افزایش نرخ بهره، آزمونی برای بازار املاک و مستغلات

انجمن دلالان املاک ویتنام اظهار داشت که سطح نرخ بهره فعلی تحت فشار زیادی است. در این زمینه، بازار املاک و مستغلات، بخشی که به شدت به اعتبار وابسته است، با آزمون بزرگی برای روند بهبود و توسعه روبرو است.

بازگشت فشار تورمی و روند مدیریت محتاطانه بانک‌های مرکزی بزرگ در سراسر جهان، فضا را برای حفظ نرخ بهره پایین تنگ کرده است. (عکس: PV)

املاک و مستغلات اغلب بخشی است که هنگام نوسان جریان نقدی بیشترین سود را می‌برد. پس از مدت‌ها حفظ سطح پایین، نرخ بهره پس‌انداز در بسیاری از بانک‌ها در کوتاه‌مدت بی‌سروصدا افزایش یافته است که منجر به روند صعودی نرخ بهره وام‌دهی شده است. اگرچه بانک مرکزی سیاست حمایت از نقدینگی خود را حفظ کرده و با عدم شروع مجدد کانال برداشت پول از طریق اوراق خزانه از ماه ژوئن، سیگنالی مبنی بر انقباض پولی نداده است، اما سطح نرخ بهره در حال حاضر تحت فشار زیادی است.

در واقع، وقتی نرخ بهره به شدت افزایش می‌یابد، اولین و بارزترین تأثیر آن کاهش نقدینگی در بازار است. خریداران خانه، به ویژه آنهایی که از وام استفاده می‌کنند، در برنامه‌های مالی خود تجدید نظر خواهند کرد. در همین حال، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات در مورد برنامه‌های گسترش سبد سرمایه‌گذاری خود محتاط‌تر هستند، زیرا بعید است سودآوری مورد انتظار، افزایش هزینه سرمایه را جبران کند.

در عین حال، شرکت‌های توسعه پروژه با یک ریسک دوگانه روبرو هستند: هزینه‌های مالی افزایش می‌یابد در حالی که تقاضا کاهش می‌یابد و باعث کند شدن جریان نقدینگی و کاهش عرضه جدید می‌شود. وقتی عرضه کاهش می‌یابد، معاملات راکد می‌شوند و بنابراین قیمت‌ها برای حفظ همان شتاب صعودی دوره قبل با مشکل مواجه می‌شوند.

بازار املاک و مستغلات بخشی است که به شدت به سیاست اعتباری وابسته است. (عکس: PV)

با توجه به ویژگی استفاده از اهرم بدهی بزرگ، املاک و مستغلات کانال سرمایه‌گذاری است که بیشترین تأثیر مستقیم و عمیق را از نوسانات نرخ بهره می‌پذیرد. در گذشته، بازار ویتنام در دوره ۲۰۱۱-۲۰۱۳، زمانی که نرخ بهره وام از آستانه ۱۸٪ تا ۲۰٪ در سال فراتر رفت، افت شدیدی را تجربه کرد. بسیاری از مشاغل و سرمایه‌گذاران مجبور شدند دارایی‌های خود را برای کاهش ضرر بفروشند و این امر باعث شد بازار برای مدت طولانی "متوقف" شود، قیمت املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق حتی در منطقه مرکزی ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافت.

بخشی از دلیل آن ناشی از ذهنیت سرمایه‌گذاری مبتنی بر تکیه بر وام‌های کوتاه‌مدت است، در حالی که پروژه‌ها و دارایی‌های املاک و مستغلات چرخه‌های سرمایه‌گذاری طولانی‌مدتی دارند. وقتی هزینه‌های سرمایه‌ای به طور ناگهانی افزایش می‌یابد، جریان نقدی مختل می‌شود و خطر عدم نقدشوندگی تقریباً اجتناب‌ناپذیر است.

