مالیات بر درآمد فروش املاک: هنوز نگران پیشنهاد جدید هستم

وزارت دارایی در حال بررسی انتخاب بین دو روش محاسبه مالیات است، از جمله گزینه محاسبه مالیات 20 درصدی بر سود حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات.

مردم برای انجام امور محضری به دفتر اسناد رسمی شماره ۱، ناحیه ۱، شهر هوشی مین مراجعه می‌کنند - عکس: کوانگ دین

انتظار می‌رود این سیاست مالیاتی درآمد بودجه را افزایش دهد، اما نگرانی‌های زیادی در مورد امکان‌پذیری آن وجود دارد.

توئی تره نظرات کارشناسان را در مورد این موضوع ثبت می‌کند.

- نماینده هوانگ ون کونگ (عضو کمیته اقتصادی و مالی مجلس ملی):

گزینه‌های مثبت برای آینده

در حال حاضر، مالیات بر درآمد شخصی بر اساس کل قیمت نقل و انتقال املاک ضربدر نرخ مالیات ۲٪ تعیین می‌شود. جمع‌آوری آن به این روش بسیار آسان و راحت خواهد بود زیرا نیازی به ردیابی منشأ خریدها و فروش‌های قبلی نیست.

با این حال، مالیات ۲٪ معایب زیادی نیز دارد. به عنوان مثال، مردم خانه‌ای را برای زندگی می‌خرند، اما سپس به دلایلی مجبور به نقل مکان می‌شوند، آن را می‌فروشند اما قیمت آن افزایش نمی‌یابد و همچنان باید ۲٪ مالیات بر قیمت فروش بپردازند.

بنابراین، گزینه مالیات ۲۰٪ بر تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش با واقعیت بازار سازگار خواهد بود و میزان مالیات بر درآمد شخصی پرداخت شده به بودجه دولت را بهینه می‌کند.

این نرخ ۲۰ درصدی در مقایسه با نرخ مالیات سازمان‌ها و شرکت‌هایی که مالیات بر درآمد شرکت‌ها را برای نقل و انتقال املاک و مستغلات پرداخت می‌کنند، مشابه و منصفانه است.

با این حال، مدیریت اطلاعات مربوط به قیمت خرید و فروش املاک و مستغلات در حال حاضر اجرا نمی‌شود. تمام اطلاعات بر اساس اعلام خریداران و فروشندگان است، در حالی که وضعیت اعلام نادرست و کلاهبرداری هنوز رخ می‌دهد.

بنابراین، گزینه ۲۰٪ در آینده زمانی که داده‌ها دیجیتالی شده و اطلاعات به طور کامل مدیریت شوند، مثبت خواهد بود. در شرایط فعلی، زمانی که این امر امکان‌پذیر نیست، ادامه اجرای گزینه جمع‌آوری مالیات ۲٪ و احتمالاً ترکیب گزینه ۲۰٪ با مواردی با اطلاعات کامل ضروری است.

- دکتر NGUYEN NGOC TU (کارشناس مالیات):

مردم باید بتوانند روش محاسبه مالیات را خودشان انتخاب کنند.

ماهیت مالیات بر درآمد شخصی بر درآمد وضع می‌شود، مالیات‌دهندگان انفرادی فقط زمانی که سود دارند باید مالیات بپردازند.

روش محاسبه مالیات بر درآمد شخصی با نرخ ۲۰٪ برای سود حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات بسیار منطقی است. هنگام فروش املاک و مستغلات، قیمت فروش منهای قیمت خرید و هزینه‌ها، اگر سودی حاصل شود، فروشنده باید مالیات بپردازد، برخلاف قبل، حتی اگر با ضرر می‌فروخت، فروشنده هنوز مجبور بود ۲٪ از قیمت نقل و انتقال را بپردازد.

از سوی دیگر، اعمال این سیاست زمانی کاملاً عملی است که قیمت واگذاری مشخص شده باشد. بر این اساس، چارچوب قیمت زمین کمیته مردمی استان به قیمت بازار نزدیک شده است.

بسیاری از معاملات از طریق مبادلات املاک و مستغلات و پرداخت‌های غیرنقدی انجام می‌شوند. تعیین برخی از هزینه‌های اساسی مربوط به املاک و مستغلات مانند سود بانکی، کارمزد کارگزاری، هزینه‌های ساخت و ساز و غیره دشوار نیست. به عنوان مثال، سود بانکی از طریق قرارداد وام با مبلغ وام، مدت وام و نرخ بهره، به راحتی قابل اثبات است.

