

معاون وزیر ساخت و ساز نگوین ون سینه:
دولت از افزایش عرضه مسکن اجتماعی برای کاهش قیمت مسکن حمایت خواهد کرد.

مصوبه ۳۳ دولت، راهکار جامعی برای بازار املاک و مستغلات ارائه داده است. بر این اساس، دولت مجموعه‌ای از راهکارها مانند تکمیل نهادها، ترویج توسعه مسکن اجتماعی، تسهیل دسترسی شرکت‌ها به سرمایه، انتشار اوراق قرضه برای بسیج سرمایه برای پروژه‌ها و... را پیشنهاد کرده است.

راه‌حل برای بازار از قبل وجود دارد، به صورت غیرمتمرکز در سطح محلی و شفاف است، اما پیاده‌سازی آن هنوز کند است.

افزایش عرضه مسکن اجتماعی برای تأمین نیازهای مسکن اکثر مردم در مناطق شهری، راه حلی برای افزایش عرضه مسکن است که هدف آن تعدیل ساختار مسکن و کاهش قیمت‌های فعلی مسکن است. وقتی خانه‌های ارزان قیمت زیادی وجود داشته باشد، قطعاً قیمت مسکن کاهش خواهد یافت.

در آینده نزدیک، دولت فرمان جداگانه‌ای در مورد توسعه مسکن اجتماعی صادر خواهد کرد که هدف آن کوتاه کردن مراحل سرمایه‌گذاری، ایجاد حداکثر راحتی برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی در انجام مراحل سرمایه‌گذاری، دسترسی به زمین، سرمایه و فروش مسکن اجتماعی است.

منبع: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm