سرمایه‌گذاران اعتماد به بازار را بازمی‌گردانند، بسیاری از معاملات بزرگ ادغام و تملک، اصول اجاره و خرید و فروش مسکن اجتماعی

فعالیت‌های ادغام و تملک (M&A) به طور فزاینده‌ای پر جنب و جوش هستند؛ مزایده‌های زمین در هانوی در شرف انجام است و قیمت قطعات زمین از تقریباً ۲۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع شروع می‌شود؛ های دونگ در ۹ پروژه مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری جذب می‌کند... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

در سه ماهه سوم سال 2023، بازار املاک و مستغلات تعدادی از معاملات ادغام و تملک برجسته را ثبت کرد. (منبع: دن تری)

بسیاری از معاملات بزرگ ادغام و تملک (M&A) ظاهر می‌شوند

کارشناسان می‌گویند که علیرغم رکود اقتصادی جهانی، عملکرد ویتنام همچنان پایدار است و جذابیت زیادی برای سرمایه‌گذاران تولیدی خارجی ایجاد می‌کند.

تا پایان اکتبر 2023، کل سرمایه ثبت شده جدید، سرمایه تعدیل شده، و مشارکت سرمایه و خرید سهام و مشارکت سرمایه توسط سرمایه گذاران خارجی در ویتنام به بیش از 25.76 میلیارد دلار رسید که نسبت به مدت مشابه 14.7 درصد افزایش یافته است. بخش املاک و مستغلات با کل سرمایه گذاری نزدیک به 2.14 میلیارد دلار در جایگاه دوم باقی ماند و بیش از 8.3 درصد از کل سرمایه گذاری ثبت شده را تشکیل می دهد.

آقای تروی گریفیتس - معاون مدیر عامل Savills Vietnam اظهار داشت که بخش‌های تولید، تجارت و خدمات همچنان نیروی محرکه رشد اقتصادی ویتنام خواهند بود، در حالی که فعالیت‌های ادغام و تملک املاک و مستغلات (M&A) به طور فزاینده‌ای پر جنب و جوش است. بانک دولتی ویتنام همچنان به دنبال کاهش نرخ بهره به سطوح سال ۲۰۲۰ است که این نیز نشانه خوبی برای املاک و مستغلات مسکونی است.

بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی شروع به انتقال سرمایه به پروژه‌های املاک و مستغلات در ویتنام به شکل بازخرید سهام کرده‌اند. چند شرکت ویتنامی با پتانسیل مالی قوی نیز به این بازی پیوسته‌اند، اما مقیاس معاملات فقط کوچک و متوسط است.

در سه ماهه سوم سال 2023، بازار املاک و مستغلات تعدادی از معاملات ادغام و تملک برجسته را ثبت کرد. به ویژه، شرکت توسعه SkyWorld Berhad (مالزی) زمینی به مساحت 2060 متر مربع را در منطقه 8 شهر هوشی مین از شرکت سهامی Thuan Thanh به قیمت 14.3 میلیون دلار آمریکا برای توسعه یک پروژه املاک و مستغلات مسکونی خریداری کرد.

همچنین در شهر هوشی مین، یک شرکت مالزیایی دیگر به نام گامودا برهاد، ۳.۶۸ هکتار زمین در شهر تو دوک را از شرکت سهامی املاک تام لوک به قیمت تقریبی ۳۱۵.۸ میلیون دلار آمریکا برای توسعه یک پروژه چند منظوره خریداری کرد.

گروه سایگونرس (ویتنام) مراحل ادغام و تملک را برای خرید ۹۰٪ سهام شرکت سهامی دوک نهی و مالکیت یک قطعه زمین به مساحت ۷۷۰۰ متر مربع در منطقه تان فو، شهر هوشی مین، انجام داده است.

در بازار هانوی، معامله‌ای انجام شد که در آن گروه کپل (سنگاپور) 65 درصد از سهام شرکتی را که دارایی‌های املاک و مستغلات تجاری به ارزش کل 50.4 میلیون دلار آمریکا داشت، خریداری کرد.

بازار مرکزی معامله‌ای را ثبت کرد که در آن شرکت سهامی First Real Land (ویتنام) 22 درصد از سرمایه اصلی شرکت سهامی Bach Dang Trading - Service، مالک یک قطعه زمین به مساحت 6879 متر مربع در دا نانگ، را به قیمت 8.2 میلیون دلار آمریکا خریداری کرد.

در همین حال، گروه FIT (ویتنام) نیز رسماً سرمایه خود را از پروژه تفریحی ساحلی Cap Padaran Mui Dinh با مساحت ۸۰۰ هکتار در استان Ninh Thuan خارج کرد.

کارشناسان، فعالیت‌های ادغام و تملک (M&A) در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۳ را با مشارکت سرمایه‌گذاران خارجی و داخلی، بسیار پویا ارزیابی می‌کنند. آقای نیل مک‌گرگور - مدیرعامل ساویلز ویتنام - در مورد چشم‌انداز بخش مسکن گفت که با کمبود عرضه آپارتمان، سرمایه‌گذارانی که قادر به توسعه موفقیت‌آمیز پروژه‌های جدید برای بازار هستند، از تقاضای قوی در این زمان بهره خواهند برد، به‌ویژه اگر خریداران خانه در حال رشد طبقه متوسط را هدف قرار دهند.

کارشناسان Savills در ویتنام اظهار داشتند که در حال حاضر، سرمایه‌گذاران برجسته املاک مسکونی مانند Vingroup، Masterise Homes و Ecopark محصولات جدید زیادی را در پایان سال عرضه کرده‌اند. در عین حال، قانون اصلاح‌شده مسکن که انتظار می‌رود در ششمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی تصویب شود، مقرراتی را که پروژه‌های مسکن تجاری را ملزم به اختصاص 20٪ از مساحت زمین برای مسکن اجتماعی می‌کرد، نیز حذف کرد. این تغییر انعطاف‌پذیر و متناسب با رویه‌های بازار و نیازهای محلی است. در عین حال، به سرعت بخشیدن به پیشرفت توسعه‌دهندگان پروژه‌های مسکن تجاری کمک خواهد کرد.

به طور مشابه، در بخش اداری، کارشناسان اشاره کردند که در شهر هوشی مین، عملکرد بخش اداری همچنان قوی است. اگرچه عرضه ساختمان‌های درجه A جدید بسیار فراوان است، اما هنوز فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان در این زمینه وجود دارد. آقای نیل مک‌گرگور تحلیل کرد که سرمایه‌گذارانی که می‌توانند ساختمان‌های اداری را با استانداردهای سبز توسعه یا ارتقا دهند، می‌توانند اجاره‌های بالاتری را جذب کنند.

املاک و مستغلات صنعتی همچنان یک حوزه جذاب و رو به رشد در فعالیت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. از ماه جولای، شرکت سومیتومو (ژاپن) تفاهم‌نامه‌ای با استان تان هوآ برای توسعه یک پارک صنعتی به مساحت ۶۵۰ هکتار با سرمایه سرمایه‌گذاری ۴۰۰ میلیون دلار امضا کرده است؛ همزمان، توسعه یک پارک صنعتی به مساحت ۳۰۰ هکتار در نام دین را نیز در نظر دارد.

در پایان ماه اوت، اجرای سه پروژه جدید شهرک صنعتی ویتنام-سنگاپور (VSIP) آغاز شد؛ دو پروژه تأیید سرمایه‌گذاری دریافت کردند و 12 توافقنامه همکاری توسعه‌ای امضا شد.

نکته قابل توجه این است که یک سرمایه‌گذاری مشترک بین Lineage Logistics و SK Logistics برای بهبود و گسترش سیستم سردخانه ویتنام اعلام شد. در همین حال، Suntory Pepsico تایید ساخت یک کارخانه جدید در Long An با سرمایه‌گذاری کلی ۱۸۵ میلیون دلار را دریافت کرد، در حالی که گروه Hyosung قصد دارد نزدیک به ۱ میلیارد دلار در یک کارخانه فیبر کربن در Vung Tau سرمایه‌گذاری کند...

نشانه‌های مثبت جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و ادغام و تملک نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران در حال بازیابی اعتماد به بازار املاک و مستغلات منطقه‌ای به طور کلی و به ویژه ویتنام هستند که با چشم‌انداز نرخ بهره و تعدادی از معاملات بزرگ که در حال حسابرسی کامل هستند، پشتیبانی می‌شود.

حراج زمین در هانوی

مرکز توسعه صندوق زمین کائو گیای (منطقه کائو گیای، هانوی) به تازگی از انتخاب سازمانی برای حراج دارایی‌هایی خبر داده است که شامل حقوق استفاده از زمین برای ۱۶ قطعه زمین در بلوک D18 منطقه شهری جدید کائو گیای، بخش دیچ وونگ و ۲ قطعه زمین در لاین ۳۹، خیابان تو مو و لاین ۸۷، خیابان نگوین تی دین، بخش ترونگ هوا هستند.

که در آن، قطعه زمین D18 منطقه شهری جدید کائو گیای شامل 2 قطعه B10 و B19 است. به طور خاص، قطعه B10 مساحت 153 متر مربع با قیمت پایه 248.2 میلیون دانگ ویتنامی بر متر مربع دارد؛ قطعه B19 مساحت 159 متر مربع با قیمت پایه 186 میلیون دانگ ویتنامی بر متر مربع دارد.

این زمین در خیابان تو مو، کوچه ۳۹، دارای ۶ قطعه زمین با شماره‌های ۱ تا ۶ و مساحت ۴۴.۳ تا ۶۴.۴ متر مربع است. قیمت پایه قطعات زمین فوق از ۱۶۰.۸ تا ۱۸۷.۱ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است.

برای زمین واقع در کوچه ۸۷، خیابان نگوین تی دین، ۶ قطعه زمین با شماره‌های ۱ تا ۶ وجود دارد. از این تعداد، قطعات ۱، ۲، ۳ و ۴ همگی ۵۸.۷ متر مربع مساحت و قیمت پایه ۱۸۱.۳ میلیون دانگ ویتنامی بر متر مربع دارند. قطعه ۵ دارای مساحت ۸۴.۲ متر مربع و قیمت پایه ۱۷۳.۵ میلیون دانگ ویتنامی بر متر مربع است. قطعه ۶ دارای مساحت ۱۱۷.۷ متر مربع و قیمت پایه ۱۵۹.۱ میلیون دانگ ویتنامی بر متر مربع است.

انتظار می‌رود اگر مزایده ۱۶ قطعه زمین فوق با موفقیت انجام شود، کل مبلغ جمع‌آوری‌شده با قیمت اولیه بیش از ۲۱۸.۷ میلیارد دانگ ویتنام باشد.

های دونگ در 9 پروژه مسکن اجتماعی سرمایه گذاری جذب می کند

طبق گزارش اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری استان های دونگ در جلسه عادی نوامبر 2023 (اولین جلسه)، این استان 9 فهرست از پروژه‌های مسکن اجتماعی جذب‌کننده سرمایه‌گذاری در منطقه دارد، از جمله 8 پروژه در شهر های دونگ و 1 پروژه در شهر چی لین.

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

یک پروژه مسکن اجتماعی در شهر های دونگ. (منبع: وزارت ساخت و ساز)

در این جلسه، آقای لو وان بان - نایب رئیس دائمی کمیته مردمی استان های دونگ - به اداره برنامه ریزی و سرمایه گذاری مأموریت داد تا فهرست پروژه های مسکن اجتماعی جذب سرمایه گذاری را بررسی و تکمیل کند تا کمیته مردمی استان را برای تصمیم گیری در مورد تصویب و اعلام فهرست پروژه ها راهنمایی و مشاوره دهد.

اداره ساخت و ساز باید ریاست و هماهنگی با مناطق را برای دریافت پروژه‌های مسکن اجتماعی، تدوین رویه‌های اجرای پروژه، راهنمایی مناطق، ترغیب، نظارت، بازرسی و پایش اجرا بر عهده داشته باشد. به طور خاص، وظایف مربوط به برنامه‌ریزی، سازماندهی طراحی سایت، محاسبه عملکرد پروژه، مقیاس و کل سرمایه گذاری را انجام دهد تا مبنایی برای سازماندهی انتخاب سرمایه‌گذار داشته باشد. از مناطق دارای پروژه‌های مسکن اجتماعی درخواست کنید تا بر اساس لیست، برنامه‌های اجرای پروژه را بر اساس پیشرفت تدوین کرده و به کمیته مردمی استان گزارش دهند.

بر اساس گزارش اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری استان های دونگ در مورد تأیید فهرست پروژه‌های مسکن اجتماعی جذب‌کننده سرمایه‌گذاری در استان های دونگ در بازه زمانی ۲۰۲۳-۲۰۳۰، ۹ فهرست از پروژه‌های مسکن اجتماعی جذب‌کننده سرمایه‌گذاری در این استان وجود دارد که شامل ۸ پروژه در شهر های دونگ و ۱ پروژه در شهر چی لین با مساحت کل ۶.۲۵ هکتار می‌شود.

پروژه‌های پیشنهادی برای جذب سرمایه‌گذاری در دوره ۲۰۲۳ تا ۲۰۳۰ عبارتند از: پروژه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز منطقه شهری اکولوژیکی رودخانه تای بین (EcoRivers)؛ پروژه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز منطقه شهری فو کوی (سرزمین طلایی) - فاز اول؛ پروژه منطقه مسکونی نگوک چائو؛ پروژه منطقه مسکونی ترای بائو؛ پروژه منطقه مرکزی بخش فام نگو لائو؛ پروژه ساخت و ساز منطقه شهری مرکزی شهر های دونگ؛ پروژه منطقه مسکونی شرق خیابان تان دان؛ پروژه منطقه مسکونی جدید غرب بخش تو مین (همه در شهر های دونگ) و منطقه مسکن اجتماعی پروژه منطقه شهری جدید در شرق بخش کانگ هوا، شهر چی لین.

اصول اجاره و خرید و فروش مسکن اجتماعی

ماده ۶۲ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ به وضوح اصول اجاره، اجاره به شرط تملیک و فروش مسکن اجتماعی را تصریح می‌کند. بر این اساس، در همان دوره زمانی، هر موضوع مشخص شده در بند ۱، ماده ۵۰ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ فقط مجاز به اجاره، اجاره به شرط تملیک یا خرید یک مسکن اجتماعی است؛ دانش‌آموزان مدارس شبانه‌روزی قومی دولتی مجبور نیستند در طول استفاده، هزینه اجاره مسکن و خدمات را بپردازند.

مدت قرارداد اجاره مسکن اجتماعی حداقل ۵ سال است؛ مدت پرداخت برای خرید مسکن اجتماعی حداقل ۵ سال از تاریخ امضای قرارداد اجاره-خرید مسکن است.

مستأجر یا اجاره‌کننده مسکن اجتماعی مجاز به فروش، اجاره مجدد یا قرض دادن مسکن در طول دوره اجاره یا اجاره به شرط تملیک نیست؛ اگر مستأجر یا اجاره‌کننده دیگر نیازی به اجاره یا اجاره به شرط تملیک مسکن نداشته باشد، قرارداد فسخ و مسکن باید مسترد شود.

مستاجر یا خریدار مسکن اجتماعی مجاز به فروش مجدد خانه ظرف حداقل ۵ سال از تاریخ پرداخت کامل اجاره بها یا قیمت خرید نیست؛ در صورتی که ظرف ۵ سال از تاریخی که خریدار یا مستاجر به طور کامل قیمت خرید یا اجاره بها خانه را پرداخت کرده و نیاز به فروش خانه داشته باشد، فقط مجاز به فروش مجدد آن به واحد مدیریت مسکن اجتماعی یا فروش آن به فردی واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی است، در صورتی که این واحد آن را با حداکثر قیمت فروش معادل قیمت فروش همان نوع مسکن اجتماعی در همان مکان و زمان فروش خریداری نکند و ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد شخصی نیست.

خریدار یا مستاجر یک واحد مسکن اجتماعی می‌تواند پس از مدت ۵ سال از تاریخ پرداخت کامل قیمت خرید یا اجاره واحد مسکونی و تاریخ صدور گواهی، مسکن را تحت سازوکار بازار به نیازمندان بفروشد، اما باید طبق مقررات دولتی، عوارض استفاده از زمین را پرداخت کند و طبق قوانین مالیاتی، مالیات بر درآمد بپردازد؛ در صورت فروش به افراد واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی طبق این قانون، قیمت فروش نباید بیشتر از قیمت فروش همان نوع مسکن اجتماعی در همان مکان و زمان فروش باشد و مشمول مالیات بر درآمد شخصی نخواهد بود.

خانوارها و افرادی که واجد شرایط اسکان مجدد و اجاره-خرید یا خرید مسکن اجتماعی هستند، می‌توانند پس از پرداخت کامل قیمت خرید یا اجاره-خرید مسکن و دریافت گواهی، این مسکن را طبق مکانیسم بازار به نیازمندان بفروشند، اما باید طبق مقررات دولتی، هزینه‌های استفاده از زمین را به دولت پرداخت کنند و طبق قوانین مالیاتی، مالیات بر درآمد بپردازند.

در تمام موارد اجاره، اجاره به شرط تملیک یا فروش مسکن اجتماعی که مطابق با مفاد این قانون نباشد، قرارداد اجاره، اجاره به شرط تملیک یا فروش مسکن باطل است و مستاجر، اجاره به شرط تملیک یا خریدار باید مسکن را به واحد مدیریت مسکن اجتماعی تحویل دهد؛ در صورت عدم تحویل مسکن، کمیته مردمی استانی که مسکن در آن واقع شده است، اقدامات لازم را برای بازپس‌گیری آن مسکن ترتیب خواهد داد.

رسیدگی به هزینه‌های اجاره و خرید خانه مطابق با مفاد قانون مدنی انجام می‌شود؛ رسیدگی به هزینه‌های اجاره و خرید مسکن اجتماعی مطابق با مفاد ماده ۱۳۵ قانون مسکن مصوب ۲۰۱۴ انجام می‌شود.

منبع