هزینه‌های کارگزاری در صورت خرید و فروش از طریق تالار معاملات املاک نیز کاملاً مشخص است. در صورتی که هیچ سندی برای این هزینه وجود نداشته باشد، لازم است یک هزینه مشترک 0.5 تا 1 درصد از قیمت انتقال تعیین شود. یا مبنای محاسبه هزینه‌های ساخت و ساز، قرارداد ساخت و ساز، اسناد خرید مواد اولیه و... باشد. اگر هیچ سندی برای کسر هزینه‌های ساخت و ساز وجود نداشته باشد، مبنای محاسبه، قیمت واحد ساخت و ساز کمیته مردمی استان خواهد بود.

روش محاسبه مالیات ۲۰٪ بر سود نقل و انتقال املاک و مستغلات، مردم را مجبور می‌کند قیمت فروش صحیح را اعلام کنند و شفافیت و عدم ضرر مالیاتی به بودجه را تضمین می‌کند. هیچ کس جرات نمی‌کند قیمت پایین‌تر از قیمت واقعی را اعلام کند زیرا بعداً وقتی ملک فروخته می‌شود، خطر پرداخت مالیات بالاتر وجود دارد.

روش محاسبه مالیات با نرخ مالیات ثابت بر قیمت نقل و انتقال در مواردی که قیمت خرید و هزینه‌های مربوطه قابل تعیین نباشد. املاکی وجود دارند که ۱۵-۲۰ سال پیش خریداری شده‌اند، قیمت خرید قابل تعیین نیست، حتی قیمت خرید در آن زمان فقط ۵۰۰-۷۰۰ میلیون بوده است، اما اکنون قیمت فروش ۴-۵ میلیارد است، بنابراین اعمال نرخ ۲۰٪ از تفاوت قیمت خرید منهای قیمت فروش و هزینه‌های مربوطه غیرمنطقی است. بسیاری از املاک از والدین به ارث رسیده‌اند، نه خریداری شده، بنابراین قیمت خریدی برای کسر وجود ندارد.

در مورد نرخ مالیات ثابت، توصیه می‌شود به جای ۲٪ فعلی، ۱٪ از قیمت نقل و انتقالات اعمال شود. قیمت املاک و مستغلات در سال‌های اخیر به سرعت افزایش یافته است. فهرست قیمت زمین کمیته مردمی استان از سال ۲۰۲۵ بسیار نزدیک به قیمت بازار است. بنابراین، نرخ مالیات ۱٪ مناسب است و توانایی پرداخت مردم را تضمین می‌کند.

با این دو روش محاسبه مالیات، لازم است به مردم اجازه داده شود تا روشی را که برای مالیات دهنده مفید است انتخاب کنند. بنابراین، سیاست جدید انسانی است، واقعیت را منعکس می‌کند و در زندگی کاربرد دارد.

- آقای نگوین ون فونگ (انجمن حسابداران و حسابرسان ویتنام):

از ایجاد خسارت به دارندگان بلندمدت با نیازهای واقعی مسکن خودداری کنید

روش محاسبه مالیات، انصاف را برای افراد، به ویژه کسانی که مدت طولانی املاک و مستغلات را در اختیار دارند، تضمین می‌کند و از وضعیتی که دارندگان بلندمدت مجبور به پرداخت مالیات بالاتر از دلالان باشند، جلوگیری می‌کند.

مثلاً ده سال پیش، قیمت ^{یک متر مربع} زمین ده میلیون بود، اما حالا به هفتاد میلیون افزایش یافته است. اگر قیمت فروش را از قیمت خرید کم کنیم و شصت میلیون به دست آوریم و نرخ مالیات بیست درصد را اعمال کنیم، اصلاً اشکالی ندارد. بنابراین، علاوه بر هزینه‌های قابل کسر مانند سود وام بانکی و غیره، باید هزینه استهلاک را نیز از سال خرید تا سال فروش کسر کنیم.

به طور خاص، لازم است بررسی شود که آیا باید برای نیازهای واقعی مسکن، از تبدیل املاک و مستغلات مالیات گرفته شود یا خیر، و میزان آن چقدر است؟

در واقع، افراد زیادی هستند که خانه خود را از یک خانه کوچک در یک کوچه به خانه ای بزرگتر با حمل و نقل راحت تر تغییر می دهند. آنها مجبورند خانه فعلی خود را بفروشند و پول بیشتری قرض بگیرند تا خانه جدید بخرند. این یک نیاز مشروع است.

اگر قیمت خرید و هزینه ها را از قیمت فروش کم کنیم، مابه التفاوت به دست می آید و سپس نرخ مالیات ۲۰٪ را روی سود نقل و انتقال اعمال می کنیم که غیرمنطقی است. این مابه التفاوت سود نیست زیرا کسب و کار نیست.

- آقای نگوین ون دین (رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام):

نیاز به حمایت از رفتارهای بازارپسند

چه مالیات ۲٪ از قیمت فروش و چه ۲۰٪ از سود، هنوز هم لازم است محاسبه شود تا این ابزار بتواند به درستی عمل کند و بازار را در جهت درست توسعه دهد. زمان پیشنهاد اعمال مالیات برای تنظیم بازار املاک و مستغلات نیز باید به طور مناسب در نظر گرفته شود.

وقتی بازار برای غلبه بر دوران سخت نیاز به تحریک معاملات دارد، اگر مالیات وضع شود، سرمایه‌گذاران واقعی نیز مقیاس کسب‌وکار خود را کاهش می‌دهند و عرضه بازار را کمیاب‌تر می‌کنند.

در مواقعی که بازار رونق دارد، می‌توان اعمال مالیات بر معاملات املاک و مستغلات را برای جلوگیری از سفته‌بازي، افزایش قیمت و موج‌سواری در نظر گرفت.

هدف از مالیات بر املاک و مستغلات، کمک به توسعه پایدار بازار است، بنابراین برای جلوگیری از شوک‌های بازار، باید یک نقشه راه مناسب برای اعمال مالیات بر املاک و مستغلات وجود داشته باشد.

مالیات بر معاملات املاک و مستغلات باید در نظر گرفته شود تا از مالیات گرفتن از کسانی که برای نیازهای واقعی مسکن خانه می‌خرند، جلوگیری شود. مالیات بر املاک و مستغلات باید به هدف جلوگیری از رفتار منفی بازار و در عین حال حمایت از رفتار مفید بازار دست یابد، بنابراین سازمان‌های سیاست‌گذار باید این موضوع را در نظر بگیرند.

مردم در شعبه اداره ثبت اسناد و املاک در منطقه ۷، شهر هوشی مین، مراحل قانونی مربوط به املاک و مستغلات را انجام می‌دهند - عکس: TU TRUNG

کشورها چگونه از نقل و انتقال املاک مالیات می‌گیرند؟

طبق گفته Hrone.com، در چین، نرخ مالیات معمول ۲۰٪ از درآمد مشمول مالیات است که برابر با تفاوت بین قیمت فروش و قیمت خرید (پس از کسر هزینه‌های معقول، در صورت وجود) است. با این حال، بسته به نوع ملک، مدت مالکیت و موقعیت مکانی، نرخ مالیات واقعی می‌تواند از ۱٪ تا ۲۰٪ متغیر باشد.

در تایلند، افرادی که املاک و مستغلات می‌فروشند، مشمول مالیات تکلیفی می‌شوند که معمولاً ۱٪ از قیمت فروش اعلام‌شده یا یک برنامه مالیات بر درآمد شخصی تصاعدی است. علاوه بر این، اگر املاک و مستغلات ظرف ۵ سال دوباره فروخته شود، مالیات تجاری ویژه‌ای به میزان ۳.۳٪ از ارزش انتقال نیز وضع می‌شود. برای املاک مسکونی، در صورت احراز شرایط مالکیت و ثبت خانوار، می‌توان از این مالیات صرف نظر کرد.

در کره، نرخ مالیات تصاعدی بسته به مدت مالکیت و ارزش سود، از ۶ تا ۴۵ درصد متغیر است. اگر ملک بیش از ۱۰ سال نگهداری شود، کمترین نرخ مالیات ۶ درصد است؛ اگر ظرف ۱ سال فروخته شود، نرخ مالیات می‌تواند تا ۴۵ درصد باشد.

