نتایج آمار مساحت زمین‌های ملی، انتظارات پس از «پمپ شدن» بازار با پول بیشتر

اعلام نتایج آمار مساحت زمین کل کشور در سال 2022، انتظار دسترسی آسان‌تر کسب‌وکارها به سرمایه پس از تلگراف نخست وزیر، افزایش گسترده قیمت زمین در بین دونگ ... از جدیدترین اخبار املاک و مستغلات هستند.

آخرین املاک و مستغلات: تا تاریخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۲، مساحت طبیعی کل کشور ۳۳,۱۳۴,۴۸۲ هکتار است که شامل مساحت زمین‌های کشاورزی : ۲۸,۰۰۲,۵۷۴ هکتار؛ مساحت زمین‌های غیرکشاورزی: ۳,۹۶۱,۳۲۴ هکتار؛ مساحت زمین‌های بلااستفاده: ۱,۱۷۰,۵۸۴ هکتار می‌شود. (عکس: HA)

اعلام نتایج آمارگیری از مساحت اراضی ملی در سال 2022

معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، لی مین نگان، به تازگی تصمیم شماره 3048/QD-BTNMT را امضا و صادر کرده است که نتایج آمار مساحت زمین کل کشور در سال 2022 را تأیید و اعلام می‌کند.

طبق نتایج آماری، تا تاریخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۲، کل مساحت طبیعی کشور ۳۳,۱۳۴,۴۸۲ هکتار است که شامل ۲۸,۰۰۲,۵۷۴ هکتار زمین کشاورزی، ۳,۹۶۱,۳۲۴ هکتار زمین غیرکشاورزی و ۱,۱۷۰,۵۸۴ هکتار زمین بلااستفاده می‌شود.

آمار مساحت زمین در سال ۲۰۲۲ به طور یکسان در سراسر کشور مورد استفاده قرار می‌گیرد.

کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی، مسئول هدایت افشای عمومی و ارائه نتایج آمار زمین‌های محلی در سال ۲۰۲۲ به سازمان‌ها و افراد برای استفاده یکپارچه طبق مقررات هستند.

آمار مساحت زمین برای سال ۲۰۲۲ باید به طور منظم بررسی و بازبینی شود تا تغییرات در نتایج آمار زمین ۲۰۲۳ به‌روزرسانی و تنظیم شود.

آمارگیری از مساحت زمین در نرم‌افزار آمارگیری و فهرست‌برداری زمین (TK-Online و TK-Desktop) وزارت منابع طبیعی و محیط زیست انجام و گزارش می‌شود.

پس از تلگراف نخست وزیر، انتظار می رود که املاک و مستغلات دسترسی آسان تری به سرمایه داشته باشند.

علاوه بر مشکلات قانونی، بازار املاک و مستغلات نیز در طول سال گذشته به دلیل «کاهش» جریان سرمایه با مشکلاتی روبرو بوده است. دولت به طور مداوم جلسات زیادی برگزار کرده و دستورالعمل‌هایی برای رفع موانع بازار داده است.

اخیراً، نخست وزیر ابلاغیه رسمی شماره ۹۹۳ را صادر کرد که به وزارتخانه‌ها و شعب مربوطه دستور می‌داد تا با ارائه راهکارهای فراوان، بازار املاک و مستغلات را به طور ایمن، سالم و پایدار توسعه دهند.

نکته قابل توجه این است که نخست وزیر از رئیس بانک مرکزی ویتنام درخواست کرد تا بانک‌های تجاری را به ترویج وام‌های اعتباری به بخش املاک و مستغلات هدایت کند؛ راهکارهای مناسبی داشته باشد و هزینه‌ها را برای کاهش نرخ بهره کاهش دهد.

در عین حال، کاهش رویه‌های اداری نامناسب، دست و پا گیر و پرهزینه به مشاغل، پروژه‌های املاک و مستغلات و خریداران خانه کمک می‌کند تا راحت‌تر به منابع اعتباری دسترسی پیدا کنند. سیاست‌های ویژه‌ای برای ارتقای اعتبار پروژه‌های املاک و مستغلات با پیشرفت سریع اجرایی وجود خواهد داشت که باعث ایجاد انگیزه برای رشد و ارتقای بازار می‌شود.

مشاغل املاک و مستغلات بسیار خوشحال هستند و انتظار دارند که هم خریداران خانه و هم مشاغل دسترسی آسان‌تری به سرمایه و نرخ بهره بهتری داشته باشند.

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل شرکت دات زان مین باک، ارزیابی کرد که این اقدام، تلاش دولت برای آزادسازی منابع سرمایه و حمایت از بازار املاک و مستغلات در شرایط منابع سرمایه محدود و نرخ بهره بالای وام است.

او گفت که از ابتدای سال، دولت تلاش‌های زیادی برای حل مشکل سرمایه انجام داده است، اگرچه بهبودی حاصل شده است اما واقعاً مشخص نیست. اکنون نخست وزیر همچنان به صدور دستورالعملی با راه‌حل‌های فراوان در مورد سرمایه ادامه می‌دهد که هم برای مشاغل و هم برای خریداران خانه مفید خواهد بود. انتظار می‌رود این امر نقدینگی بازار املاک و مستغلات را در پایان سال بهبود بخشد.

آقای کوئیت اظهار داشت: «اخیراً، خریداران خانه توانسته‌اند از بانک‌ها برای خرید خانه وام بگیرند، اما شرایط وام گرفتن هنوز دشوار است و نرخ بهره همچنان بالا و ۹ تا ۱۰ درصد است. در مورد مشاغل، نرخ بهره ۱۱ تا ۱۳ درصد بسیار بالاست.»

او گفت که برای کسب‌وکارها، نیاز به وام همیشه ضروری است و وقتی بازار دشوار است، کسب‌وکارها حتی بیشتر نیاز به وام گرفتن دارند. با این حال، در حال حاضر، شرایط سخت است، نرخ بهره بالاست، بنابراین آنها جرات نمی‌کنند سرمایه زیادی را برای گسترش فعالیت‌های تجاری قرض بگیرند؛ آنها فقط برای حفظ عملیات وام می‌گیرند.

مدیر کل بانک دات زان مین باک گفت اگرچه نخست وزیر دستورالعمل‌هایی داده است، اما چگونگی تسریع پیشرفت به بانک‌ها بستگی دارد.

«امیدواریم دستورالعمل نخست وزیر به بانک‌ها کمک کند تا روند وام‌دهی را تسریع کنند و دسترسی خریداران و سرمایه‌گذاران به سرمایه را آسان‌تر سازند. برای کمک به باز بودن بازار و انجام معاملات، بانک‌ها نباید در وام‌دهی سرمایه به خریداران مسکن بیش از حد محتاط و سخت‌گیر باشند. به طور خاص، نرخ بهره وام باید در سطح متوسطی، احتمالاً حدود ۸ تا ۸.۵ درصد در سال، حفظ شود، زیرا نرخ بهره بسیج ورودی در حال حاضر بسیار پایین است.»

آقای کوئیت گفت: «برای کسب‌وکارهایی که شاخص‌های ایمنی خوبی دارند، بانک‌ها همچنان باید وام‌دهی را در نظر بگیرند، شرایط ارزیابی دارایی‌ها را کاهش دهند و شرایط وام مسکن را آسان‌تر کنند. یا برای پروژه‌هایی که واجد شرایط فروش هستند، بانک‌ها باید وام نیز بدهند. احتیاط بیش از حد بانک‌ها منجر به سرمایه اضافی می‌شود.»

آقای نگوین آنه کو، رئیس گروه G6، گفت که سیاست کاهش نرخ بهره وام توسط دولت و بانک مرکزی از فوریه 2023 در حال اجرا بوده است. با این حال، کاهش واقعی، اگرچه مطابق انتظار نبود، از 15 درصد در پایان سال 2022 به 11 تا 11.5 درصد در سال در آغاز سه ماهه چهارم سال 2023 کاهش یافته است.

آقای کیو گفت: «انتظار می‌رود پس از دستورالعمل نخست وزیر، زمان مناسبی برای کاهش بیشتر نرخ بهره وام، به حدود 10.5 درصد در سال، باشد. با بسته‌های وام ثابت با شرایط 12 یا 24 ماهه، ممکن است این نرخ به حدود 7.5 تا 8 درصد در سال برای 12 ماه یا 8 تا 9 درصد در سال برای 24 یا 36 ماه کاهش یابد.»

علاوه بر این، آقای کیو همچنین امیدوار است که شرایط وام‌دهی "سهل‌تر" شود. از آنجا، بانک‌ها قادر به پرداخت پول خواهند بود و افراد و مشاغل می‌توانند به سرمایه دسترسی پیدا کنند.

آقای کیو تحلیل کرد: «نه تنها املاک و مستغلات، بلکه جریان نقدی اقتصاد نیز با مشکل مواجه است، املاک و مستغلات یک صنعت مهم مرتبط با بسیاری از صنایع دیگر است. بنابراین، لازم است مقدار مشخصی پول به بازار «پمپ» شود و همزمان به گردش جریان نقدی کمک شود. وقتی املاک و مستغلات توسط بانک‌ها با پول «پمپ» می‌شوند؛ کسب‌وکارها با سرمایه بانکی «تزریق» می‌شوند، جریان نقدی بهتر گردش می‌کند؛ اقتصاد بهتر توسعه می‌یابد.»

با این حال، دین دِ هین، کارشناس اقتصادی، با ارزیابی اینکه راهکارها و دستورالعمل‌های ارائه شده توسط دولت تأثیر بسیار مثبتی بر بازار املاک و مستغلات خواهد داشت، گفت که قیمت املاک و مستغلات باید بیشتر کاهش یابد زیرا قیمت‌ها در مقایسه با قبل بیش از حد افزایش یافته است.

تحولات متنوع در بخش‌های اجاره دفتر و املاک تفریحی

داده‌های گزارش‌شده توسط وزارت ساخت‌وساز نشان می‌دهد که در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳، پروژه‌های اداری کلاس A بیشترین انتخاب را داشته‌اند و مشتریان جدید زیادی، به‌ویژه شرکت‌های خارجی، را به خود جذب کرده‌اند.

جابجایی دفاتر اداری بخش عمده‌ای از معاملات اجاره در سه‌ماهه گذشته را تشکیل می‌داد. اکثر مستاجران، مناطق مرکزی شهر را ترجیح می‌دادند، جایی که پروژه‌های جدید و باکیفیت با قیمت‌های اجاره انعطاف‌پذیر متناسب با نیازهای آنها وجود داشت.

به طور خاص، در هانوی، عرضه دفاتر اداری به 2.16 میلیون ^{متر مربع} (افزایش 1 درصدی) در هر سه ماهه رسید. در سه ماهه سوم سال 2023، پروژه اداری Lotte Mall West Lake Grade A، مساحت قابل اجاره بیش از 22000 ^{متر مربع} را در اختیار بازار قرار داد.

قیمت اجاره دفتر کلاس A در منطقه هوان کیم حدود ۱،۰۰۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی در ^{متر مربع} در ماه است؛ در منطقه های با ترونگ حدود ۷۵۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی در ^{متر مربع} در ماه است؛ در منطقه کائو گیای حدود ۷۰۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی در ^{متر مربع} در ماه است؛ میانگین قیمت اجاره دفتر کلاس B حدود ۴۸۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی در ^{متر مربع} در ماه است.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز، در شهر هوشی مین، پس از ورود ۴ پروژه جدید به بازار با بیش از ۹۳۰۰۰ متر مربع ^مساحت قابل اجاره، عرضه دفاتر اداری نسبت به سه ماهه قبل ۳ درصد افزایش یافت.

در سه‌ماهه سوم/۲۰۲۳، منطقه شهری جدید تو تیم با ۹۰٪ سهم بازار از دو پروژه درجه A، یعنی METT و The Hallmark، بر عرضه جدید تسلط داشت. منطقه مرکزی ناحیه ۱ نیز به لطف از سرگیری فعالیت پروژه Waterfront Saigon (درجه B) پس از بازسازی و ورود پروژه درجه C به بازار L'MAK The Signature، ۱۰٪ از عرضه جدید را در این سه‌ماهه تأمین کرد.

بر این اساس، قیمت اجاره دفتر کلاس A در منطقه مرکزی منطقه 1 حدود 1،320،000 دونگ ویتنامی در ^{متر مربع} ^در ماه است؛ قیمت اجاره دفتر کلاس B در منطقه مرکزی منطقه 1 حدود 720،000 دونگ ویتنامی در ^{متر مربع} در ماه است.

برخلاف تغییرات مثبت در بخش اجاره دفتر، بخش املاک و مستغلات تفریحی در سه ماهه سوم همچنان راکد بود. بر این اساس، بازار هتل و تفریحگاه با عرضه جدید از تعدادی از پروژه‌های افتتاح شده و راه‌اندازی شده در بازار، مانند: Bang Onsen & Resort در کوانگ بین، Lady Hill Sapa Resort 5 ستاره در لائو کای، منطقه تفریحی، درمانی و مسکونی چشمه آب گرم Hoi Van در بین دین، تکمیل شد.

برای املاک و مستغلات تفریحی فروشی، عرضه جدید در مقایسه با سه ماهه قبل همچنان رو به کاهش است. طبق گفته برخی از سازمان‌های تحقیقات بازار، تعداد معاملات املاک و مستغلات تفریحی تازه افتتاح شده در ماه‌های جولای و آگوست بسیار محدود بوده است.

Bất động sản mới nhất: Dự án Công viên Phù Đồng nằm sát biển Nha Trang (Ảnh: Trung Thi).

برای املاک و مستغلات تفریحی فروشی، عرضه جدید در مقایسه با سه ماهه قبل همچنان رو به کاهش است. (منبع: دن تری)

تقاضای کم و سپرده‌های کم، بسیاری از سرمایه‌گذاران را در ارائه محصولات به بازار محتاط‌تر کرده است و باعث شده است که عرضه جدید برای این نوع املاک و مستغلات در سال 2023 به طور مداوم کاهش یابد.

بر اساس نتایج نظرسنجی در مورد تأثیر سازوکارها و سیاست‌ها، نظرسنجی انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که کسب‌وکارهای املاک و مستغلات شروع به نشان دادن نشانه‌های مثبت کرده‌اند.

بسیاری از کسب‌وکارها در بازسازی بدهی، بازسازی عملیات تجاری و شروع به اجرای پروژه‌های جدیدی که از نظر قانونی و سرمایه‌ای حل و فصل شده‌اند، موفق بوده‌اند. با این حال، بسیاری از کسب‌وکارها همچنان با مشکلات و چالش‌های بسیاری مانند مشکلات در معاملات، مشکلات در قانون زمین مواجه هستند و هنوز به دلیل فشار بازپرداخت اوراق قرضه سررسید شده، با مشکلات و چالش‌های زیادی روبرو هستند....

طبق گزارش‌های ۵۲/۶۳ منطقه، موجودی املاک و مستغلات در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۳ حدود ۱۶۹۴۰ واحد است. این موجودی عمدتاً در بخش املاک و مستغلات مسکونی و قطعات زمین پروژه‌ها است.

قیمت زمین در بین دونگ به طور گسترده افزایش می‌یابد

در بین دونگ، برخلاف شلوغی و ازدحام بخش آپارتمان، از ابتدای سال 2021 تاکنون، پروژه‌های زمین بسیار کمی توسط سرمایه‌گذاران به بازار عرضه شده است. در همین حال، تقاضا برای خرید زمین در اینجا همیشه بسیار بالا بوده است زیرا سطح قیمت هنوز کاملاً معقول است و به لطف توسعه قوی صنعت و زیرساخت‌ها، پتانسیل رشد خوبی دارد. این کمبود و وضعیت کلی بازار است که باعث شده بخش زمین در بین دونگ تعدیل قیمت داشته باشد.

در دو شهر توآن آن و دی آن، پروژه‌های زمینی در منطقه مرکزی یا نزدیک پارک‌های صنعتی در حال حاضر ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} هستند. این قیمت جذاب تلقی می‌شود زیرا در مقایسه با مناطق مجاور شهر تو دوک، تنها نصف آن است. علاوه بر این، توآن آن و دی آن تراکم جمعیت بالاتری دارند و توسعه اقتصادی آنها از تو دوک پایین‌تر نیست.

کمی جلوتر، بازار زمین در بن کت و تان اوین نیز به قیمت ۱۷ میلیون دانگ ویتنام در ^{هر متر مربع} رسیده است. لازم به ذکر است که در سال گذشته، هیچ پروژه زمین جدیدی برای فروش در این دو مکان ارائه نشده است، اما قیمت‌ها به طور پیوسته افزایش یافته است. این مناطق همچنین مناطقی هستند که به دلیل مجاورت با شهر جدید بین دونگ و فعالیت پایدار بسیاری از پارک‌های صنعتی بزرگ، پتانسیل بالایی دارند و بسیاری از کارگران برای کار به اینجا می‌آیند.

در همین حال، فو جیائو و بائو بنگ بازارهای تازه توسعه‌یافته محسوب می‌شوند، اما در مناطق مرکز اداری یا نزدیک پارک‌های صنعتی، قطعات زمین با قیمت کمتر از ۱ میلیارد دونگ ویتنام به ازای هر قطعه زمین، «کالاهای کمیاب» محسوب می‌شوند.

در واقع، در سال‌های اخیر، بازار زمین بین دونگ رشد خوبی داشته است، اما کاملاً مبتنی بر عوامل بالقوه واقعی که آشکار شده‌اند. به طور خاص، بین دونگ بزرگترین مرکز صنعتی است که سال‌های متوالی در بین ۳ شهر برتر در جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی قرار داشته و اقتصاد آن به رشد چشمگیری دست یافته است.

به طور خاص، بین دونگ در حال ترویج ساخت شهرهای هوشمند و مناطق شهری خلاق به عنوان تکیه گاهی برای توسعه پایدار است. در یک سری زیرساخت های ترافیکی و اجتماعی سرمایه گذاری می شود، بنابراین افزایش قیمت زمین کاملاً منطقی است.

منبع