مجموعه‌ای از سیاست‌های جدید از آگوست ۲۰۲۴ اعمال می‌شوند

قوانین مربوط به زمین، مسکن و املاک و مستغلات از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا می‌شوند.

در تاریخ ۲۹ ژوئن، مجلس ملی به تصویب قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین شماره ۳۱/۲۰۲۴/QH۱۵، قانون مسکن شماره ۲۷/۲۰۲۳/QH۱۵، قانون تجارت املاک شماره ۲۹/۲۰۲۳/QH۱۵ و قانون موسسات اعتباری شماره ۳۲/۲۰۲۴/QH۱۵ رأی داد.

این قانون که از ۵ ماده تشکیل شده و از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا می‌شود، اصلاحات و الحاقاتی را برای تعدادی از مواد قانون زمین شماره ۳۱/۲۰۲۴/QH۱۵، مانند اصلاح و الحاق بند ۲ ماده ۲۵۱، تصریح می‌کند: «لغو مصوبه شماره ۱۳۲/۲۰۲۰/QH۱۴ مورخ ۱۷ نوامبر ۲۰۲۰ مجلس ملی که تعدادی از سیاست‌ها را برای رفع مشکلات و عقب‌ماندگی‌ها در مدیریت و استفاده از زمین‌های دفاع و امنیت ملی در ترکیب با تولید نیروی کار و فعالیت‌های عمرانی اقتصادی از اول ژانویه ۲۰۲۵ به صورت آزمایشی اجرا می‌کند.»

قوانین مربوط به زمین، مسکن و معاملات املاک و مستغلات از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا خواهد بود. عکس: فام هونگ

اصلاح و تکمیل بند ۱ ماده ۲۵۲ «این قانون از ۱ آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است، به جز مواردی که در بندهای ۲ و ۳ این ماده تصریح شده است».

علاوه بر این، بند ۱۰ ماده ۲۵۵ اصلاح و تکمیل می‌شود: «پروژه‌های سرمایه‌گذاری در صورت تخصیص زمین و اجاره زمین که از طریق حراج حقوق بهره‌برداری از زمین طبق مفاد قانون زمین شماره ۴۵/۲۰۱۳/QH۱۳، قوانین مربوطه و مطابق با برنامه‌ریزی و طرح‌های بهره‌برداری از زمین انجام نشده‌اند، اما زمین تخصیص داده نشده یا اجاره داده نشده‌اند، در صورت قرار گرفتن در یکی از موارد زیر، مراحل بعدی ترتیب و رویه‌های تخصیص زمین و اجاره زمین را برای تخصیص زمین و اجاره زمین به سرمایه‌گذاران و مالکان پروژه طبق مفاد این قانون ادامه خواهند داد:

الف) پروژه، سرمایه‌گذار یا مالک پروژه را مطابق با مفاد قانون سرمایه‌گذاری، قانون مسکن و قانون مناقصه از اول ژوئیه ۲۰۱۴ تا قبل از اول اوت ۲۰۲۴ انتخاب کرده باشد؛

ب) پروژه‌هایی که سرمایه‌گذاران آنها اسناد معتبری را برای انجام مراحل انتخاب سرمایه‌گذاران و مالکان پروژه قبل از ۱ آگوست ۲۰۲۴ ارائه کرده و سرمایه‌گذاران و مالکان پروژه را قبل از ۱ ژانویه ۲۰۲۵ انتخاب کرده‌اند.

انتخاب سرمایه‌گذاران و مالکان پروژه برای پروژه‌های مشخص‌شده در این بند، مطابق با مفاد قانون سرمایه‌گذاری، قانون مسکن و قانون برگزاری مناقصات که در زمان ارائه پرونده لازم‌الاجرا است، انجام خواهد شد.

همزمان، این قانون بند ۱ ماده ۱۹۷ قانون مسکن شماره ۲۷/۲۰۲۳/QH۱۵؛ بند ۱ ماده ۸۲ قانون تجارت املاک شماره ۲۹/۲۰۲۳/QH۱۵؛ و بند ۲ ماده ۲۰۹ قانون موسسات اعتباری شماره ۳۲/۲۰۲۴/QH۱۵ را که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است، اصلاح و تکمیل می‌کند.

مقررات جدید در مورد جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد

دولت فرمان شماره ۸۸/۲۰۲۴/ND-CP مورخ ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۴ را صادر کرد که در آن غرامت، حمایت و اسکان مجدد در صورت تملک زمین توسط دولت تنظیم شده است؛ این فرمان از ۱ آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است.

فرمان شماره ۸۸ غرامت را به شکل زمین با هدفی متفاوت از نوع زمین بازپس گرفته شده یا به شکل مسکن در زمانی که دولت زمین را طبق بند ۱ ماده ۹۶، بند ۱ ماده ۹۸، بند ۱ ماده ۹۹ قانون زمین بازپس می‌گیرد، تصریح می‌کند.

طبق مقررات، قیمت زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین هنگام جبران خسارت با زمینی با هدف استفاده متفاوت از نوع زمین بازیابی شده برای خانوارها، افراد و افراد ویتنامی تبار ساکن در خارج از کشور که از زمین مسکونی استفاده می‌کنند یا صاحب خانه‌های متصل به حقوق استفاده از زمین در ویتنام هستند، قیمت زمین تعیین شده طبق فهرست قیمت زمین در زمان تصویب طرح جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد است.

در صورت پرداخت غرامت از طریق اجاره زمین که اجاره بها به صورت یکجا برای کل مدت اجاره پرداخت می‌شود، قیمت زمین برای محاسبه اجاره بها، قیمت مشخص زمین است که توسط کمیته مردمی ذیصلاح در زمان تصویب طرح غرامت، حمایت و اسکان مجدد تعیین شده است.

قیمت زمین برای محاسبه هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین هنگام جبران خسارت با زمینی با هدفی متفاوت از نوع زمین بازیابی شده برای سازمان‌های اقتصادی با زمین مسکونی بازیابی شده، قیمت خاص زمین است که توسط کمیته مردم در سطح ذیصلاح در زمان تصویب طرح جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد تعیین می‌شود.

به افرادی که زمینشان بازیابی می‌شود، زمینی با کاربری متفاوت از نوع زمین بازیابی شده یا مسکنی که در آن ارزش غرامت و هزینه‌های پشتیبانی زمین و استفاده از زمین، اجاره زمین قابل پرداخت هنگام تخصیص زمین، اجاره زمین دیگر یا خرید مسکن متفاوت است، به صورت زیر رسیدگی می‌شود:

در صورتی که غرامت و حمایت از زمین بیشتر از هزینه استفاده از زمین یا اجاره زمین قابل پرداخت هنگام واگذاری یا اجاره زمین برای هدفی متفاوت از نوع زمین بازیابی شده یا قیمت خرید خانه باشد، شخصی که زمین او بازیابی شده است، مابه‌التفاوت را دریافت خواهد کرد.

در صورتی که غرامت و حمایت از زمین کمتر از هزینه استفاده از زمین یا اجاره زمین قابل پرداخت در هنگام واگذاری یا اجاره زمین برای هدفی متفاوت از نوع زمین بازیابی شده یا قیمت خرید خانه باشد، شخصی که زمین او بازیابی شده است باید مابه‌التفاوت را پرداخت کند.

کمیته مردمی استان، بر اساس صندوق زمین، صندوق مسکن و وضعیت واقعی محل، نرخ تبدیل و شرایط جبران خسارت را به شکل زمین با هدف استفاده متفاوت از نوع زمین بازیابی شده یا به شکل مسکن برای جبران خسارت افرادی که زمین آنها طبق مقرر بازیابی شده است، تعیین خواهد کرد.

استانداردهای ارزیابی املاک و مستغلات

وزارت دارایی بخشنامه شماره 42/2024/TT-BTC مورخ 20 ژوئن 2024 را صادر کرد که استانداردهای ارزیابی ویتنام در مورد ارزیابی املاک و مستغلات را از 5 آگوست 2024 لازم الاجرا اعلام می‌کند.

بر این اساس، استانداردهای ارزیابی ویتنام، ارزیابی املاک و مستغلات را هنگام ارزیابی قیمت‌ها مطابق با مفاد قانون قیمت‌ها، تجویز و هدایت می‌کند. این استانداردهای ارزیابی ویتنام در مورد ارزیابی زمین مطابق با مفاد قانون زمین اعمال نمی‌شود.

رویکردهای مورد استفاده در ارزش‌گذاری املاک و مستغلات شامل رویکرد بازار، رویکرد هزینه و رویکرد درآمدی مطابق با استانداردهای ارزش‌گذاری ویتنام یا استفاده از ترکیبی از رویکردها است.

روش‌های ارزیابی مورد استفاده در ارزیابی املاک و مستغلات شامل روش‌های ارزیابی متعلق به رویکردها یا ترکیبی از رویکردهای مشخص شده در بالا است. روش مازاد، یک روش ارزیابی است که بر اساس ترکیب رویکرد بازار، رویکرد هزینه و رویکرد درآمد ساخته شده است.

بر اساس ویژگی‌های املاک مورد ارزیابی، هدف از ارزیابی، زمان ارزیابی، مبنای ارزش ارزیابی، اطلاعات و داده‌هایی که در مورد املاک مورد ارزیابی می‌توان جمع‌آوری کرد تا رویکرد و روش مناسب ارزیابی انتخاب شود.

آیین‌نامه جدید خرید و فروش اوراق مشارکت توسط موسسات اعتباری

بانک مرکزی بخشنامه شماره 11/2024/TT-NHNN مورخ 28 ژوئن 2024 را صادر کرد که تعدادی از مواد بخشنامه شماره 16/2021/TT-NHNN مربوط به خرید و فروش اوراق قرضه شرکتی توسط موسسات اعتباری و شعب بانک‌های خارجی را اصلاح و تکمیل می‌کند؛ این بخشنامه از 12 آگوست 2024 لازم‌الاجرا است.

بخشنامه 11/2024/TT-NHNN بند 14 را به ماده 4 در مورد اصول خرید و فروش اوراق قرضه شرکتی اضافه می‌کند: شرکت صادرکننده باید قبل از خرید اوراق قرضه شرکتی توسط موسسه اعتباری، اطلاعات مربوط به اشخاص مرتبط را طبق قانون موسسات اعتباری به موسسه اعتباری ارسال کند. اشخاص مرتبط با شرکت صادرکننده، سازمان‌ها و افرادی هستند که طبق بند 24، ماده 4 قانون موسسات اعتباری با شرکت صادرکننده رابطه دارند.

اطلاعات مربوط به اینکه شخص مربوطه یک شخص حقیقی است، شامل: نام کامل؛ شماره شناسایی شخصی؛ ملیت، شماره گذرنامه، تاریخ صدور، محل صدور برای خارجی‌ها؛ ارتباط با شرکت صادرکننده. اطلاعات مربوط به اینکه شخص مربوطه یک سازمان است، شامل: نام، کد تجاری، آدرس دفتر مرکزی شرکت، شماره گواهی ثبت شرکت یا اسناد قانونی معادل؛ نماینده قانونی، ارتباط با شرکت صادرکننده.

علاوه بر این، این بخشنامه بند ۱۵ را به ماده ۴ اضافه می‌کند: مؤسسات اعتباری موظفند هنگام پرداخت در خرید و فروش اوراق قرضه شرکتی، طبق مفاد قانون پرداخت‌های غیرنقدی، از خدمات پرداخت غیرنقدی استفاده کنند.

این بخشنامه همچنین بند ۱، ماده ۸ در مورد محدودیت خرید اوراق قرضه شرکتی را اصلاح و تکمیل می‌کند. بر این اساس، کل مانده خرید اوراق قرضه شرکتی (شامل اوراق قرضه صادر شده توسط شرکت‌ها و اشخاص وابسته به آن شرکت) طبق مفاد قانون مؤسسات اعتباری و مقررات بانک دولتی ویتنام در مورد محدودیت‌ها و نسبت‌های ایمنی در عملیات مؤسسات اعتباری، به کل مانده اعتبار معوق برای یک مشتری، برای یک مشتری و اشخاص وابسته محاسبه می‌شود.

اصلاح مقررات مربوط به سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در خارج از کشور

بانک مرکزی بخشنامه شماره 23/2024/TT-NHNN مورخ 28 ژوئن 2024 را صادر کرد که تعدادی از مواد بخشنامه شماره 10/2016/TT-NHNN مورخ 29 ژوئن 2016 را اصلاح و تکمیل می‌کند و تعدادی از مفاد مقرر در فرمان شماره 135/2015/ND-CP مورخ 31 دسامبر 2015 دولت در مورد تنظیم سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در خارج از کشور را هدایت می‌کند.

بخشنامه اصلاح و تکمیل ماده ۸ در مورد اصول اجرای برنامه‌های پاداش سهام خارج از کشور. بر این اساس، اجرای برنامه‌های پاداش سهام خارج از کشور باید اصول زیر را تضمین کند: برنامه‌های پاداش سهام خارج از کشور که شرکت‌کنندگان آن کارمندان ویتنامی هستند، فقط از طریق سازمانی که برنامه پاداش سهام را اجرا می‌کند، قابل اجرا هستند.

ارز خارجی جمع‌آوری‌شده از سود سهام و سایر درآمدهای قانونی مربوط به برنامه اعطای سهام خارج از کشور باید از طریق حساب اجرای برنامه که در ماده ۱۲ این بخشنامه مشخص شده است، به کارمندان ویتنامی منتقل شود. مقررات مربوط به مدیریت ارز خارجی، تعهدات پرداخت مالیات بر درآمد و سایر مقررات مربوطه قانون ویتنام را رعایت کنید.

در مقایسه با مقررات فعلی، بخشنامه 23/2024/TT-NHNN الزام تأیید ثبت از بانک دولتی را قبل از اجرای برنامه پاداش سهام منتشر شده در خارج از کشور حذف کرده است.

همزمان، این بخشنامه ماده 9 مربوط به فرم‌های پاداش را نیز اصلاح و تکمیل می‌کند: (1) پاداش مستقیم در سهام؛ (2) سایر اشکال سهام پاداش در خارج از کشور که جریان نقدی در خارج از کشور ایجاد نمی‌کنند.

این بخشنامه اشکال دیگری از اعطای سهام به خارج از کشور را اضافه می‌کند که جریان نقدی در خارج از کشور ایجاد نمی‌کنند. مقررات فعلی فقط به اعطای مستقیم سهام و اعطای حق خرید سهام با شرایط ترجیحی اشاره می‌کنند.

منبع: https://kinhtedothi.vn/hang-loat-chinh-sach-moi-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024.html