فشار از وام‌های مسکن ترجیحی نیز ناشی می‌شود. با این حال، دوره ترجیحی فقط موقتی است. با ورود به دوره نرخ بهره شناور، اگر نرخ بهره عمومی افزایش یابد، فشار برای بازپرداخت بدهی به شدت افزایش می‌یابد. بسیاری از مشتریان در وضعیت "عدم پرداخت اصل وام اما دو برابر شدن بهره" قرار می‌گیرند. وقتی نقدینگی بازار کم است، فروش مجدد محصولات برای کاهش ضرر دشوار می‌شود و خطر بدهی‌های معوق می‌تواند به سیستم اعتباری بازگردد.

وقتی نرخ بهره افزایش می‌یابد، کسب‌وکارهای املاک و مستغلات با خطرات مضاعفی روبرو می‌شوند. از یک سو، آنها باید هزینه‌های مالی بیشتری را برای وام‌های لازم برای اجرای پروژه‌ها متحمل شوند. از سوی دیگر، وقتی مردم در دسترسی به وام برای خرید خانه مشکل دارند، قدرت خرید در بازار کاهش می‌یابد.

در همین حال، کانال بسیج اوراق قرضه شرکتی هنوز به طور کامل بهبود نیافته است. انتشار اوراق قرضه جدید هنوز با احتیاط انجام می‌شود، در حالی که میزان اوراق قرضه در حال سررسید همچنان بالا است و بسیاری از مشاغل را مجبور می‌کند تا جریان نقدی خود را با فروش زمین، به تأخیر انداختن پیشرفت ساخت و ساز یا مذاکره با پیمانکاران و بانک‌ها برای تمدید زمان پرداخت، مدیریت کنند.

نرخ بهره بالای طولانی مدت نه تنها بر پروژه‌های در حال اجرا تأثیر می‌گذارد، بلکه توانایی گسترش صندوق‌های زمین و شروع پروژه‌های جدید را نیز تضعیف می‌کند. در نتیجه، عرضه مسکن در میان‌مدت در معرض خطر کاهش قابل توجه قرار دارد.

پیامد دیگر، تأثیر غیرمستقیم بر سرمایه‌گذاری عمومی و هزینه‌های زیرساخت است. وقتی قیمت مواد اولیه، هزینه‌های نیروی کار و ترخیص زمین افزایش می‌یابد، پیشرفت بسیاری از پروژه‌های کلیدی حمل و نقل کند می‌شود. این امر مستقیماً بر انتظارات افزایش قیمت مناطقی که پیش‌بینی می‌شد «از زیرساخت‌ها بهره‌مند شوند» تأثیر می‌گذارد و بسیاری از سرمایه‌گذاران ثانویه را در موقعیت دشواری قرار می‌دهد.

با وجود چالش‌های فراوان، چشم‌انداز بلندمدت بازار املاک و مستغلات ویتنام به لطف تقاضای واقعی بالای مسکن و شهرنشینی، همچنان مثبت است. با رشد اقتصاد ، بخش‌هایی مانند مسکن، املاک صنعتی، اجاره دفتر و خرده‌فروشی تقاضای پایدار را حفظ خواهند کرد.

انجمن دلالان املاک ویتنام معتقد است که در حال حاضر، خریداران خانه باید از این فرصت که نرخ بهره هنوز پایین است و عرضه در حال بهبود است، استفاده کنند. بر این اساس، استفاده از وام‌ها باید در سطح امنی کنترل شود و بیش از 50 درصد از ارزش ملک نباشد تا از خطرات ناشی از احتمال تغییر نرخ بهره جلوگیری شود. خریداران همچنین باید انتخاب پروژه‌هایی را که توسط سرمایه‌گذاران معتبر با ظرفیت مالی قوی، ضمانت‌های قانونی و پیشرفت ساخت و ساز، به ویژه با محصولات مسکنی که در آینده شکل می‌گیرند، در اولویت قرار دهند.

منبع: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html