روش‌ها و اصول تعیین قیمت زمین را به روشنی تعریف کنید

در ادامه برنامه پنجمین دوره مجلس شورای ملی ، صبح روز ۹ مه، نمایندگان با بحث گروهی در مورد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده)، از تلاش‌ها و کوشش‌های آژانس تدوین و آژانس بازنگری که به سرعت پیش‌نویس قانون را مطالعه و نظرات عمومی را برای اصلاح آن جذب کرده و پیشرفت مهمی در کیفیت آن حاصل کرده بودند، بسیار قدردانی کردند.

نمایندگان همچنین تعدادی از مسائل مربوط به موضوع گسترش موضوعات دریافت کننده انتقال حقوق استفاده از زمین کشاورزی ؛ روش‌های تعیین قیمت زمین؛ بررسی تمرکززدایی و تفویض اختیارات در مدیریت زمین را مطرح کردند...

جلوگیری از زمین‌خواری در اراضی کشاورزی

نماینده نگوین تی لان ( هانوی ) گفت که پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) مطالب جدید زیادی دارد که مربوط به هماهنگ‌سازی قوانین مرتبط در مورد مسائلی است که هنوز در عمل متوقف شده‌اند، مانند کاربری زمین؛ تأمین مالی زمین؛ بازیابی زمین؛ غرامت، پاکسازی محل؛ برنامه‌ریزی زمین، مناقصه؛ بازرسی، حل و فصل اختلافات زمین؛ امنیت، دفاع ملی...

نماینده نگوین تی لان گفت: «این پیش‌نویس قانون همچنین قانون زمین سال ۲۰۱۳ را به ارث برده و همچنان به اصلاح و تکمیل بسیاری از مفاد آن طبق نظرات سازمان‌ها، شرکت‌ها و کاربران زمین ادامه می‌دهد تا اثربخشی مدیریت و استفاده از زمین را بهبود بخشد، الزامات توسعه اجتماعی-اقتصادی را برآورده کند و در عین حال تخلفات اخیر از قانون در مدیریت و استفاده از زمین را محدود کند.»

نماینده نگوین تی لان با ابراز نظرات خود در مورد گسترش موضوعات دریافت کننده انتقال حقوق استفاده از زمین کشاورزی، از جمله زمین‌های کشت برنج، پیشنهاد اصلاح مفاد پیش‌نویس قانون را داد تا شرایط انتقال حقوق استفاده از زمین کشاورزی سختگیرانه‌تر شود، که در آن لازم است ویژگی‌های انواع زمین‌هایی که انتقال حقوق استفاده از زمین برای آنها انجام می‌شود و موضوعات دریافت کننده انتقال در نظر گرفته شود.

در صورتی که گیرنده‌ی واگذاری زمین‌های کشت برنج، فردی باشد که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی مشارکت ندارد، نماینده پیشنهاد داد که باید یک مکانیسم کنترلی دقیق برای جلوگیری از سوءاستفاده از مقررات مربوط به سفته‌بازی زمین‌های کشاورزی که بر اهداف این سیاست تأثیر می‌گذارد، وجود داشته باشد.

همزمان، نماینده همچنین پیشنهاد مطالعه و تکمیل آیین‌نامه‌ای را داد که بر اساس آن، افرادی که حق انتقال زمین‌های کشت برنج را دریافت می‌کنند، باید یک سازمان اقتصادی تأسیس کنند که الزامات مندرج در بند ۵، ماده ۴۶، یعنی داشتن یک طرح کاربری زمین کشاورزی که توسط کمیته مردمی استان تأیید شده باشد، را برآورده کند. نگوین تی لان، نماینده، با تعجب پرسید: «اگر اجرای این طرح مطابق پیشنهاد مؤثر نباشد، مجازات‌های بازیابی و تبدیل چه خواهد بود؟» و موافقت کرد که لازم است قبل از اعمال در مقیاس بزرگتر، اجرای آزمایشی آن در برخی مناطق مطالعه و ارزیابی و خلاصه شود.

