بانک مرکزی: ممنوعیتی برای وام خرید مسکن وجود ندارد

اخیراً، بانک مرکزی بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳ را صادر کرد که بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶ مربوط به تنظیم نسبت ایمنی سرمایه بانک‌ها را اصلاح و تکمیل می‌کند.

این بخشنامه از اول جولای امسال با مفاد جدید زیادی لازم‌الاجرا می‌شود. نگرانی‌هایی وجود دارد مبنی بر اینکه مقررات جدید برای خریداران خانه مشکلاتی ایجاد خواهد کرد.

به طور خاص، بازار نگران است که وقتی این بخشنامه لازم‌الاجرا شود، به بانک‌های تجاری و شعب بانک‌های خارجی اجازه نخواهد داد که به افراد برای خرید «مسکن تجاری ناتمام برای تحویل (یعنی مسکن تجاری که در آینده ساخته می‌شود)» که توسط خود خانه تضمین شده (رهن شده) است، وام دهند. بنابراین، افرادی که می‌خواهند برای خرید مسکن تجاری «که در آینده ساخته می‌شود» اعتبار قرض بگیرند، باید اقدامات امنیتی دیگری را اجرا کنند یا آن را با دارایی‌های دیگر تضمین کنند.

با این حال، بانک مرکزی تأیید کرد که آیین‌نامه جدید حقوق خریداران آینده مسکن را محدود نمی‌کند و مغایر با مقررات فعلی نیست.

به خانه‌های تکمیل‌شده رتبه‌بندی ریسک پایین داده خواهد شد.

به طور خاص، بند 10، ماده 2 بخشنامه 41/2016 بانک دولتی تصریح می‌کند: «وام تضمین‌شده توسط املاک و مستغلات، وامی به یک شخص حقیقی یا حقوقی برای خرید املاک و مستغلات، اجرای یک پروژه املاک و مستغلات است و توسط املاک و مستغلات یا پروژه املاک و مستغلات تشکیل‌شده از وام طبق مفاد قانون معاملات تضمین‌شده، تضمین می‌شود.»

بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳ این محتوا را اصلاح یا تکمیل نمی‌کند. سازمان‌ها و افرادی که نیاز به خرید خانه و تضمین (رهن) این خانه آینده دارند، بسته به نسبت تضمین محاسبه شده از نسبت مانده وام به ارزش وثیقه، ضریب ریسک ۳۰ تا ۱۲۰ درصد را اعمال خواهند کرد. در صورتی که هیچ اطلاعاتی در مورد نسبت تضمین وجود نداشته باشد، ضریب ریسک ۱۵۰ درصد است.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳ حق خرید مسکن در آینده را محدود نمی‌کند (تصویر: تران خانگ).

در همین حال، بند ۱ ماده ۱ بخشنامه شماره ۲۲، بند ۱۱ ماده ۲ بخشنامه شماره ۴۱ در مورد وام‌های رهنی مسکن را اصلاح و تکمیل کرد. این وام‌ها، وام‌هایی هستند که توسط املاک و مستغلات برای خرید خانه به افراد تضمین می‌شوند.

به طور خاص، وام‌های تضمین‌شده با وثیقه املاک و مستغلات برای خرید خانه توسط افراد باید شرایط زیر را داشته باشند:

اولاً، منبع بازپرداخت بدهی، منبع درآمد اجاره حاصل از وام نیست.

دوم، خانه طبق قرارداد فروش آماده تحویل است.

سوم، بانک‌ها و شعب بانک‌های خارجی از حق قانونی کامل برای رسیدگی به خانه‌های رهنی در زمانی که مشتریان نمی‌توانند بدهی‌های خود را طبق مفاد قانون معاملات وثیقه‌ای و قانون مسکن بازپرداخت کنند، برخوردارند.

