پدیده «اختلاف قیمت» در بخش املاک لوکس

Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục leo thang, lập mặt bằng mới ở nhiều dự án.

قیمت آپارتمان‌های لوکس در هانوی و هوشی مین سیتی به طور مداوم در حال افزایش است و در بسیاری از پروژه‌ها به سطوح جدیدی رسیده است.

طبق گزارش سه ماهه سوم سال 2025 وزارت ساخت و ساز ، قیمت آپارتمان‌ها به ویژه در بخش‌های متوسط و گران‌قیمت همچنان در حال افزایش است. در هانوی، میانگین قیمت به 95 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است که از این تعداد، بیش از 43 درصد از پروژه‌های جدید قیمتی بالاتر از 120 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارند. برخی از پروژه‌های گران‌قیمت در حال ایجاد سطوح قیمتی جدیدی هستند، مانند Sun Feliza Suites Cau Giay (160-180 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع)، The Nelson Private Residences (130-180 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع)، Starlake Tay Ho Tay (130-180 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع).

در شهر هوشی مین ، میانگین قیمت حدود ۹۱ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است، پروژه‌های مرکزی با قیمت ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به فروش می‌رسند. وزارت ساخت و ساز ارزیابی کرده است که شتاب گرفتن مجموعه‌ای از پروژه‌های بزرگ زیرساختی (مترو شماره ۱، جاده کمربندی ۳، پل تو تیم ۴...) به همراه عرضه محدود، همچنان باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.

بخش لوکس شاهد بیشترین افزایش بود: لنکستر لگسی (۱۶۸ تا ۲۱۰ میلیون دونگ در متر مربع)، اوپوسک رزیدنس (۲۲۵ تا ۲۹۰ میلیون دونگ در متر مربع)، گرند منهتن (۱۵۰ تا ۱۹۰ میلیون دونگ در متر مربع)، امپایر سیتی (۱۴۲ تا ۱۷۸ میلیون دونگ در متر مربع)، متروپل تو تیم (۱۸۰ تا ۲۲۵ میلیون دونگ در متر مربع).

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز، اگرچه قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی همچنان به شدت در حال افزایش است، اما تعداد معاملات املاک و مستغلات رو به کاهش است. در گزارش وزارت ساخت و ساز آمده است که در سه ماهه سوم حدود ۱۳۶،۶۸۱ معامله در سراسر کشور ثبت شده است که تنها ۸۷ درصد در مقایسه با سه ماهه دوم سال ۲۰۲۵ و ۹۶.۶ درصد در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۴ است.

پدیده «فروش با قیمت بالاتر» در آپارتمان‌های لوکس

معاملات آرام هستند، اما وضعیت فروش با اختلاف قیمت، در پروژه‌های گران‌قیمت - که قبلاً از مشوق‌هایی برای جذب مشتری استفاده می‌کردند - بیشتر و بیشتر ظاهر می‌شود. بسیاری از مشتریان گفتند که خرید واحد با قیمت مناسب سرمایه‌گذار تقریباً غیرممکن است. یک دلال فاش کرد: «محصولات به محض عرضه فروخته می‌شوند، هر واحد اختلاف قیمت دارد، هیچ واحدی بدون اختلاف قیمت وجود ندارد. اختلاف قیمت رایج ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر واحد است.»

این موضوع بسیاری از خریداران را شگفت‌زده کرده است، به‌ویژه با توجه به اینکه پیش از این، خرید و فروش با هزینه‌های اضافی عمدتاً در بخش مسکن ارزان‌قیمت انجام می‌شد. آقای نگو دانگ کوین (هانوی) گفت: «ما می‌خواهیم با قیمتی که سرمایه‌گذار اعلام کرده است، خرید کنیم، اما هزینه‌های اضافی خارج از قرارداد، خریداران را مجبور می‌کند قبل از تصمیم‌گیری، بسیار دقیق تحقیق کنند.»

نگوین ون لین، کارشناس املاک و مستغلات، گفت که این پدیده نشان‌دهنده تقاضا در بخش املاک لوکس است که بسیار فراتر از انتظارات سرمایه‌گذاران است. آقای لین گفت: «مشتریانی که می‌خواهند با قیمت مناسب خرید کنند با مشکلاتی روبرو خواهند شد، اما این همچنین نشانه‌ای است که بازار هنوز جذاب است و جریان نقدی همچنان بر پروژه‌های باکیفیت و مکان‌های درجه یک متمرکز است.»

با این حال، وضعیت افزایش قیمت فروش، خریداران را تحت فشار زیادی قرار می‌دهد. آقای تران مین توان (هانوی) گفت: «ما باید با دقت تحقیق کنیم که کدام آپارتمان‌ها هزینه‌های اضافی دارند و کدام‌ها ندارند و ظرفیت مالی خود را در نظر بگیریم. پیش از این، خرید یک آپارتمان لوکس ساده‌تر بود، اما اکنون باید برای افزایش قیمت‌ها آماده شویم و این امر خرید خانه را بسیار استرس‌زاتر می‌کند.»

در همین حال، عرضه آپارتمان در هانوی در سه ماهه سوم نسبت به مدت مشابه سال گذشته 10 درصد افزایش یافته است. خانم نگوین هوآی آن، مدیر CBRE هانوی، اظهار داشت که عرضه فعلی حدود 30،000 واحد است که بسیار فراوان است، تنها چند پروژه قیمت بسیار بالایی دارند، بنابراین مصرف کند است.

Hiện tượng “bán chênh” ở phân khúc bất động sản hạng sang - Ảnh 1. — معاملات آرام هستند، اما وضعیت فروش با اختلاف قیمت، بیشتر و بیشتر در پروژه‌های گران‌قیمت دیده می‌شود. عکس تزئینی.

انجمن املاک و مستغلات ویتنام در مورد موضوع فوق اذعان کرد که وضعیتی وجود دارد که در آن برخی از سرمایه‌گذاران با تالارهای معاملاتی همکاری می‌کنند تا محصولات را در دسته‌های کوچک به بازار عرضه کنند و با ایجاد حس کمبود، قیمت‌ها را افزایش دهند. آقای نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن، تأیید کرد: «بسیاری از پروژه‌ها کمبود محصول ندارند، اما سرمایه‌گذاران همچنان حس کمبود را ایجاد می‌کنند تا قیمت‌ها را افزایش دهند. این عملی است که بازار را مختل می‌کند و باید با آن برخورد شود.»

با قیمت‌های فعلی، یک آپارتمان لوکس ۶۰ متری در هانوی حدود ۶ میلیارد دانگ ویتنام قیمت دارد که از توان مالی اکثر مردم خارج است. با احتساب این تفاوت، فشار مالی حتی بیشتر هم می‌شود. کارشناسان نگرانند که جریان نقدی در بازار فقط بین سرمایه‌گذاران در گردش باشد، در حالی که نیازهای واقعی مسکن به طور فزاینده‌ای به بیرون رانده می‌شوند. اگر این وضعیت بدون مکانیسم کنترل ادامه یابد، ممکن است در درازمدت بر اعتبار پروژه و تجربه مشتری تأثیر بگذارد.

به زودی راهکارهایی برای ثبات بازار ارائه خواهد شد

نخست وزیر در مواجهه با تحولات پیچیده بازار املاک و مستغلات، با صدور ابلاغیه رسمی ۱۹۰/CD-TTg، اجرای همزمان راهکارهای تثبیت را خواستار شد. بر اساس این ابلاغیه، وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها باید چارچوب قانونی مربوط به مسکن، زمین و معاملات املاک و مستغلات را تکمیل کنند؛ رویه‌های اداری را به شدت کاهش دهند؛ و مقررات مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین را تنظیم کنند تا از فشار غیرمنطقی بر افزایش قیمت‌ها جلوگیری شود. دولت همچنین بر توسعه مسکن اجتماعی تأکید کرد و تلاش کرد تا از هدف ۱۰۰۰۰۰ واحد در سال ۲۰۲۵ فراتر رود، ضمن اینکه سیاست‌های جدید در مورد اجاره و خرید اقساطی خانه برای گروه‌های کم‌درآمد را بررسی می‌کند.

به وزارت ساخت و ساز مأموریت داده شد تا راهکارهایی را برای کنترل قیمت‌ها مطابق با سازوکارهای بازار و در عین حال تضمین حق مسکن برای مردم ارائه دهد. علاوه بر این، این وزارتخانه باید فوراً نتایج ۵ کارگروه را که مستقیماً در حال حل مشکلات پروژه‌های املاک و مستغلات در سراسر کشور، به ویژه مسکن اجتماعی هستند، گزارش دهد.

Hiện tượng “bán chênh” ở phân khúc bất động sản hạng sang - Ảnh 2. — تنها زمانی که سازوکارهای مدیریتی و سیاست‌های حمایتی به طور جدی اجرا شوند، بازار املاک و مستغلات می‌تواند به طور پایدار توسعه یابد.

نخست وزیر همچنین از رئیس بانک مرکزی ویتنام درخواست کرد که به طور فعال و مؤثر سیاست پولی را مدیریت کند؛ کنترل و ارزیابی اعتبار را تقویت کند و سرمایه را برای پروژه‌های مسکن اجتماعی، مسکن کارگران، نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی و مسکن تجاری با قیمت‌های مناسب در اولویت قرار دهد. در عین حال، لازم است اعتبار پروژه‌هایی که قیمت فروش آنها بیش از حد بالا است یا نشانه‌هایی از "تورم قیمت" یا "افزایش قیمت" دارند، از نزدیک رصد شود.

تحت فشار افزایش قیمت‌ها و «اختلاف قیمت‌های گسترده»، بازار املاک لوکس با چالش ایجاد تعادل بین سود سرمایه‌گذاران و دسترسی مردم به مسکن مواجه است. اجرای همزمان راه‌حل‌های دولت و وزارت ساخت و ساز، کلید کنترل انحرافات، تضمین شفافیت بازار و تثبیت اعتماد خریداران واقعی خواهد بود.

منبع: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm