یافتن راه‌حل‌هایی برای پروژه‌های مسکن متروکه - بخش ۲: رفع موانع قانونی، «احیای» پروژه‌های «متوقف»

وضعیت پروژه‌های مسکن که از برنامه عقب مانده‌اند یا تکمیل شده‌اند اما در شهر هوشی مین ساکن ندارند، هنوز یک تنگنا است و باعث اتلاف زیاد زمین و منابع اجتماعی می‌شود. کارشناسان در مواجهه با این وضعیت، علل بسیاری را ذکر کرده و راه‌حل‌های خاصی را برای «احیای» پروژه‌های مسکن متروکه پیشنهاد داده‌اند.

نارسایی‌ها در برنامه‌ریزی پروژه و قانونی بودن آن

به گفته کارشناسان، دلایل اصلی این وضعیت ناشی از مشکلات قانونی، سرمایه‌گذاران فاقد ظرفیت مالی، زیرساخت‌های اجتماعی ناقص و برخی از پروژه‌های اسکان مجدد است که ساکنان را جذب نمی‌کنند.

پس از گذشت ۱۰ سال، منطقه اسکان مجدد بینه خان هنوز در تلاش برای یافتن راه‌حل‌هایی برای جذب مردم به زندگی در آنجا است.

به گفته وکیل ها تی تو تائو، از کانون وکلای شهر هوشی مین ، بسیاری از پروژه‌ها به دلیل تعدیلات برنامه‌ریزی، تغییرات در اهداف جمعیتی یا رویه‌های ناقص تخصیص/اجاره زمین طبق قانون زمین ۲۰۱۳ و قانون زمین ۲۰۲۴ «معلق» هستند. تأخیر در صدور و تأیید نقشه‌های پهنه‌بندی و نقشه‌های تفصیلی، تکمیل اسناد سرمایه‌گذاری را برای پروژه‌ها غیرممکن می‌کند.

این یک خطای نهادی است که مستقیماً بر حقوق و تعهدات سرمایه‌گذاران تأثیر می‌گذارد. در نظام حقوقی، مقررات متناقض زیادی در مورد مسکن، زمین، سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز وجود دارد که قوانین مربوطه را با هم تداخل می‌دهند، به‌ویژه مقررات مربوط به صندوق ۲۰٪ زمین برای مسکن اجتماعی؛ شرایط تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری؛ فرآیند ارزیابی طراحی؛ معیارها و رویه‌های تخصیص زمین با هزینه‌های استفاده از زمین یا معافیت یا کاهش هزینه‌های استفاده از زمین.

وکیل تائو افزود که تداخل و ناهماهنگی بین قوانین منجر به تأخیر در تخصیص زمین، تأخیر در اعطای مجوزهای ساخت و ساز و عدم توانایی در تعیین قیمت فروش و اجاره می‌شود که منجر به عدم صلاحیت برای فروش می‌شود.

علاوه بر این، سیاست اسکان مجدد واقعاً مناسب نیست، بسیاری از مناطق اسکان مجدد خالی مانده‌اند زیرا مقررات قانونی مربوط به ترتیبات اسکان مجدد در قانون زمین و فرامین راهنما برای نیازهای واقعی مناسب نیستند. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی دور از مرکز واقع شده‌اند، فاقد زیرساخت هستند، مدرسه، بیمارستان، شغل و غیره ندارند، که منجر به این می‌شود که مردم تحویل را دریافت نکنند، یا دریافت کنند اما به آنجا نقل مکان نکنند.

از سوی دیگر، پیشرفت کند پرداخت غرامت و پاکسازی محل باعث می‌شود که نیاز به اسکان مجدد با زمان سرمایه‌گذاری هماهنگ نباشد. رویه‌های تأیید مسکن اجتماعی و اسکان مجدد هنوز پیچیده و انعطاف‌ناپذیر است؛ بسیاری از اسناد طولانی می‌شوند و باعث تأخیر در تعیین ذینفعان می‌شوند؛ کار مدیریت و بهره‌برداری هنوز محدود است، برخی از ساختمان‌های آپارتمانی پس از ساخت، واحد مدیریت و بهره‌برداری حرفه‌ای ندارند که منجر به فرسودگی سریع می‌شود.

وکیل تائو تأکید کرد: «اگرچه هنوز هزاران آپارتمان برای اسکان مجدد باقی مانده است، اما تبدیل کاربری به مسکن اجتماعی، مسکن تجاری کم‌هزینه یا حراج عمومی آنها هنوز با موانع زیادی از نظر رویه‌ها، اختیارات و مکانیسم قیمت‌گذاری روبرو است. این یک تنگنای قانونی است که شهر هوشی مین بارها پیشنهاد رفع آن را داده است، اما تا به امروز به طور کامل اصلاح نشده است.»

پیشنهادهایی برای حل مشکل خانه‌های متروکه

به گفته کارشناس اقتصادی ، نگوین دوی چوین، در یک منطقه شهری در بخش لانگ فوک (شهر هوشی مین)، بسیاری از ویلاها تا صدها میلیارد دونگ ویتنام هزینه دارند، اما تنها تعداد کمی از خانوارها در آنجا زندگی می‌کنند و بیشتر بقیه برای مدت طولانی متروکه شده‌اند. این وضعیت بیش از 10 سال ادامه داشته است و نه تنها باعث هدر رفتن بخش زیادی از بودجه زمین شده است، بلکه ارزش زیرساخت‌های سرمایه‌گذاری شده را نیز کاهش داده و دسترسی به مسکن را برای اکثر کارگران جوان در شهر هوشی مین محدود کرده است.

منطقه اسکان مجدد وین لوک B، بخش تان وین لوک (شهر هوشی مین) به مرور زمان تخریب و محو شده است.

تخمین آقای نگوین دوی چوین نشان می‌دهد که اگر این عملکرد به طور مناسب تغییر یابد، صندوق مسکن خالی در اینجا می‌تواند نیازهای مسکن حدود ۲۰۰۰ نفر را برآورده کند. این فرصتی برای بهره‌برداری مؤثرتر از منابع مسکن موجود است، ضمن اینکه به حل مشکل تأمین اجتماعی در مناطق حومه شهر هوشی مین کمک می‌کند.

آقای چوین اظهار داشت که در پروژه‌های اسکان مجدد، ارائه قیمت‌ها و سیاست‌های مناسب بسیار مهم است تا مردم بتوانند به مسکن دسترسی داشته باشند و مایل به سکونت در آن باشند. در مواردی که صندوق مسکن اسکان مجدد طبق برنامه تنظیم نشود یا نتواند ساکنان را جذب کند، محل باید جسورانه به مسکن اجتماعی روی آورد تا به طور مؤثر از صندوق مسکن استفاده کرده و نیازهای واقعی را برآورده کند.

بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات همچنین تأکید می‌کنند که شفافیت اطلاعات پروژه، از قانونی بودن، پیشرفت گرفته تا ظرفیت سرمایه‌گذاری، نه تنها به افراد و مشاغل کمک می‌کند تا به راحتی نظارت کنند، بلکه وضعیت "پنهان‌کاری" پروژه‌ها را برای سال‌های متمادی محدود می‌کند.

وکیل ها تی تو تائو پیشنهاد کرد که شهر هوشی مین باید کل صندوق مسکن اسکان مجدد و مسکن اجتماعی را بررسی کند، آنها را بر اساس وضعیت قانونی، پیشرفت و نحوه استفاده فهرست و طبقه‌بندی کند تا راهکارهای مناسبی برای هر گروه داشته باشد. به گفته این وکیل، لازم است امکان تبدیل انعطاف‌پذیر عملکردها فراهم شود، در عین حال رویه‌ها ساده شوند، فرآیندهای ارزیابی، تأیید و حراج ساده شوند تا از ازدحام جلوگیری شود - به ویژه برای پروژه‌هایی که در مکانیسم ارزیابی گیر کرده‌اند.

وکیل تائو برای آپارتمان‌های رها شده برای اسکان مجدد، گزینه‌های زیادی از جمله تبدیل آنها به مسکن اجتماعی؛ سازماندهی مزایده‌های عمومی یا فروش تجاری برای تکمیل بودجه؛ اجاره آنها طبق مدل مسکن عمومی، خوابگاه‌ها و محل‌های اسکان کارگران؛ یا تنظیم برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های هماهنگ برای مناطق دور از مرکز برای تضمین شرایط زندگی را پیشنهاد داد.

در عین حال، شهر باید رویه‌های قانونی برای پروژه‌های مسکن اجتماعی را تسریع کند، زمان تأیید سرمایه‌گذاری را کوتاه کند، صندوق‌های زمین را عمومی کند، از اعتبار حمایت کند و تحول دیجیتال در مدیریت پرونده‌ها را ترویج دهد. معیارهای تأیید ذینفعان نیز باید یکپارچه و شفاف باشد و از وضعیت «هر مکان به طور متفاوتی عمل می‌کند» جلوگیری شود.

وکیل تائو بر مسئولیت سازمان مدیریت تأکید کرد: هر محلی که دارایی‌های عمومی را هدر می‌دهد یا در بهره‌برداری از خانه‌های اسکان مجدد تأخیر می‌کند، باید طبق مفاد قانون مدیریت و استفاده از دارایی‌های عمومی ۲۰۱۷ و قانون مسئولیت جبران خسارت دولت ۲۰۱۷ در صورت ایجاد خسارت، مسئول شناخته شود. مسئولیت هر پروژه‌ای که از برنامه عقب مانده و باعث اتلاف می‌شود، باید به وضوح تعریف شده و برای نظارت مردم به اطلاع عموم برسد.

وکیل تائو گفت: «شهر همچنین باید گزینه‌های موجود برای افراد اسکان‌یافته مانند دریافت پول، دریافت زمین، دریافت مسکن اجتماعی یا دریافت آپارتمان‌های اسکان مجدد را گسترش دهد. تنوع‌بخشی به گزینه‌ها به جلوگیری از ساخت‌وسازهای گسترده که برای نیازهای واقعی مناسب نیستند کمک می‌کند و در عین حال اتلاف منابع را نیز محدود می‌کند.»

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm