مجموعه‌ای از کسب‌وکارهای املاک و مستغلات، ارزش‌های عظیم موجودی کالا را «به دوش» می‌کشند

گزارش خلاصه وزارت ساخت و ساز حاکی از آن است که در نیمه اول سال 2023، بازار املاک و مستغلات همچنان در وضعیت معاملات آرام قرار داشت، اما تا 6 ماه آخر سال، تعداد جستجوها برای معاملات مالی سرمایه‌گذاری به خوبی بهبود یافته و عرضه از پروژه‌های جدید بیشتر و بیشتر به نظر می‌رسد.

در مورد موجودی املاک و مستغلات، طبق داده‌های ۵۳/۶۳ منطقه، موجودی املاک و مستغلات حدود ۱۸۸۰۸ واحد است که عمدتاً خانه‌های شخصی و قطعات زمین پروژه‌ها را شامل می‌شود. موجودی خاص شامل ۳۱۹۶ آپارتمان؛ ۶۵۵۴ خانه شخصی؛ و ۷۱۹۰ قطعه زمین است.

وزارت ساخت و ساز ارزیابی کرد که به طور کلی، در سال 2023، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌های مسکن آپارتمانی، مسکن شخصی و بخش‌های زمین رو به کاهش خواهد بود.

اگرچه طبق گزارش کلی، موجودی کالا روند نزولی دارد، اما با نگاهی به تصویر هر کسب و کار املاک و مستغلات، به راحتی می‌توان دید که موجودی کالا در سطح نسبتاً بالایی قرار دارد.

شرکت گروه سرمایه‌گذاری املاک نو وا ( نووالند ، HoSE: NVL) که از نظر موجودی کالا در صدر فهرست شرکت‌های املاک و مستغلات قرار دارد، در پایان سال ۲۰۲۳ تا ۱۳۸,۵۹۸ میلیارد دونگ ویتنام موجودی کالا داشت که نسبت به ابتدای دوره ۳ درصد افزایش یافته و تقریباً برابر با کل موجودی دو شرکت پیشرو در املاک و مستغلات، شرکت Vingroup - JSC (HoSE: VIC) و شرکت Vinhomes JSC (HoSE: VHM) است.

علاوه بر این، موجودی کالا ۵۷٪ از کل دارایی‌های شرکت را تشکیل می‌دهد که ارزش صندوق زمین و پروژه‌های در حال ساخت ۱۲۹۴۵۸ میلیارد دانگ ویتنام (بیش از ۹۳٪ از کل موجودی) را تشکیل می‌دهد. علاوه بر این، تعدادی پروژه تکمیل شده و کالاهای ملکی وجود دارد که در انتظار تحویل به مشتریان هستند و تنها بخش بسیار کوچکی را تشکیل می‌دهند.

با چنین حجم عظیمی از موجودی، نوالند مجبور است مبلغی بالغ بر تقریباً ۱۶۱ میلیارد دونگ ویتنام را کنار بگذارد که ۸۰ برابر بیشتر از ابتدای سال ۲۰۲۳ است.

نکته قابل توجه این است که موجودی کالا در سال‌های اخیر همواره بیش از ۵۰ درصد از کل دارایی‌ها را تشکیل داده و ده‌ها هزار میلیارد از این مبلغ به عنوان وثیقه برای وام‌ها استفاده می‌شود.

املاک و مستغلات - مجموعه‌ای از مشاغل املاک و مستغلات، ارزش‌های عظیم موجودی کالا را به دوش می‌کشند. — مجموعه‌ای از کسب‌وکارهای املاک و مستغلات، ارزش‌های عظیم موجودی کالا را «به دوش» می‌کشند.

درست پشت سر نوالند، «بزرگترین» شرکت در صنعت املاک و مستغلات، یعنی وین‌گروپ ، قرار دارد که موجودی آن تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۳ به ۹۲۷۳۰ میلیارد دونگ رسیده است که در مقایسه با ابتدای دوره، تقریباً ۶۰۰۰ میلیارد دونگ کاهش یافته است.

از این تعداد، ساختار موجودی Vingroup شامل 63354 میلیارد دونگ ویتنامی املاک و مستغلات در حال ساخت و املاک و مستغلات آماده فروش است.

در Vinhomes ، موجودی در 52342 میلیارد دونگ متوقف شد که در مقایسه با ابتدای دوره، 18 درصد (تقریباً 10000 میلیارد دونگ) کاهش یافته است. دلیل این امر این است که در سال 2023، Vinhomes 9800 واحد مسکونی کم ارتفاع را در دو پروژه Vinhomes Ocean Park 2 و 3 طبق برنامه تحویل داد و به درآمدزایی و کاهش موجودی کمک کرد.