در ژاپن، درآمد حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات نیز با دو نرخ ثابت، بسته به مدت زمان نگهداری ملک، مشمول مالیات می‌شود. طبق Legal500.com، اگر ملک بیش از 5 سال در مالکیت بوده باشد، نرخ مالیات 15.315٪ (مالیات بر درآمد ملی/مرکزی) 5٪ (مالیات ساکنان محلی) است که در مجموع 20.315٪ می‌شود. اگر مدت مالکیت کمتر از 5 سال باشد، نرخ مالیات به 30.63٪ (مالیات بر درآمد ملی) 9٪ (مالیات ساکنان محلی) افزایش می‌یابد که در مجموع 39.63٪ می‌شود.

- آقای NGUYEN DUY HA (سرمایه گذار املاک و مستغلات):

معاملات مسکن شفاف‌تر خواهد شد

دو سال پیش، من یک قطعه زمین ۶۰۰ میلیون دانگ ویتنامی را با ضرر زیاد فروختم، اما همچنان مجبور به پرداخت ۲٪ مالیات شدم که باعث ضرر مضاعف شد. محاسبه ۲٪ مالیات بر ارزش قرارداد، کاستی‌های خود را آشکار می‌کند، زیرا ضررها هنوز باید مشمول مالیات شوند، در حالی که ماهیت مالیات بر درآمد شخصی این است که سود مشمول مالیات می‌شود.

بازار املاک و مستغلات به تدریج شفاف‌تر می‌شود و سرمایه‌گذاران حرفه‌ای‌تر می‌شوند. پیشنهاد اعمال مالیات بر درآمد ۲۰ درصدی بر سود نقل و انتقالات، تغییراتی ایجاد خواهد کرد.

خریداران و فروشندگان برای شفاف‌سازی جریان نقدی و اعلام قیمت انتقالی صحیح، انجام معاملات از طریق بانک‌ها را انتخاب می‌کنند، قرارداد فروش را با یک واحد کارگزاری با فاکتور امضا می‌کنند و هنگام بازسازی یا ساخت‌وسازهای جدید، کسب‌وکارهایی را انتخاب می‌کنند که فاکتور صادر می‌کنند تا اسناد مربوط به هزینه‌ها را برای محاسبه مالیات نگه دارند.

این روش محاسبه همچنین برای سرمایه‌گذاران بزرگ با ارزش دارایی‌های زیاد بسیار مناسب است که به بهینه‌سازی نیز کمک خواهد کرد. در مورد افرادی که املاک و مستغلات را با تفاوت زیادی در قیمت اصلی و قیمت خروجی منتقل می‌کنند، آنها همچنان می‌توانند روش محاسبه ۲٪ را انتخاب کنند.

روش‌های زیادی برای محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک وجود دارد تا به افراد کمک کند تا به طور فعال راه‌حل بهینه را انتخاب کنند و از موقعیت فروش با ضرر اما پرداخت مالیات بالا جلوگیری کنند.

- آقای LE QUOC KIEN (مشاور املاک):

در مورد هزینه‌های قابل کسر به راهنمایی نیاز دارید

برای محاسبه مؤثر مالیات با استفاده از نرخ مالیات 20٪ بر سود نقل و انتقال املاک و مستغلات، لازم است یک پایگاه داده از تاریخچه معاملات قطعه زمین وجود داشته باشد که از انعکاس دقیق ارزش واقعی معاملات از طریق نقل و انتقالات اطمینان حاصل کند.

علاوه بر این، باید برنامه‌ای برای کنترل روش‌های پرداخت در معاملات املاک و مستغلات وجود داشته باشد. از وضعیتی که در آن همه کسانی که املاک و مستغلات می‌فروشند ضرر می‌کنند و هیچکس مالیات نمی‌پردازد، جلوگیری شود.

لازم است در مورد مدارکی که هزینه‌های قابل کسر مانند هزینه‌های ساخت و ساز، هزینه‌های تعمیر، هزینه‌های حقوقی، هزینه‌های کارگزاری، هزینه‌های بهره وام یا هزینه‌های جبران خسارت برای اشخاص مرتبط را اثبات می‌کنند، در صورت وجود، راهنمایی‌های دقیقی منتشر شود. از مواردی که فروشنده مجاز به لحاظ کردن هزینه‌های معقول هنگام محاسبه درآمد واقعی حاصل از فعالیت‌های معاملات املاک و مستغلات نباشد، خودداری کنید.

ادامه مطلب بازگشت به مباحث

بازگشت به موضوع

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

منبع: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm