آیا بازار املاک و مستغلات «در حال داغ شدن» است یا تحت تأثیر گروه‌های سوداگر قرار دارد؟

ظهور گروه‌های سوداگر وجود دارد.

طبق اطلاعاتی که اخیراً توسط انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) منتشر شده است، بازار املاک و مستغلات ویتنام به ویژه در سه ماهه سوم و 9 ماه اول سال 2024 نیز پس از یک دوره دشوار، به لطف ثبات اقتصاد و سیاست‌های حمایتی دولت، بهبود مثبتی را نشان داده است.

به طور خاص، قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون زمین ۲۰۲۴ که رسماً از اول آگوست ۲۰۲۴، ۵ ماه زودتر از مقررات قبلی، لازم‌الاجرا می‌شوند، به تکمیل کریدور قانونی و گشودن چرخه جدیدی برای بازار در مسیری امن‌تر، سالم‌تر و پایدارتر کمک کرده‌اند.

داده‌ها همچنین نشان می‌دهد که بخش‌های املاک و مستغلات، از مسکن، املاک تجاری گرفته تا املاک صنعتی، همگی نشانه‌هایی از رشد مثبت را نشان می‌دهند و پروژه‌های جدید زیادی در حال اجرا هستند. علاوه بر این، خانم فام تی مین - معاون مدیر VARs IRE - گفت که بازار املاک و مستغلات مسکونی نشانه‌هایی از "گرم شدن" را ثبت کرده است. با شروع داستان حراج‌های زمین "داغ‌تر" از همیشه با حراج‌هایی که "یک شبه" برگزار می‌شوند، صدها، حتی هزاران نفر پذیرفته‌اند که "بخورند و دراز بکشند تا برای یک جا رقابت کنند. قیمت برنده نیز یک رکورد بالا است، برابر با زمین‌های پروژه با زیرساخت‌های سرمایه‌گذاری شده خوب.

فعالیت‌های پررونق حراج زمین، نشانه‌ای از داغ شدن بازار تلقی می‌شود.

در مرحله بعد، بخش آپارتمان نیز با افزایش مداوم قیمت‌ها در بازارهای اولیه و ثانویه، به اوج خود می‌رسد. تقاضای بالا باعث می‌شود هزاران صاحب آپارتمان مرتباً تماس‌هایی برای فروش خانه‌های خود دریافت کنند. با وجود قیمت‌های بالای فروش، پروژه‌های آپارتمانی تازه راه‌اندازی شده نرخ جذب بسیار خوبی را ثبت کرده‌اند.

در کنار نوع آپارتمان، برخی از پروژه‌های کم‌ارتفاع تازه راه‌اندازی‌شده توسط سرمایه‌گذاران بزرگ نیز با وجود افزایش فزاینده قیمت‌ها، تعداد «رکورد» رزرو را ثبت کردند. بسیاری از آپارتمان‌ها نه تنها قیمت‌های بالایی دارند، بلکه برای خرید آنها، مشتریان/سرمایه‌گذاران باید پرداخت مابه‌التفاوت را نیز بپذیرند.

با این حال، علاوه بر نتایج حاصل از عرضه و تقاضای واقعی، بازار نشانه‌هایی از «رونق» نیز نشان داده است. این وضعیت در سفته‌بازی زمین، افزایش قیمت مسکن و ظهور معاملات غیرشفاف املاک و مستغلات منعکس شده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران کوچک با هدف موج‌سواری در بازار شرکت می‌کنند و باعث می‌شوند قیمت املاک و مستغلات به طور غیرمنطقی افزایش یابد. نشانه‌هایی از «رونق» نیز در بخش آپارتمان با افزایش فزاینده قیمت درخواستی آپارتمان‌های واگذار شده، به دلیل «کمک» برخی از گروه‌های سفته‌باز، نشان داده شده است.

طبق گزارش VARS، همه این نشانه‌ها ناشی از کمبود عرضه است. به طور خاص، در سه ماهه سوم سال 2024، بازار املاک مسکونی همچنان به ثبت رکورد عرضه 22412 محصول در بازار ادامه داد و حدود 14750 محصول جدید عرضه شد که نسبت به سه ماهه قبل 25 درصد کاهش اما نسبت به سال قبل 60 درصد افزایش داشته است.

بازار رو به افزایش است

علیرغم کاهش آماری در کمیت، عرضه در سه ماهه سوم سال 2024 همچنان رشد را نشان داد، زمانی که تعدادی از پروژه‌های جدید ظاهر شدند، به ویژه با حضور پروژه‌های بزرگ که شروع به استقرار و شایعه پراکنی در بازار کردند و به پر جنب و جوش‌تر شدن بازار کمک کردند. در 9 ماه اول سال 2024، بازار 38797 محصول جدید برای فروش ثبت کرد.

با این حال، عرضه همچنان تمایز قوی را ثبت کرد، زمانی که 70 درصد از عرضه جدید مربوط به بخش آپارتمان بود. از این میان، محصولاتی با قیمت فروش بیش از 50 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع اکثریت قریب به اتفاق را تشکیل می‌دادند. بازار تقریباً به طور کامل عاری از آپارتمان‌های تجاری مقرون به صرفه بود. از نظر منطقه، شمال با 46 درصد، عرضه جدید را رهبری کرد و پس از آن منطقه مرکزی با 29 درصد و جنوب با 25 درصد قرار گرفتند.

داده‌های تحقیقاتی VARS همچنین نشان می‌دهد که اگرچه عرضه عمدتاً در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت است، کل بازار در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴ حدود ۱۰۴۰۰ معامله موفق را ثبت کرده است که معادل نرخ جذب ۵۱٪ است. این نشان دهنده علاقه بازار به محصولات جدید املاک و مستغلات است، اگرچه بیشتر عرضه جدید با استانداردهای بالا تکمیل شده و هزینه‌های سرمایه‌گذاری، به ویژه هزینه‌های مربوط به زمین، در حال افزایش است.

در 9 ماه اول سال 2024، بازار 30589 تراکنش موفق را ثبت کرد که 2.5 برابر بیشتر از مدت مشابه در سال 2023 است. بسیاری از پروژه‌های جدید که در پایان ماه سپتامبر راه‌اندازی شدند و شروع به پذیرش رزرو کردند، نیز میزان زیادی سود و سپرده ثبت کردند.

آپارتمان‌ها در بازار املاک و مستغلات پیشرو هستند.

از نظر قیمت فروش، قیمت مسکن همچنان در سطح بالایی، چه در بازارهای اولیه و چه در بازارهای ثانویه، به ویژه در بخش آپارتمان، "ثابت" مانده است. زیرا عدم تعادل بین عرضه و تقاضا به طور فزاینده‌ای جدی است، زیرا عرضه، اگرچه بهبود یافته است، اما هنوز هم برای پاسخگویی به تقاضا بسیار دشوار است. علاوه بر این، بیشتر عرضه جدید همچنان با استاندارد بالا تکمیل می‌شود و هزینه‌های سرمایه‌گذاری، به ویژه هزینه‌های مربوط به زمین، در حال افزایش است.

تنها در بازار HCMC، سطح قیمت اولیه به دلیل عرضه عمدتاً از پروژه‌های در حال انجام، در سطح بالایی ثابت ماند. در همین حال، سطح قیمت اولیه در استان‌ها و شهرهای اطراف HCMC اندکی افزایش یافت و از 3 تا 5 درصد در نوسان بود و عرضه جدید، قیمت فروش بالاتری داشت.

تحقیقات در مورد شاخص قیمت آپارتمان، که منعکس کننده میانگین نوسانات قیمت فروش پروژه‌ها در مجموعه نمونه ۱۵۰ پروژه انتخاب شده و مشاهده شده توسط VARS است، همچنین نشان می‌دهد که از سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴، میانگین قیمت فروش خوشه پروژه در هانوی نزدیک به ۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با سه ماهه دوم سال ۲۰۱۹، ۶۴ درصد افزایش یافته است. میانگین قیمت فروش خوشه پروژه در شهر هوشی مین از ۴۹.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع به ۶۴.۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است که افزایشی ۳۰.۶ درصدی را نشان می‌دهد.

تقاضا برای املاک و مستغلات، از جمله مسکن و نیازهای سرمایه‌گذاری، همچنان به مناطق حومه شهر، استان‌ها/شهرهای اطراف دو منطقه شهری ویژه و بازار ثانویه با گزینه‌های فراوان با قیمت‌های معقول‌تر منتقل می‌شود. آپارتمان‌ها و خانه‌های زیر ۳ میلیارد دونگ ویتنام به شدت در هانوی و هوشی مین سیتی "جستجو" می‌شوند.

منبع: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html