تایلند: چالش‌های جدید برای بازار مسکن

جمعیت رو به پیری، تغییرات عمیقی در بازار مسکن تایلند ایجاد می‌کند. از آنجایی که رشد درآمد از افزایش هزینه مالکیت ملک عقب مانده است، توان خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها رو به کاهش است. در این زمینه، توسعه مدل‌های مسکن اجاره‌ای بلندمدت به همراه سیاست‌های مناسب تنظیم بازار، به عنوان یک رویکرد ضروری برای کاهش فشار مالی و حفظ ثبات در بازار املاک و مستغلات تلقی می‌شود.

پیری جمعیت، نیازهای مسکن را تغییر می‌دهد.

تایلند در حال ورود به دوره‌ای از پیری سریع جمعیت است. در سال ۲۰۲۳، این کشور رسماً به یک جامعه‌ی پیر تبدیل شد و طبق پیش‌بینی‌های جمعیتی، جمعیت تایلند می‌تواند حدود سال ۲۰۳۳ به اوج خود برسد و سپس شروع به کاهش کند.

تغییرات در ساختار جمعیتی مستقیماً بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد. برای سال‌های متمادی، تقاضا برای مالکیت خانه در تایلند ناشی از رشد جمعیت، گسترش طبقه متوسط ​​و روند انباشت ثروت از طریق املاک و مستغلات بود. با این حال، این محرک‌ها اکنون به تدریج در حال تضعیف هستند.

نسبت افراد در سن کار که از توان مالی لازم برای خرید خانه برخوردارند، در حال کاهش است، در حالی که اندازه خانوارها نیز در حال کوچک شدن است. روند رو به افزایش خانوارهای تک نفره و خانوارهای کوچک، تقاضا برای مسکن سنتی را به طور قابل توجهی تغییر می‌دهد.

جمعیت رو به پیری، تغییرات عمیقی در بازار مسکن تایلند ایجاد می‌کند.
عکس: خبرگزاری فرانسه

علاوه بر این، اکثر وام‌های مسکن در تایلند به صورت انفرادی تأمین مالی می‌شوند. با تغییر ساختارهای خانواده، توانایی دریافت حمایت از شبکه‌های گسترده خانوادگی کاهش می‌یابد و فشار مالی بر خریداران خانه افزایش می‌یابد.

مطالعات نشان می‌دهد که تأثیر افزایش سن جمعیت می‌تواند باعث شود تقاضای مسکن در تایلند سالانه 0.6 تا 1.3 درصد کاهش یابد. این یک روند بلندمدت محسوب می‌شود که مستقیماً بر چشم‌انداز بازار املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد.

در همین حال، رشد درآمد مردم با هزینه‌های مسکن همگام نبوده است. برخی از مدل‌های تحلیلی نشان می‌دهند که برای حفظ سطح مالکیت خانه قبلی، درآمد مردم باید به طور متوسط ​​حدود ۴.۷ درصد در سال افزایش یابد. با این حال، نرخ رشد دستمزد واقعی در تایلند برای سال‌های متمادی نسبتاً پایین و در بین گروه‌های مختلف کارگری ناهموار بوده است.

بنابراین شکاف بین قیمت خانه و درآمد در حال افزایش است. برای بسیاری از خانوارها، به ویژه خانوارهای کم‌درآمد، مالکیت خانه به جای اینکه مانند گذشته ابزاری برای امنیت اقتصادی باشد، به یک بار مالی بلندمدت تبدیل می‌شود.

فشار استطاعت مالی و تغییرات فضایی شهری

تغییرات جمعیتی و درآمدی، تعدیل‌های ناموزونی را در بازار مسکن تایلند ایجاد می‌کند. تقاضای مسکن به طور فزاینده‌ای در مناطق شهری بزرگ با زیرساخت‌های خوب و فرصت‌های شغلی بالا متمرکز شده است. در همین حال، بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد مجبور به نقل مکان به مناطق حومه شهر می‌شوند، جایی که دسترسی به امکانات کمتر مطلوب است و چشم‌انداز افزایش قیمت‌ها پایین‌تر است.

به گفته کارشناسان، روند پیر شدن جمعیت اغلب منجر به عرضه بیش از حد مسکن در مناطق کمتر جذاب می‌شود، در حالی که همزمان ارزش املاک را در مناطقی با نرخ رشد جمعیت پایین کاهش می‌دهد. این بدان معناست که املاک و مستغلات دیگر نقش خود را به عنوان یک کانال انباشت دارایی پایدار برای بسیاری از خانوارها حفظ نمی‌کند.

فشارهای هزینه مسکن نیز به طور قابل توجهی در حال افزایش است. بخش بزرگی از خانوارهای تایلندی اکنون بین 36 تا 60 درصد از درآمد خود را صرف هزینه‌های مربوط به مسکن می‌کنند. این سطح، به ویژه در شرایط اقتصاد رو به پیری و رشد کند درآمد، یک سطح پرخطر برای آسیب‌پذیری مالی محسوب می‌شود.

بانک جهانی خاطرنشان کرده است که هزینه‌های بالای مسکن می‌تواند پس‌انداز خانوارها را تضعیف کند و در نتیجه بر تاب‌آوری اقتصاد در برابر شوک‌های بلندمدت تأثیر بگذارد.

در تایلند، مانند بسیاری از کشورهای آسیایی دیگر، مالکیت خانه همچنان عمیقاً با مفهوم ثبات زندگی و جایگاه اجتماعی گره خورده است. در همین حال، اجاره اغلب به عنوان یک راه حل موقت یا کمتر جذاب دیده می‌شود. با این حال، واقعیت‌های بازار بسیاری از خانوارها را مجبور به تجدید نظر در این مفهوم می‌کند.

کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که تایلند باید توسعه یک سیستم مسکن اجاره‌ای بلندمدت با پایداری بالا را، به ویژه در مناطق خارج از مراکز شهری، ترویج دهد. این مدل می‌تواند برای گروه‌های جمعیتی که در دسترسی به بازار مالکیت خانه مشکل دارند، مناسب‌تر باشد.

برای تبدیل شدن به یک گزینه مناسب، بازار اجاره باید سازماندهی بیشتری داشته باشد، از جمله قراردادهای بلندمدت پایدار، قیمت‌های قابل پیش‌بینی و سازوکارهایی برای حمایت از حقوق مستاجران. انتظار می‌رود این امر به کاهش بار مالی خانوارهای کم‌درآمد و سالمندان کمک کند.

نقش سرمایه‌گذاری خارجی در تعادل بازار.

علاوه بر راه‌حل‌های داخلی، محققان معتقدند که سرمایه‌گذاری خارجی در صورت مدیریت صحیح می‌تواند نقش حمایتی در ایجاد تعادل مجدد در بازار مسکن تایلند داشته باشد.

در حال حاضر، تقاضای سرمایه‌گذاران خارجی عمدتاً بر بخش آپارتمان در مراکز شهری بزرگ متمرکز است. داده‌های مرکز اطلاعات املاک و مستغلات تایلند نشان می‌دهد که خرید املاک توسط خارجی‌ها به افزایش قیمت مسکن در برخی از مناطق با تقاضای بالا کمک کرده است.

به گفته کارشناسان، اگر جریان سرمایه خارجی به درستی کنترل شود، می‌تواند به جذب عرضه در بخش‌های گران‌قیمت کمک کند و فعالیت اقتصادی را در بازار املاک و مستغلات شهری حفظ کند. در همین حال، سیاست‌های داخلی می‌تواند بر توسعه مسکن اجاره‌ای بلندمدت در مناطقی با تقاضای کمتر متمرکز شود.

با این حال، این رویکرد خطرات قابل توجهی نیز به همراه دارد. مطالعات متعدد نشان می‌دهد که روند رو به رشدی در تایلند برای تبدیل آپارتمان‌ها به اجاره‌های کوتاه‌مدت وجود دارد که بر مدیریت شهری فشار می‌آورد و بازار مسکن را بی‌ثبات می‌کند.

علاوه بر این، تقاضای سرمایه‌گذاران خارجی می‌تواند همچنان قیمت املاک در مناطق مرکزی را افزایش دهد و دسترسی به مسکن را برای ساکنان داخلی آسان‌تر کند.

کارشناسان همچنین نسبت به خطر افزایش نابرابری فضایی با ورود سرمایه به شهرهای بزرگ هشدار می‌دهند، در حالی که بسیاری از مناطق حومه شهر با عرضه بیش از حد و کاهش ارزش املاک مواجه هستند.

در این زمینه، محققان پیشنهاد می‌کنند که سیاست مسکن تایلند باید جامع‌تر باشد و ترکیبی از تعدیل‌های سمت تقاضا، بازسازی سمت عرضه و کنترل مناسب جریان‌های سرمایه‌گذاری را در بر بگیرد.

بر این اساس، حمایت از گذار از مالکیت خانه به اجاره بلندمدت برای گروه‌های آسیب‌پذیر باید به عنوان یکی از اولویت‌های کلیدی سیاست‌گذاری در نظر گرفته شود. در عین حال، سازوکارهای مدیریت سرمایه‌گذاری خارجی باید به جای تمرکز صرف بر ارتقای رشد کوتاه‌مدت، با هدف تثبیت بازار باشد.

پیش‌بینی می‌شود در درازمدت، جمعیت مسن همچنان تغییرات عمیقی را در بازار املاک و مستغلات تایلند ایجاد کند. این امر مستلزم سیاست‌های مسکن انعطاف‌پذیرتر و سازگارتر برای تضمین مقرون‌به‌صرفه بودن، حفظ ثبات اجتماعی و کاهش خطرات مالی ناشی از گذار جمعیتی است.

منبع: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html