موجودی Vinhomes در حال حاضر عمدتاً در بخش املاک و مستغلات برای فروش در حال ساخت با بیش از 49407 میلیارد دونگ ویتنام است که توسط این شرکت توضیح داده شده است که عمدتاً شامل هزینه‌های استفاده از زمین، هزینه‌های پاکسازی محل، قیمت خرید شرکت‌های تابعه اختصاص داده شده به عنوان بخشی از هزینه‌های خرید پروژه، هزینه‌های ساخت و توسعه پروژه منطقه شهری اکولوژیکی Dream City، منطقه شهری Dai An، Grand Park، Vinhomes Ocean Park، Vinhomes Smart City و برخی پروژه‌های دیگر می‌شود.

اگرچه موجودی انبار شرکت سرمایه‌گذاری و بازرگانی خانگ دین هاوس (HoSE: KDH) به اندازه شرکت‌های ذکر شده در بالا بالا نیست، اما این شرکت از نظر نرخ رشد موجودی انبار پیشرو است.

در پایان سال ۲۰۲۳، نها خانگ دین بالاترین موجودی کالا در تاریخ شرکت را با ۱۸۷۸۷ میلیارد دونگ ویتنام ثبت کرد که نسبت به ابتدای سال ۵۰.۸ درصد افزایش داشته است.

ساختار موجودی شرکت املاک و مستغلات فوق عمدتاً املاک و مستغلات ناتمام در حال توسعه پروژه‌های مسکونی از جمله 8 پروژه است که کل موجودی آن نزدیک به 17700 میلیارد دانگ ویتنام را تشکیل می‌دهد.

از این تعداد، پروژه خانگ فوک - منطقه مسکونی تان تائو بیش از 6527 میلیارد دانگ؛ پروژه دوان نگوین - بین ترونگ دونگ بیش از 3380 میلیارد دانگ؛ پروژه بین ترونگ - بین ترونگ دونگ بیش از 3158 میلیارد دانگ؛ این همچنین پروژه‌ای است که بیشترین افزایش موجودی را داشته است، 3 برابر بیشتر از ابتدای دوره و همچنین دلیل افزایش سریع موجودی شرکت است.

همزمان، پروژه Khang Phuc - An Duong Vuong نیز دو برابر شد و به بیش از 1233 میلیارد دونگ دانگ رسید؛ پروژه منطقه مسکونی Khang Phuc - Phong Phu 2 بیش از 1675 میلیارد دونگ دانگ ارزش دارد؛ پروژه منطقه مسکونی Khang Phuc - Binh Hung 11A نزدیک به 610 میلیارد دونگ دانگ است. علاوه بر این، این فهرست همچنین شامل یک پروژه جدید است که در سال 2023 ظاهر می‌شود، Binh Trung Moi - Binh Trung Dong، با نزدیک به 965 میلیارد دونگ دانگ.

برخلاف رشد سریع Nha Khang Dien، موجودی انبار شرکت Dat Xanh Group (HoSE: DXG) با کاهش اندک ۱۰۹ میلیارد دانگ نسبت به ابتدای سال به ۱۴۱۳۹ میلیارد دانگ رسید. از این میزان، موجودی املاک و مستغلات تکمیل‌شده شرکت با نزدیک به ۵۸ درصد افزایش به بیش از ۲۵۰۰ میلیارد دانگ رسید و املاک و مستغلات ناتمام به ۱۰۸۹۲ میلیارد دانگ کاهش یافت.

همچنین در بخش کارگزاری املاک و مستغلات، موجودی شرکت توسعه املاک و مستغلات فات دات (HoSE: PDR) با کاهش اندکی به 12199 میلیارد دونگ رسید، اما همچنان بیش از نیمی از دارایی‌ها را تشکیل می‌دهد و عمدتاً به 12 پروژه کلیدی این شرکت اختصاص داده شده است.

برخی از پروژه‌های معمول عبارتند از: پروژه EverRich 2 با 3597 میلیارد دانگ ویتنام؛ پروژه Tropicana Ben Thanh Long Hai با 1993 میلیارد دانگ ویتنام؛ پروژه برج Binh Duong با 2393 میلیارد دانگ ویتنام...

طبق گزارش ویژه «وضعیت سلامت فعلی بازار املاک و مستغلات ویتنام» که توسط انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) منتشر شده است، حجم زیاد موجودی کالا، عمدتاً از پروژه‌های ساختمانی ناتمام ناشی می‌شود که به دلیل عدم وجود منابع کافی برای ادامه اجرای پروژه، مجبور به توقف شده‌اند.

نگاهی به ارقام موجودی ده‌ها تا صدها هزار میلیارد نشان می‌دهد که موجودی به تدریج به یک مشکل دشوار تبدیل می‌شود که هر کسب‌وکار املاک و مستغلات باید راه‌حلی برای آن پیدا کند .

منبع