چهارم، خانه‌ای که از این وام مسکن تشکیل می‌شود، باید به طور مستقل (توسط شخص ثالث یا توسط دپارتمانی مستقل از دپارتمان تأیید اعتبار بانک یا شعبه بانک خارجی) با رعایت اصل احتیاط (ارزش بالاتر از قیمت بازار در زمان تأیید وام نباشد) طبق مقررات بانک یا شعبه بانک خارجی ارزیابی شود.

برای وام‌های خرید مسکن اجتماعی، خرید مسکن تحت برنامه‌ها و پروژه‌های حمایتی دولت ، این وام‌ها طبق مفاد قانون مسکن تعیین می‌شوند و شرایط (اول، سوم، چهارم) ذکر شده در بالا را دارند.

در خصوص این آیین‌نامه، بانک دولتی توضیح داد که وام‌های رهنی مسکن شامل موارد زیر خواهد بود: وام‌های رهنی مسکن برای خرید خانه‌هایی که شرایط مقرر، از جمله شرط تکمیل برای تحویل، را برآورده می‌کنند و وام‌هایی برای خرید مسکن اجتماعی، خرید خانه تحت برنامه‌ها و پروژه‌های حمایتی دولت. ضریب ریسک اعمال شده برای وام‌های رهنی مسکن از 20 تا 100 درصد، بسته به نسبت ضمانت و نسبت درآمد، متغیر است.

برای وام‌های خرید مسکن اجتماعی، خرید خانه تحت برنامه‌ها و پروژه‌های حمایتی دولت، نیازی به شرط تکمیل خانه برای تحویل نیست و ضریب ریسک آن کمتر از سایر وام‌های رهنی مسکن و تنها ۲۰ تا ۵۰ درصد است تا سیاست دولت در تشویق مسکن اجتماعی اجرا شود.

بانک دولتی اعلام کرد که شرط خانه تکمیل‌شده تحت قرارداد خرید خانه فقط در مورد وام‌های رهنی مسکن (که ضریب ریسک کمتری نسبت به سایر مطالبات تضمین‌شده توسط املاک و مستغلات دارند) اعمال می‌شود.

در صورتی که یک سازمان یا فرد نیاز به ساخت یا خرید مسکن در آینده داشته باشد و مسکن آینده را رهن کند، این مورد به منزله وامی خواهد بود که توسط املاک و مستغلات طبق بند 10، ماده 2 بخشنامه 41 تضمین شده و ضریب ریسک مربوطه طبق بند 10، ماده 9 بخشنامه 41 اعمال خواهد شد.

بانک مرکزی تأکید کرد: «بنابراین، این آیین‌نامه حقوق سازمان‌ها و افراد را برای خرید مسکن در آینده محدود نمی‌کند و مغایر با مقررات فعلی نیست.»

پیش از این، آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - در اظهار نظر در مورد بخشنامه ۲۲/۲۰۳ بانک دولتی، گفت که آیین‌نامه فوق به بانک‌های تجاری و شعب بانک‌های خارجی اجازه نمی‌دهد که به مردم برای خرید مسکن تجاری ناتمام برای تحویل (یعنی مسکن تجاری که در آینده تشکیل می‌شود) که توسط خود آن خانه تضمین (رهن) شده است، وام دهند.

به گفته وی، اگر جزئیات فوق بلافاصله قبل از لازم‌الاجرا شدن بخشنامه اصلاح نشود، این آیین‌نامه می‌تواند منجر به عواقب بدی شود، باعث ایجاد مشکلات و مانع از عملکرد عادی بازار املاک و مستغلات شود و بر روند بهبود و توسعه بازار چه در کوتاه‌مدت و چه در بلندمدت تأثیر منفی بگذارد.

HoREA پیشنهاد داد که آیین‌نامه‌ای اضافه شود که به مؤسسات اعتباری اجازه دهد به افراد برای خرید مسکن تجاری آینده که توسط خود خانه تضمین شده (رهن شده) است، وام دهند. این آیین‌نامه در مورد هر دو مورد خرید مسکن تجاری یا مسکن اجتماعی، چه با مسکن موجود و چه با مسکن آینده، اعمال می‌شود.

منبع