در مورد حق انتخاب شکل تخصیص زمین و اجاره زمین واحدهای خدمات عمومی، نماینده نگوین تی لان همچنین پیشنهاد داد که سازوکاری برای بهره‌برداری مؤثر و جلوگیری از هدر رفتن بودجه زمین که در حال حاضر توسط واحدهای خدمات عمومی مدیریت می‌شود، وجود داشته باشد. برای اطمینان از سخت‌گیری، نماینده پیشنهاد داد که مفاد بند ۲ ماده ۳۵ اصلاح شود به این صورت که واحدهای خدمات عمومی هنگام اجاره زمین مجاز به فروش دارایی‌های متصل به زمین و حقوق اجاره در قرارداد اجاره زمین نباشند و مجاز به رهن دارایی‌های متصل به زمین نباشند و از این طریق ایمنی، مدیریت و کنترل بهتر تضمین شود.

نیاز به تنظیم روش‌های تعیین قیمت زمین

وونگ دین هو، رئیس مجلس ملی، سخنرانی می‌کند. عکس: دوآن تان/VNA

وونگ دین هو، رئیس مجلس ملی، ضمن ارائه نظرات خود در این گروه، تأکید کرد که در مقایسه با دوره قبل، پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) ارائه شده در پنجمین جلسه، تغییرات بسیار اساسی داشته است که در آن مشارکت مردم بسیار مشخص است و هر ماده، بند و آنچه منطقی و غیرمنطقی است، پیشنهاد شده است.

رئیس مجلس ملی با تأکید بر لزوم وجود سازوکار و روشی برای تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار در قطعنامه 18-NQ/TW، گفت که پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) روش تعیین قیمت زمین را به روشنی مشخص نکرده است. از نظر اصول، مبانی و روش‌های ارزش‌گذاری زمین، پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) تصریح می‌کند که دولت باید جزئیات تعیین قیمت زمین؛ محتویات و شرایط اعمال روش‌های ارزش‌گذاری زمین؛ تهیه و اعمال فهرست قیمت زمین و ارزش‌گذاری خاص زمین؛ بازرسی و نظارت بر اجرا؛ و ارائه مشاوره در مورد ارزش‌گذاری زمین را شرح دهد.

رئیس مجلس ملی تأکید کرد که دشوارترین موضوع در قانون زمین، تأمین مالی زمین است که از جمله دشوارترین آنها، ارزش‌گذاری زمین است. بنابراین، قانون باید اصول و روش‌هایی را برای تعیین قیمت زمین تصریح کند.

رئیس مجلس ملی با استناد به قطعنامه مربوط به اجرای آزمایشی تعدادی از سازوکارها و سیاست‌های خاص برای توسعه شهر هوشی مین در این دوره، گفت که یکی از مهمترین نکات این است که شهر به طور مداوم پیشنهاد ادامه اجرای آزمایشی روش ضریب K را می‌دهد، زیرا این روش شفاف و آسان است. با ضریب K، مشکل قیمت زمین‌های مرزی حل خواهد شد. رئیس مجلس ملی تأکید کرد: «اگر روش تعیین قیمت زمین به وضوح در قانون مشخص نشده باشد، مجلس ملی نمی‌تواند با اطمینان این پروژه قانونی را تصویب کند. نظر ما این است که دولت این موضوع را ارائه می‌دهد، شامل یک فصل یا چند ماده در قانون است که در آن اصول و مقررات مربوط به روش‌های تعیین قیمت زمین تصریح شده است.»

رئیس مجلس ملی در مورد موضوع جمع‌آوری نظرات در مورد برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین، گفت که وجود مقرراتی که ماهوی باشند و از تشریفات صرف پرهیز کنند، ضروری است. رئیس مجلس پرسید: «اگر میزان توافق ۱۰۰٪ نباشد، چند درصد می‌توانند تصمیم بگیرند؟ در صورتی که مردم موافق نباشند، چه مواردی اجماع و اختلاف نظر محسوب می‌شود؟» و گفت: «اگر مقررات خاصی وجود نداشته باشد، امکان‌سنجی بسیار پایین خواهد بود و این امر را برای اپراتور بسیار دشوار می‌کند. جمع‌آوری نظرات در مورد برنامه‌ریزی باید ماهوی باشد.»

علاوه بر این، رئیس مجلس ملی همچنین گفت که بررسی و تنظیم طرح‌ها و برنامه‌ریزی کاربری زمین نیز اگر با دقت تنظیم نشود، مشکلات زیادی ایجاد خواهد کرد و اجرای آن بسیار دشوار خواهد بود. بررسی و تنظیم طرح‌ها و برنامه‌ریزی کاربری زمین اجتناب‌ناپذیر است، بنابراین لازم است مقررات و اصول تکمیلی برای بررسی و تنظیم طرح‌ها و برنامه‌ریزی کاربری زمین تدوین شود. تنظیم معیارهای اساسی برای بررسی و تنظیم طرح‌ها و برنامه‌ریزی کاربری زمین برای محدود کردن تغییرات غیرضروری و خودسرانه. مقررات مربوط به مجازات‌های اضافی برای سازمان‌ها و افرادی که در بررسی و تنظیم طرح‌ها و برنامه‌ریزی کاربری زمین اختیار دارند، بازدارندگی کافی خواهد داشت.

نماینده لو تان ون (کا مائو) با پیشنهاد اینکه قانون باید ابزارها و روش‌های ثابتی برای محاسبه قیمت‌ها ارائه دهد، گفت که بین بررسی و ارزیابی مناطقی با قیمت‌های پیچیده زمین و فهرست قیمت زمین ارتباطی وجود دارد. در مورد قیمت‌های بالاتر، قانون «راه حلی» برای نحوه برخورد با آن ندارد.

در مکانی که قیمت زمین تعیین نشده است، نماینده لو تان وان پیشنهاد داد که برای تقسیم میانگین قیمت زمین، میانگین قیمت ۵ سال گذشته را در نظر بگیریم. نماینده لو تان وان اظهار داشت: «اگر مناطقی وجود دارند که از نظر تجارت و معاملات تعاملات زیادی ندارند، مانند مناطق دورافتاده، می‌توانیم ارزش تولید کالاها (مانند کشت ذرت، کشت برنج و...) را در ۵ سال گذشته در نظر بگیریم و آنها را جمع کرده و تقسیم کنیم. علاوه بر این، لازم است عوامل اضافی مانند ترافیک و خاک را نیز محاسبه کنیم...».

تقویت تمرکززدایی، تفویض قدرت، کاهش رویه‌های اداری

نخست وزیر فام مین چین در سخنرانی خود در گروه بحث و گفتگو، تأیید کرد که هنگام اصلاح پروژه قانون زمین، مهمترین چیز این است که از نزدیک واقعیت را دنبال کنیم، از واقعیت شروع کنیم، واقعیت را به عنوان معیار در نظر بگیریم و مشکلات و نارسایی‌هایی را که در بهره‌برداری و استفاده از منابع زمین - یک منبع بسیار مهم برای توسعه ملی - با آنها مواجه هستیم، تا حد امکان حل کنیم.

نخست وزیر فام مین چین با بیان اینکه توسعه کشور بر سه رکن اصلی متکی است: مردم؛ طبیعت (از جمله زمین)؛ فرهنگ و سنت‌های تاریخی، گفت: «حل مشکلات موجود از عمل برای به حداکثر رساندن بهره‌برداری از منابع و همچنین تقویت چشم‌انداز پیش‌بینی، به طوری که قانون اصلاح‌شده دارای طرز فکر نوآورانه‌تر و چشم‌انداز استراتژیک باشد. این قانون، پس از تصویب، سهم بسیار مهمی در آزادسازی منابع از زمین، تضمین هماهنگی منافع دولت، مردم، سرمایه‌گذاران و همچنین بررسی تمرکززدایی و تفویض اختیارات در مدیریت زمین خواهد داشت.»

نخست وزیر تأکید کرد که تمرکززدایی و تفویض قدرت باید در قانون تصریح شود؛ همراه با تخصیص منابع، بهبود توانایی اجرای سطوح غیرمتمرکز، به ویژه تقویت کار نظارت و بازرسی برای جلوگیری از انحراف از مسیر و اهداف.

نخست وزیر فام مین چین با طرح این موضوع که چگونه می‌توان موارد زیر را کاهش داد: رویه‌های اداری دست و پا گیر؛ هزینه‌های انطباق؛ سفر افراد و مشاغل؛ افزایش کاربرد فناوری اطلاعات و تحول دیجیتال در بخش زمین، گفت که هنوز رویه‌های اداری زیادی وجود دارد زیرا به طور منظم و مداوم بررسی نمی‌شوند. در همین حال، برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین نیز از جمله مسائلی هستند که نیاز به تعریف واضح اختیارات، افزایش تمرکززدایی و کاهش رویه‌های اداری دارند.

