افزایش نرخ بهره پس‌انداز، چه تاثیری بر بازار املاک و مستغلات دارد؟

اخیراً، بسیاری از بانک‌ها شروع به افزایش نرخ بهره سپرده کرده‌اند که انتظار می‌رود بر خریداران خانه، مشاغل و بازار املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.

به گفته کارشناسان، وقتی نرخ سود سپرده افزایش می‌یابد، هزینه‌های ورودی بانک‌ها افزایش می‌یابد و اعمال فشار بر نرخ سود وام تقریباً اجتناب‌ناپذیر است، اگرچه ممکن است تأخیر خاصی وجود داشته باشد.

پیش‌بینی می‌شود که در ماه‌های آینده، بانک‌ها برای حفظ سطح پایین وام‌دهی مانند اوایل سال ۲۰۲۵ با مشکل مواجه شوند. بنابراین، میانگین نرخ بهره وام‌دهی در سه‌ماهه چهارم ممکن است در مقایسه با سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵ افزایش یابد.

طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، اولین و بارزترین تأثیر افزایش نرخ وام، کاهش نقدینگی در بازار است. خریداران خانه، به ویژه آنهایی که از وام استفاده می‌کنند، در برنامه‌های مالی خود تجدید نظر خواهند کرد. در همین حال، سرمایه‌گذاران در مورد برنامه‌های گسترش سبد سرمایه‌گذاری خود محتاط‌تر هستند، زیرا بعید است سودآوری مورد انتظار، افزایش هزینه سرمایه را جبران کند.

در عین حال، شرکت‌های توسعه پروژه با یک خطر دوگانه روبرو هستند: افزایش هزینه‌های مالی در حالی که تقاضا کاهش می‌یابد، که باعث کند شدن جریان نقدینگی و کاهش عرضه جدید می‌شود. هنگامی که عرضه کاهش می‌یابد، معاملات راکد می‌شوند و بنابراین قیمت‌ها برای حفظ همان شتاب صعودی دوره قبل با مشکل مواجه می‌شوند.

بازار املاک و مستغلات ممکن است با افزایش نرخ بهره تحت تأثیر قرار گیرد. (تصویر: کنگ هیو)

با ویژگی استفاده از اهرم بدهی بزرگ، املاک و مستغلات کانال سرمایه‌گذاری است که بیشترین تأثیر مستقیم و عمیق را از نوسانات نرخ بهره می‌پذیرد. بخشی از دلیل آن به روانشناسی سرمایه‌گذاری در اتکا به وام‌های کوتاه‌مدت برمی‌گردد، در حالی که پروژه‌ها و دارایی‌های املاک و مستغلات چرخه‌های سرمایه‌گذاری طولانی‌مدتی دارند. وقتی هزینه‌های سرمایه به طور ناگهانی افزایش می‌یابد، جریان نقدی مختل می‌شود و خطر عدم نقدشوندگی تقریباً اجتناب‌ناپذیر است.

طبق گزارش VARS، این فشار همچنین از وام‌های مسکن ترجیحی ناشی می‌شود. در سال‌های اخیر، برای تحریک بازار، بسیاری از سرمایه‌گذاران و بانک‌های تجاری بسته‌های وام مسکن با نرخ بهره ترجیحی از تنها ۵.۵٪ در سال، حتی بدون بهره، با دوره‌های تنفس اصل پول تا ۵ سال راه‌اندازی کرده‌اند. این سیاست به تعداد زیادی از مردم و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا به سرمایه ارزان برای مالکیت املاک و مستغلات دسترسی پیدا کنند.

با این حال، دوره ترجیحی اغلب موقتی است. هنگام ورود به دوره نرخ بهره شناور، اگر سطح نرخ بهره عمومی افزایش یابد، فشار برای بازپرداخت بدهی خریداران خانه به شدت افزایش می‌یابد. وقتی نقدینگی بازار کم باشد، فروش مجدد محصولات برای کاهش ضرر دشوار می‌شود و خطر بدهی‌های معوق می‌تواند به سیستم اعتباری بازگردد.

طبق گزارش VARS، نرخ‌های بهره بالای طولانی‌مدت همچنین می‌تواند توانایی گسترش صندوق‌های زمین و شروع پروژه‌های جدید را تضعیف کند. در واقع، بانک‌ها اغلب در دوره‌های رکود بازار تمایل به افزایش نرخ بهره دارند. در آن زمان، بسیاری از مشاغل به جای گسترش سرمایه‌گذاری‌ها برای محدود کردن ضرر، ترجیح می‌دهند «ساکت بنشینند». در نتیجه، عرضه مسکن در میان‌مدت در معرض خطر کاهش است.

به گفته دکتر دین ترونگ تین، دانشیار دانشگاه، و متخصص اقتصادی ، نرخ بهره حساس‌ترین «شیر تنظیم‌کننده» برای بازار املاک و مستغلات است. وقتی هزینه‌های وام افزایش می‌یابد، بعید است که قیمت مسکن به شدت دوره قبل افزایش یابد. سرمایه‌گذارانی که از اهرم مالی بالا استفاده می‌کنند، مجبور می‌شوند سبد سهام خود را بازسازی کنند یا دارایی‌های خود را بفروشند تا بار بدهی خود را کاهش دهند. در همین حال، کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند نیز باید به دلیل افزایش فشار برای بازپرداخت بدهی‌های ماهانه، برنامه‌های مالی خود را دوباره محاسبه کنند.

خریداران خانه باید هنگام قرض گرفتن پول محتاط باشند. (عکس: کانگ هیو)

خریداران مسکن چه باید بکنند؟

در این زمینه، VARS توصیه می‌کند که مردم برای جلوگیری از ریسک در هنگام افزایش نرخ بهره، بیش از ۵۰٪ از ارزش ملک را وام نگیرند. در عین حال، آنها باید سرمایه‌گذاران معتبر و پروژه‌هایی با وضعیت حقوقی شفاف را انتخاب کنند تا از دست دادن پول و ملک در زمانی که پروژه از برنامه عقب است یا نمی‌تواند تحویل داده شود، جلوگیری شود.

دکتر نگوین تری هیو، متخصص امور مالی و بانکی، همچنین توصیه می‌کند که خریداران خانه فقط باید تا ۸۰٪ از ارزش ملک وام بگیرند، ضمن اینکه اطمینان حاصل کنند که بازپرداخت ماهانه از ۵۰٪ درآمد خالص تجاوز نکند. مهمتر از همه، آنها باید حداقل ۶ تا ۱۲ ماه صندوق ذخیره داشته باشند تا در صورت از دست دادن شغل یا کاهش درآمد، بتوانند از آن استفاده کنند.

آقای دو کوی دوی - مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری و بازرگانی املاک و مستغلات توی دای موی - اظهار داشت که برای خانواده‌ای با درآمد ماهانه حدود 30 تا 40 میلیون دانگ ویتنام، منطقی است که فقط حدود 40 درصد از ارزش جریان نقدی خود را برای پرداخت بهره بانکی وام بگیرد.

به طور مشخص، با درآمد ۳۰ میلیون در ماه، باید حدود ۱۲ میلیون برای پرداخت به بانک هزینه کنید، با درآمد ۴۰ میلیون در ماه، باید حدود ۱۶،۱۷ میلیون هزینه کنید. این وام مناسبی است.

در مورد کسانی که درآمدشان فقط حدود 20 میلیون دانگ ویتنام است، آنها باید قبل از گرفتن وام مسکن، افزایش جریان نقدی را در نظر بگیرند تا از خطرات جلوگیری کنند.

از ابتدای ماه نوامبر، بسیاری از بانک‌ها نرخ بهره سپرده‌های خود را افزایش داده‌اند. به عنوان مثال، VPBank نرخ بهره خود را نسبت به ماه قبل 0.3٪ در سال افزایش داد. Techcombank اعلام کرد که نرخ بهره برای مدت 1-2 ماه با 0.2٪ در سال افزایش به 3.95٪ در سال و نرخ بهره برای مدت 3 ماه با 0.3٪ در سال به 4.75٪ در سال افزایش یافته است. PVCombank همچنین همزمان نرخ بهره را برای دوره‌های ۱ تا ۳۶ ماهه ۰.۵ درصد در سال افزایش داد. بانک توسعه شهر هوشی مین ( HDBank ) نرخ بهره را برای دوره‌های ۱ تا ۵ ماهه ۰.۱۵ درصد در سال و برای دوره‌های ۶ ماهه ۰.۲ درصد در سال افزایش داد. بانک سهامی تجاری عصر رفاه (GPBank) نرخ سود سپرده خود را برای همه دوره‌ها تعدیل کرده است. این افزایش برای سپرده‌های ۱ تا ۵ ماهه سالانه ۰.۱٪ و برای سپرده‌های ۶ تا ۳۶ ماهه سالانه ۰.۲٪ است.

منبع: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html