خرید مسکن اجتماعی حداقل به 10 سال پس‌انداز نیاز دارد: سرمایه باید برای بازار متنوع شود

برای خانواری که درآمد کل او «حداکثر» طبق معیارهای تصویب (۴۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه) باشد، ۱۰ سال پس‌انداز لازم است تا بتواند یک خانه مسکونی به ارزش حدود ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنام در طرح مسکن اجتماعی خریداری کند. در صورت استفاده از وام، این رقم حتی بیشتر خواهد شد.

طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، ساختار عرضه املاک و مستغلات به طور جدی نامتوازن است. بیشتر عرضه جدید بر پروژه‌های لوکس و با ارزش بالا متمرکز است که نیازهای سرمایه‌گذاری را برآورده می‌کنند، که برخی از آنها سوداگرانه هستند، در حالی که بخش مسکن مقرون به صرفه با کمبود عرضه مواجه است.

عدم تعادل بین عرضه و تقاضا باعث شده است که قیمت مسکن، به ویژه در بخش آپارتمان در شهرهای بزرگ، به شدت افزایش یابد و سطح جدیدی از قیمت ایجاد شود که بسیار فراتر از نرخ رشد درآمد واقعی است. این امر نه تنها فرصت دسترسی به مسکن را برای اکثر مردم محدود می‌کند، بلکه خطر تشکیل حباب قیمتی را نیز افزایش می‌دهد.

با فرض اینکه قیمت خانه و درآمد ثابت بماند، قدرت خرید مسکن به شدت در حال کاهش است. برای یک آپارتمان دو خوابه در یک منطقه شهری که حدود ۵ میلیارد دونگ ویتنام هزینه دارد، اگر خانواده‌ای درآمد بالایی حدود ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در ماه داشته باشد، اگر تمام درآمد خود را صرف خرید کند، حدود ۸ سال طول می‌کشد و اگر از اصل عدم تجاوز هزینه‌های مسکن از ۱/۳ درآمد خود پیروی کند، ۲۵ سال طول می‌کشد.

طبق این اصل، حتی بخش مسکن اجتماعی که برای افراد کم‌درآمد در مناطق شهری طراحی شده است، دیگر «ارزان» نیست و قیمت آن برای یک آپارتمان ۶۰ متری حدود ۱.۵ میلیارد دونگ است و حتی خانوارهایی را که طبق معیارهای تصویب، درآمد کل آنها «در بالاترین سطح» است - ۴۰ میلیون دونگ در ماه - مجبور می‌کند حدود ۱۰ سال پس‌انداز کنند. در واقع، این عدد هنگام استفاده از گزینه وام بسیار بیشتر است.

در نتیجه، شکاف بین گروهی که از قبل دارایی دارند و گروهی که دارایی ندارند، به طور فزاینده‌ای ثابت می‌شود، زمانی که رشد املاک و مستغلات در واقع تنها گروه کوچکی از افرادی را که از قبل دارایی دارند، ثروتمند می‌کند. در همین حال، اکثر مردم با وجود رشد اقتصادی احساس "فقیرتر" بودن می‌کنند، زیرا هزینه‌های مسکن سریع‌تر از درآمد افزایش می‌یابد. افرادی که از مزایای اولیه مالی و دارایی برخوردارند، تمایل دارند املاک و مستغلات بیشتری را به عنوان ابزاری برای انباشت و سرمایه‌گذاری نگه دارند و به لطف افزایش ارزش زمین به "ثروتمندتر شدن" خود ادامه می‌دهند، در حالی که کسانی که خانه ندارند، با وجود تلاش برای بهبود درآمد، با خطر اجاره طولانی مدت مواجه هستند.

بدون راه‌حل‌های به‌موقع، شکاف فقیر و غنی نه تنها گسترش می‌یابد، بلکه خطر «یخ‌زده» شدن آن در طول نسل‌های متمادی نیز وجود دارد و به چالشی بزرگ برای اهداف تأمین اجتماعی، استراتژی‌های شهرنشینی و رشد پایدار ملی تبدیل می‌شود.

بنابراین، VARS معتقد است که برای اینکه بازار املاک و مستغلات بدون به خطر انداختن خود بازار املاک و مستغلات و اقتصاد به رشد خود ادامه دهد، باید راه حلی برای "متوقف کردن" رشد شدید قیمت مسکن وجود داشته باشد. به طور خاص، مهمترین راه حل، خالی کردن عرضه مسکن مقرون به صرفه است. وقتی عرضه به اندازه کافی زیاد باشد، قیمت‌های بازار بر اساس تعادل واقعی عرضه و تقاضا، خود به خود تنظیم می‌شوند.

اولاً، لازم است که به موازات بهبود ظرفیت اجرایی سازمان‌های محلی، تکمیل اسناد راهنمای اجرای نظام حقوقی جدید تسریع شود.

دوم، تنوع بخشیدن به کانال‌های سرمایه برای بازار املاک و مستغلات به منظور کاهش وابستگی به اعتبار بانکی ضروری است. بازار اوراق قرضه شرکتی را برای تبدیل شدن به یک منبع سرمایه مؤثر میان‌مدت و بلندمدت، بازسازی کنید. در عین حال، ترویج تشکیل صندوق ملی مسکن و توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) ضروری است.

سوم، پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن مقرون‌به‌صرفه باید در برنامه‌ریزی در اولویت قرار گیرند و دارای سازوکارهای تشویقی باشند. توسعه شهری باید با زیرساخت‌های حمل‌ونقل، به‌ویژه جاده‌های کمربندی، مترو و بزرگراه‌ها مرتبط شود تا فضای شهری گسترش یابد و فشار بر قیمت زمین در مرکز شهر کاهش یابد. در عین حال، توسعه یک بازار اجاره حرفه‌ای ضروری است و این ذهنیت را که «برای تثبیت زندگی باید صاحب خانه بود» کاهش می‌دهد.

چهارم، تحقیق و انتشار مجموعه‌ای از معیارها و استانداردها برای نظارت و هشدار زودهنگام تحولات بازار املاک و مستغلات، به عنوان مبنایی برای ارزیابی، طبقه‌بندی و نظارت بر فعالیت‌های فعالان بازار، ضروری است. از طریق این سیستم شاخص‌ها، سازمان‌های مدیریتی می‌توانند به سرعت علائم «انحراف»، مانند سفته‌بازی، عدم تعادل عرضه و تقاضا، افزایش غیرطبیعی قیمت یا کاهش نقدینگی محلی را تشخیص دهند تا بتوانند مداخله و اقدامات تعدیلی مناسب را انجام دهند. ایجاد این مکانیسم نظارتی پیشگیرانه به جلوگیری از خطرات و تثبیت بازار از راه دور کمک می‌کند، به جای اینکه فقط زمانی که مشکلات آشکار شده‌اند، به آنها رسیدگی شود و باعث واکنش‌های زنجیره‌ای شود و کنترل آنها دشوار باشد.

علاوه بر این، تسریع در ساخت و تکمیل یک پایگاه داده یکپارچه، همزمان و شفاف در مورد بازار زمین، مسکن و املاک و مستغلات در سراسر کشور ضروری است. این یک زیرساخت اطلاعاتی مهم برای کمک به سازمان‌های مدیریت دولتی، سازمان‌های تحقیقاتی و مشاغل در نظارت، تجزیه و تحلیل، پیش‌بینی و بهره‌برداری به موقع و دقیق از بازار خواهد بود.

منبع: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html