نخست وزیر تأکید کرد: «برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین باید هم به مسائل فوری و فوری بپردازند و هم چشم‌انداز بلندمدتی برای توسعه پایدار و بلندمدت داشته باشند. زمین ثابت است و نمی‌توان آن را خلق کرد، بنابراین چگونگی استفاده و بهره‌برداری مؤثر از آن، از جمله فضای آسمان، زمین، فضای زیرزمینی و فضای دریا... باید از نظر تأثیر ارزیابی و با دقت بررسی شود و به‌ویژه منابع زمینی باید به صورت اقتصادی مورد استفاده قرار گیرند.»

نخست وزیر در مورد پاکسازی زمین و حمایت از اسکان مجدد، گفت که دیدگاه حزب و دولت در مورد این موضوع بسیار واضح است: وقتی زمینی احیا می‌شود و مردم اسکان داده می‌شوند و به مکان دیگری منتقل می‌شوند، محل سکونت جدید باید حداقل برابر یا بهتر از مکان قدیمی باشد. نخست وزیر گفت: «ما باید قانونی کنیم، کمیت آن را بسنجیم و به وضوح توضیح دهیم که چه چیزی برابر و چه چیزی بهتر است.»

در مورد ارزش‌گذاری زمین، رئیس دولت گفت که ارزش‌گذاری زمین باید با توسعه اقتصاد بازار سوسیالیستی سازگار باشد؛ در عین حال، به یک ابزار مدیریت دولتی نیاز است تا اطمینان حاصل شود که بازار به طور سالم توسعه می‌یابد، اما در عین حال، اختلال یا مشکلی برای مردم و مشاغل ایجاد نمی‌کند، زمانی که مجبور به واگذاری زمین برای اجرای پروژه‌ها می‌شوند. نخست وزیر اظهار داشت که لازم است ظرفیت مدیریتی مقامات، از جمله مقامات زمین، بهبود یابد و در عین حال، لازم است یک پایگاه داده جامع زمین ایجاد شود که بتوان هنگام جستجو، بین مناطق مختلف ارتباط برقرار کرد.

نماینده دانگ کوک خان (ها گیانگ) ضمن بحث در مورد نظرات در گروه، گفت که جبران خسارت و اسکان مجدد باید به زندگی مردم پس از اسکان مجدد توجه کند، باید تضمین کند که زندگی مردم برابر یا بهتر است. در این صورت، زندگی مردم نه تنها شامل زیرساخت‌های فنی، زیرساخت‌های اجتماعی، تولید، معیشت و... می‌شود، بلکه باید با فرهنگ و جامعه نیز مرتبط باشد.

به گفته وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، دانگ کوک خان، این موضوع به وضوح در قانون تعریف خواهد شد و برای اجرا به مناطق محلی واگذار می‌شود، به ویژه اینکه اسکان مجدد به صورت سختگیرانه اجرا نخواهد شد. «مسئولیت قانون تعیین چارچوب، الزامات، اهداف و مقاصد است، اما مقامات محلی باید در این امر مشارکت کنند. رهبران محلی به نظرات مردم گوش می‌دهند، نظرسنجی‌های جامعه‌شناختی انجام می‌دهند و به طور سختگیرانه اشکال ترتیبات اسکان مجدد را تجویز نمی‌کنند.»

آقای دانگ کواک خان در مورد موضوع تعیین قیمت زمین گفت که تعیین قیمت زمین باید اصول زیر را تضمین کند: روش تعیین قیمت زمین بر اساس اصول بازار. آقای دانگ کواک خان گفت: «فقط مردم محل می‌توانند به وضوح درک کنند که آیا قیمت زمین آنها تب مجازی است یا خیر. بنابراین، مردم محل قیمت زمین محلی خود را تعیین خواهند کرد. وقتی مشکلی ناگهانی پیش می‌آید، شورای خلق استان می‌تواند قیمت زمین را تنظیم کند. با این حال، قانون تصریح می‌کند که باید سالی یک بار تغییر کند که این نیز بسیار دشوار است.» وی افزود که آژانس تدوین این موضوع را به طور مناسب مطالعه، جذب و تنظیم خواهد کرد.

به نقل از روزنامه VNA/Tin Tuc

لینک منبع